Nguồn cung căn hộ, nhà phố TP HCM thấp nhất 5 năm qua nhưng giá vẫn leo thang

Nguồn cung, lượng giao dịch căn hộ thấp nhất 5 năm qua

Trong quý III/2021, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP HCM khoảng 3.000 căn, mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, giảm 18% theo quý và 70% theo năm. 

11 dự án đang tạm ngưng bán, trong khi nguồn cung mới bị hạn chế và lượng hàng tồn kho thấp. 

Nguồn cung mới đạt khoảng 350 căn đến từ một dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, giảm 78% theo quý và 95% theo năm. Trong đó, hạng C dẫn đầu nguồn cung mới với 87%.

Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ trong quý III cũng ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Tổng lượng giao dịch chỉ hơn 400 căn, giảm 70% theo quý và 94% theo năm, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt 14%, giảm 23 điểm phần trăm theo quý và 58 điểm phần trăm theo năm. 

Hạng C chiếm 81% tổng lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 21%. Với tình hình dịch Covid-19 kéo dài và tỷ lệ hấp thụ thấp, gần 90% các dự án hiện hữu giữ mức giá ổn định. Giai đoạn mới của hai dự án hiện hữu đã tăng giá căn hộ khoảng 5% do những căn mới có tầm nhìn và vị trí đẹp hơn.

Về triển vọng thị trường, Savills dự báo đến năm 2024, nguồn cung sẽ có khoảng 120.000 căn hộ từ 119 dự án, chủ yếu là các căn hộ hạng B (chiếm 48%). 

TP Thủ Đức dẫn đầu với 44% nguồn cung tương lai. Dự kiến trong quý IV, có khoảng 7.000 căn dự kiến được chào bán ra thị trường, trong đó 90% nguồn cung tương lai đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. 

Nguồn cung sơ cấp hạn chế đã thúc đẩy thị trường thứ cấp tăng giá bán lên. Trong quý III, giá thứ cấp tăng lên đến 10% theo quý tại 11/20 quận tại TP HCM. Nhà Bè có mức tăng giá bán thứ cấp cao nhất, đạt 10% theo quý và 12% theo năm, có thể do kế hoạch chuyển đổi các huyện thành các quận trong giai đoạn 2021 - 2030. Quận Bình Thạnh có giá bán thứ cấp tăng cao thứ hai, tăng 5% theo quý và 6% theo năm.

Việc giãn cách xã hội trong quý III đã tác động đến tính thanh khoản của thị trường thứ cấp. Theo số liệu của batdongsan.com.vn tại TP HCM, lượng căn hộ được người bán đăng bán trong tháng 7 giảm 44% so với tháng 6, trong khi lượng người tìm mua giảm 25% theo tháng vào tháng 7 và 17% theo tháng vào tháng 8.

Văn phòng chuyển nguồn cung ra ngoài trung tâm

Ở phân khúc văn phòng cho thuê, nguồn cung ngoài trung tâm tăng 25% theo năm, cao hơn so với mức tăng 2% ở khu vực trung tâm. Khu vực ngoài trung tâm cũng chiếm 67% tổng nguồn cung mới. 

Trong quý III, tổng nguồn cung mới đạt 55.700 m2 từ 7 dự án mới, gồm hai dự án hạng B và 5 dự án hạng C. Hai dự án hạng C đóng cửa với tổng diện tích 4.600 m2. Tính đến quý III, tổng nguồn cung là 2,4 triệu m2, tăng 2% theo quý và 12% theo năm.

Công suất cho thuê trung bình ổn định ở mức 90%, không đổi so với quý trước nhưng giảm 4 điểm % theo năm. 

Giá thuê trung bình một tháng ở mức 31 USD/m2, giảm 1% theo quý. Nhiều chủ đầu tư giảm nhẹ giá thuê, và nhiều tòa nhà chấp nhận thương lượng thêm nhằm giảm bớt áp lực tài chính cho khách thuê mới trong bối cảnh dịch bệnh. 

Một số tòa nhà hạng B và C ở khu vực trung tâm và quận Bình Thạnh đã giảm khoảng 5% giá thuê so với quý trước để thu hút khách thuê mới. Ở một số tòa hạng A và B, khách thuê hiện hữu được ưu đãi giảm đến 15% giá thuê hoặc giảm 50% phí dịch vụ trong ba tháng gần đây.

