[Tổng thuật] Phiên 2 VIF 2026: Bất động sản trong kỷ nguyên mới - Tác động chính sách, hạ tầng và điểm nhấn đầu tư

Trong khuôn khổ Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 (Vietnam Investment Forum 2026), Phiên thảo luận 2 với chủ đề “Bất động sản trong kỷ nguyên mới - Tác động chính sách, hạ tầng và điểm nhấn đầu tư” được xem là một trong những tâm điểm của diễn đàn năm nay khi tập trung giải mã ba trụ cột then chốt: Chính sách - hạ tầng - dòng vốn.

‏‏Phiên thảo luận có sự tham gia của:

TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế

Ông Dương Đức Hiếu - Giám đốc Khối xếp hạng và Nghiên cứu, VIS Rating

Ông Vũ Thành Lê - Thành viên HĐQT, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt

Điều phối phiên: Bà Nguyễn Thị Triều - Tổng Giám đốc Blue Bridge Investment Partners

‏‏- Điều phối viên: Thưa TS.Đinh Thế Hiển, khi thị trường đang bước vào giai đoạn ổn định vĩ mô, lãi suất thấp và lạm phát được kiểm soát, đâu là động lực thực sự để kích hoạt chu kỳ đầu tư mới trong bất động sản?‏

‏Ông từng đề cập rằng ‘niềm tin thị trường chỉ trở lại khi cấu trúc vốn thay đổi’. Vậy đâu là cấu trúc vốn mà Việt Nam sẽ hướng tới trong giai đoạn 2026–2027 để tránh chu kỳ ‘đầu cơ – đóng băng’ lặp lại? ‏

‏TS. Đinh Thế Hiển:‏‏

‏‏Các chính sách bất động sản được thị trường mong muốn tác động đến hai vấn đề là giảm đầu cơ, hướng các nhà đầu tư bất động sản phát triển các dự án phù hợp với nhu cầu thực, như nhà ở xã hội và nhà ở có giá trung bình. Những mong chờ này không mới trong nhiều năm và thường được đề cập đến mỗi lúc có thông tin về cải cách thị trường, từ 2008, 2012 và 2022. Ý chí của Nhà nước là phải cải chính sách theo xu hướng của thị trường.‏

‏Ở phương án một, có căn nhà xã hội giá 2 tỷ, Nhà nước giúp mua 1 tỷ; điều này Nhà nước không làm được. Phương án hai, nếu nhà ở có giá 1 tỷ và bán 1 tỷ, thì người lao động và người dân không mua, vì mua bán không sinh lời. Vậy nên, người dân phần lớn sẽ vẫn chọn ở nhà trọ, nhà thuê. Vậy nên, dù là nỗ lực của Chính phủ hay hành vi cải cách hành chính mà không nhìn vào quy luật thị trường, thì thị trường bất động sản cũng không có những thay đổi mấu chốt.

‏Vậy động lực phát triển thị trường ở đâu? Thị trường có bệnh không? Nếu có bệnh thì ở đâu? ‏

‏Trước giờ mọi người hay nói đến những thách thức thị trường như tín dụng bị siết, lãi suất cao, quy hoạch… ; hoặc bệnh lướt sóng, giá quá cao không phù hợp đầu tư bất động sản.‏

‏Như thị trường chứng khoán, nhiều nhà đầu tư bất động sản cũng thích đầu tư kiểu “mua cao, bán cao”. Với phương thức này, lúc nào đó nhà đầu tư sẽ bị gãy!‏

‏Thị trường sẽ phụ thuộc vào ba bên: thu nhập của người mua nhà, lợi nhuận khai thác nhà với số tiền bỏ ra; nếu không phải cả hai, thì vấn đề nằm ở trong giá. Mức giá khiến thị trường không thanh khoản tốt.‏

‏ ‏Nhiều báo cáo về bất động sản hay nói giá nhà tăng cao, thị trường không có tính thanh khoản. Tuy nhiên, báo cáo lại ghi nhận những giá dự án mới nằm ở lõi đô thị TP HCM và Hà Nội. Với những dự án ở khu trung tâm hoặc gần trung tâm như ở Quận 2 hay Quận 9 cũ - TP HCM, những nhà đầu tư như Masterise có quyền bán với giá cao. Giá của những dự án này không thể tính là bình quân của thị trường. ‏

