Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III: Các chỉ số suy giảm mạnh, giá bán vẫn tăng bất chấp dịch bệnh

Dịch bệnh Covid-19 lần thứ 4 đã tác động tiêu cực đến nền kinh tế Việt Nam, ảnh hưởng tới nhiều ngành nghề, trong đó có bất động sản.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường trong quý III khá ảm đạm, nguồn cung và giao dịch có sự suy giảm rõ rệt. 

Nguồn cung trên toàn thị trường đạt ngưỡng thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Tổng lượng sản phẩm nhà ở chào bán trên thị trường cả nước trong quý III là 35.852 sản phẩm, giao dịch đạt 16.647 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 40,9%.

Tuy nhiên, theo các đơn vị nghiên cứu, trong khó khăn, thị trường vẫn có những điểm sáng, cho thấy tiềm năng hồi phục và phát triển. 

Mức độ quan tâm suy giảm bởi dịch bệnh

Báo cáo thị trường bất động sản quý III của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm đến bất động sản đã sụt giảm khá mạnh do diễn biến phức tạp của đợt bùng phát dịch Covid-19 lần thứ 4. 

Lượng tin đăng và mức độ quan tâm trên toàn trang này đã giảm lần lượt 22% và 12% trong tháng 7. Tháng 8 tiếp tục có mức giảm sâu hơn, lần lượt là 58% và 27% so với tháng liền trước.  

Tuy nhiên, thị trường đã qua giai đoạn khó khăn nhất và bắt đầu có dấu hiệu phục hồi.

Theo phân tích của ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, đơn vị này coi thời điểm cuối tháng 3 - giai đoạn thị trường sôi động, xảy ra tình trạng sốt đất cục bộ là mốc tính mức độ quan tâm đạt 100%.

Một tháng sau, tức khoảng tháng 5, mức độ quan tâm đến bất động sản giảm, chỉ bằng 80% so với tháng 3.

Khi xuất hiện ca mắc Covid-19 đầu tiên của đợt dịch lần 4 và các quy định giãn cách bắt đầu được áp dụng nghiêm ngặt thì mức độ quan tâm đã giảm xuống còn 65%.

Đến giai đoạn giãn cách toàn diện kéo dài từ cuối tháng 7 cho tới đầu tháng 9, mức độ quan tâm thị trường bất động sản đã chạm đáy, chỉ bằng 30% so với mức đỉnh.

Tuy nhiên, bắt đầu từ tháng 9, mức độ quan tâm có dấu hiệu đi lên. Tới cuối tháng 9, mức độ quan tâm toàn thị trường đạt 55%, đã tăng 80 - 90% so với đáy.

"Đây là dấu hiệu phục hồi tích cực. Thị trường bất động sản giống như một quả bóng bị nén mạnh, ảnh hưởng trong ngắn hạn bởi dịch bệnh. Tuy nhiên khi yếu tố ngắn hạn này được gỡ bỏ thì lập tức sự quan tâm của nhà đầu tư sẽ quay trở lại. Sự phục hồi ở mỗi khu vực sẽ khác nhau tùy vào mức độ ảnh hưởng của dịch", ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.

Thị trường thay đổi để thích ứng

Theo thông cáo ban hành ngày 2/8 của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản, làn sóng Covid-19 bùng phát lần thứ 4 đã khiến khoảng 80% các sàn giao dịch trung gian môi giới đã phải tạm dừng hoạt động. 

Chỉ các sàn thuộc doanh nghiệp quy mô lớn, có tiềm lực tài chính và trực tiếp làm chủ đầu tư dự án mới tiếp tục duy trì. Hầu hết các sàn giao dịch này đều hoạt động theo phương thức bán hàng trực tuyến trên các nền tảng mạng xã hội, nền tảng riêng và áp dụng công nghệ 4.0 vào việc quản lý thông tin, quảng cáo, giao dịch, thanh toán,...

Theo VARS, khách hàng, nhà đầu tư đã dần quen với việc tham dự các buổi chào bán, giới thiệu sản phẩm qua hình thức trực tuyến. Tuy tỷ lệ đăng ký đặt mua chưa nhiều nhưng cũng tăng cao hơn so với thời điểm trước.

Theo CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), trong tháng 7 và 8, nhiều ông lớn BĐS đã bán hàng qua các kênh trực tuyến như Facebook, Zalo hay nền tảng bán hàng riêng.

Đơn cử như CTCP Tập đoàn Đất Xanh đã sử dụng nền tảng Real Agent để bán một số dự án như Gem Sky World, Opal City View.

Hưng Thịnh Land cũng đã tổ chức livestream trên Facebook để bán các sản phẩm tại dự án Moonlight Centre Point (quận Bình Tân). Kết quả có khoảng hơn 600 sản phẩm đã được bán ra .

Vào đầu tháng 7, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va đã tổ chức sự kiện mở bán trực tuyến các sản phẩm mới tại Aqua City.

CTCP Vinhomes cũng đã đưa vào thử nghiệm ứng dụng Vinhomes Sales Agent từ tháng 5. Ứng dụng sau đó có hơn 6.000 người dùng và nhận được 503 lượt đặt mua.