Lượng tiêu thụ trong quý III đạt 33.400 m2 , chủ yếu từ các dự án hạng B mới. Các giao dịch mới với quy mô nhỏ dưới 300 m2 chiếm đa số với 90% số lượng giao dịch. 

Về triển vọng, Savills cho biết đến năm 2024, tổng nguồn cung tương lai dự kiến là hơn 430.500 m2, 62% trong số đó nằm ở khu vực ngoài trung tâm. Trong ba năm qua, nguồn cung hạng A khá khan hiếm nhưng dự kiến tới năm 2023 thị trường sẽ có thêm hai dự án mới là tòa tháp HVH và The Sun Tower cung cấp tổng diện tích sàn khoảng 155.000m2. TP HCM có kế hoạch mở cửa trở lại từ đầu tháng 10. 

Thị trường văn phòng được dự báo sẽ dần hồi phục khi các doanh nghiệp hoạt động trở lại. Tuy vậy, Savill cũng dự đoán không gian văn phòng làm việc linh hoạt sẽ có thể trở thành xu thế mới trong tương lai. 

Nguồn cung biệt thự, nhà phố tương lai chủ yếu tại TP Thủ Đức, Bình Chánh

Cũng theo báo cáo của đơn vị này, trong quý III, nguồn cung mới phân khúc biệt thự, nhà phố là hơn 240 căn đến từ ba dự án mới và hai dự án mở bán thêm tại Bình Tân, TP Thủ Đức và Gò Vấp. 

Nguồn cung sơ cấp giảm 10% theo quý và 73% theo năm với 510 căn. 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung sơ cấp được ghi nhận hơn 1.000 căn, thấp nhất trong 5 năm qua và giảm 65% theo năm dẫn đến lượng giao dịch khoảng 790 căn, giảm 67% theo năm.

Savills cho biết nguồn cung mới sẽ tiếp tục hạn chế trong ngắn hạn khi chỉ có một vài dự án có kế hoạch mở bán trong quý IV, gồm một dự án mới và hai dự án mở bán thêm tại TP Thủ Đức và Huyện Nhà Bè. Nguồn cung mới trong quý IV chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung tương lai đến năm 2024. Một số dự án đã dời kế hoạch mở bán sang 2022.

"Thị trường bất động sản liền thổ tại TP HCM tiếp tục thu hút sự quan tâm của người mua. Nguồn cung khan hiếm giúp thị trường duy trì sự ưu chuộng của người mua, đồng thời cũng thúc đẩy nguồn cầu dịch chuyển ra các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An", bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường, TP HCM cho biết.

Lượng giao dịch trong quý III khá thấp chỉ 290 căn; Gò Vấp và Bình Tân chiếm 78% tổng lượng giao dịch trong quý. Hầu hết giao dịch đến từ nguồn cung mới, chiếm 57% tổng lượng bán toàn thị trường.

Nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ gần 68%, cho thấy nhu cầu cho thị trường vẫn tốt. Phần lớn giao dịch thành công đến từ khách mua đã giữ chỗ trước khi thành phố giãn cách. Lượng giao dịch trong quý giảm 4% theo quý và 79% theo năm, do những căn tồn kho có giá cao và nguồn cung mới khan hiếm. Khoảng 46% hàng tồn kho có giá bán trên một triệu USD/căn.

Nguồn cung tương lai đến 2024 dự kiến đạt gần 9.600 căn/nền. TP Thủ Đức chiếm tỷ trọng lớn nhất với 32%, tiếp theo là Bình Chánh với 24%, Bình Tân với 11%, Nhà Bè 10%, Củ Chi 8%. 

TP Thủ Đức tiếp tục thu hút các dự án bất động sản nhà ở nhờ quỹ đất sẵn có, quy hoạch đô thị tốt và cơ sở hạ tầng được đầu tư. 

Trước tác động của các biện pháp đóng cửa và giãn cách xã hội, người mua nhà ngày càng quan tâm đến các dự án phức hợp đa dạng tiện ích nội khu. Savills dự báo các quận ngoài trung tâm, đặc biệt là khu Đông sẽ tiếp tục thu hút khách mua.