"Đây là một phản ứng rất tốt của các doanh nghiệp. Điều này giúp các doanh nghiệp tạo ra những nền tảng và quy trình bán hàng mới, đồng thời giúp người tiêu dùng có kênh tương tác với các chủ đầu tư và sàn giao dịch...

Thực tế giai đoạn dịch bệnh là cơ hội tốt nhất để các doanh nghiệp có thể xây dựng thói quen xem sản phẩm, cũng như giao dịch online cho khách hàng", ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.

Giá bán không giảm bất chấp dịch bệnh

Dù nguồn cung và nhu cầu giảm mạnh do dịch bệnh, giá bất động sản lại không có dấu hiệu giảm. Thậm chí giá BĐS tại TP HCM và Hà Nội còn tăng mạnh so với cùng kỳ. 

Theo Batdongsan.com.vn, giá chào bán chung cư tại TP HCM trong tháng 8 có xu hướng đi ngang so với tháng 7 nhưng lại tăng gần 9% so với cùng kỳ năm 2020. Hà Nội cũng tiếp tục ghi nhận giá rao bán căn hộ chung cư tăng 8% so với cùng kỳ. 

Báo cáo của Savills cũng chỉ ra, tại Hà Nội, giá sơ cấp tại quận Từ Liêm đã tăng 10% mỗi năm kể từ năm 2017, giá sơ cấp ở quận Cầu Giấy cũng tăng 17% mỗi năm.

Tại thị trường căn hộ TP HCM, với tình hình dịch Covid-19 kéo dài và tỷ lệ hấp thụ thấp, gần 90% các dự án hiện hữu vẫn giữ mức giá ổn định. Giai đoạn mới của hai dự án hiện hữu tăng giá căn hộ khoảng 5% do những căn mới có tầm nhìn và vị trí đẹp hơn.

Nguồn cung sơ cấp hạn chế cũng đã thúc đẩy thị trường thứ cấp tăng giá bán. Trong quý III, giá thứ cấp tăng lên đến 10% theo quý tại 11/20 quận của TP HCM. Nhà Bè có mức tăng giá bán thứ cấp cao nhất, đạt 10% theo quý và 12% theo năm, có thể do kế hoạch chuyển đổi các huyện thành các quận trong giai đoạn 2021 - 2030. Quận Bình Thạnh có giá bán thứ cấp tăng cao thứ hai, tăng 5% theo quý và 6% theo năm.

Lý giải việc giá bất động sản vẫn có xu hướng tăng trong khi giao dịch giảm, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, nguồn cung khan hiếm trong khi nguồn vốn đổ vào thị trường dồi dào là những nguyên nhân chính. 

"Từ đầu năm 2021, dòng tiền đổ vào bất động sản tăng nhanh, nhiều nơi còn xảy ra tình trạng sốt đất. Nhu cầu đầu tư vào bất động sản trước khi dịch Covid-19 bùng phát chiếm đến 75%. Các tháng gần đây, do giãn cách xã hội nên dòng tiền không trực tiếp chảy vào bất động sản mà tập trung vào chứng khoán. Nhưng sau đó dòng tiền sẽ lại quay trở về với bất động sản.

Ngoài ra, trong tình trạng đại dịch, dòng vốn từ nhiều nhà đầu tư không luân chuyển được vào các kênh sản xuất, tiêu dùng, lại không am hiểu về chứng khoán sẽ có xu hướng rót vào bất động sản - kênh đầu tư vốn luôn được đánh giá là an toàn, bền vững trong dài hạn. Tâm lý nhà đầu tư với thị trường hiện tại vẫn là tin tưởng vào sự phục hồi", ông Quốc Anh cho biết.

Theo dự báo của VARS, sang quý IV, thị trường bất động sản ở 7 tỉnh thành gồm Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Thanh Hóa, Bình Thuận, Long An, Phú Quốc sẽ có khả năng sôi động sớm.

Bức tranh đối lập của BĐS công nghiệp miền Bắc và Nam

Hiện nay, trên cả nước có khoảng 370 khu công nghiệp (KCN) đang hoạt động với tổng diện tích 115.200 ha. 

Tại báo cáo thị trường bất động sản khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn quý III, JLL cho biết tại phía Nam, thị trường trầm lắng do ảnh hưởng từ làn sóng Covid-19 lần thứ 4, không có nguồn cung mới và giá thuê không tăng. Thị trường không ghi nhận giao dịch nào đáng chú ý ở cả lĩnh vực đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn. Tỷ lệ lấp đầy khoảng 85-87%.

Trong khi đó, thị trường phía Bắc sôi động với nguồn cung mới, giá thuê trở lại đà tăng nhanh. Giá đất công nghiệp trung bình toàn khu vực miền Bắc đạt 108 USD/m2, tăng 6,1% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê nhà xưởng sản xuất cũng duy trì đà tăng ở mức 4,7% so với cùng kỳ năm trước, đạt 4,6 USD/m2 mỗi tháng.

Nguồn cung mới tại miền Bắc được ghi nhận từ khu công nghiệp Phố Nối A (Hưng Yên), khu công nghiệp Yên Phong 2C (Bắc Ninh, khu công nghiệp Nam Đình Vũ (Hải Phòng). Ngoài ra, thị trường ở các tỉnh như Thái Bình, Phú Thọ, Vĩnh Phúc cũng sôi động với nhiều dự án lớn.