Còn ở những thị trường vùng ven như Bình Chánh, nếu lúc đầu nhà đầu tư chịu bán thấp một chút, vẫn bán được; ví dụ, nếu nhà rao 10 tỷ, giảm xuống 7 tỷ vẫn sẽ có người mua. Còn với Long Khánh, nhà 10 tỷ, giảm xuống 4 tỷ vẫn không có người mua.‏

‏ Nếu cứ nhìn vào câu chuyện giá cao và không có chính sách khả dĩ có thể giải quyết được, thì có chính sách gì mới thì động lực vẫn lình xình. ‏

- Điều phối viên: Một số ý kiến cho rằng việc siết tín dụng bất động sản làm ảnh hưởng đến niềm tin thị trường. Thông thường, chu kỳ thị trường bất động sản kéo dài khoảng 5–7 năm, nếu xét chu kỳ hiện tại mới đầu đó hồi phục khoảng 2 năm. Các chính sách siết tín dụng liệu có ảnh hưởng đến thị trường hay không?‏

‏TS. Đinh Thế Hiển: ‏‏

Một số công ty lớn và cả nhà đầu tư đang cho rằng siết tín dụng tác động tiêu cực đến thị trường. Nếu quan sát quá khứ, bối cảnh năm 2022, Nhà nước buộc phải có hành động. Năm 2022 nói Nhà nước siết tín dụng bất động sản là không đúng.‏

‏Đến tháng 9 năm nay, một số bối cảnh đưa Nhà nước phải có hành động với thị trường bất động sản. Tăng trưởng tín dụng 9 tháng đầu năm 2025 đạt khoảng 13%, nhưng tăng trưởng vốn thị trường bất động sản cao hơn đáng kể, gần 20%. Tháng 8–9 tăng rất mạnh.‏

‏Giai đoạn bình thường, khi có lướt sóng, tăng trưởng vừa phải là đủ tạo sóng bất động sản, nhưng nay không có sóng. Vấn đề là tín dụng vào bất động sản mạnh nhưng không tạo sóng, tạo thanh khoản như mong muốn. Nhà nước nhận thấy tiền đã đẩy mạnh nhưng không làm lành mạnh hóa thị trường, thì vấn đề là từ việc lướt sóng.‏

‏Nguyên tắc là ngân hàng cho vay 70%, nhà đầu tư/người mua 30% trả tiền trước. Nhưng mà xuất hiện việc ngân hàng sẵn sàng cho vay tiền trước đặt cọc luôn, cho thấy tín dụng đã đi vào lướt sóng quá lớn. Khi giá lên cao, cuối cùng nhà đầu tư lướt sóng gặp khó khăn, tín dụng bị dồn lại.‏

‏Nhà nước đang có những điều chỉnh, kiểm soát lại. Chắc chắn dòng vốn vào lướt sóng sẽ bị kiểm soát. Trong ngắn hạn, những dự án mở ra phục vụ nhu cầu các nhà đầu tư đón sóng sẽ gặp khó khăn. Ngược lại, những dự án tốt vẫn tiềm năng thu hút vốn.‏

‏-‏‏ Điều phối viên: Kết quả khảo sát khác cho thấy 74,4% nhà đầu tư kỳ vọng các dự án hạ tầng giao thông sẽ là yếu tố hỗ trợ mạnh nhất cho thị trường, vượt xa các nhóm yếu tố khác như giải ngân đầu tư công hay dòng vốn FDI?

‏ Ông Dương Đức Hiếu: 

‏Hiện dư nợ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản chỉ khoảng 400.000 tỷ đồng, theo số liệu chúng tôi tổng hợp vào tháng 9, do đó nguồn vốn tín dụng vẫn là động lực chính cho bất động sản.‏

‏Chúng tôi cũng tập trung quan sát trái phiếu bất động sản, bởi đây vẫn là sản phẩm mang tính chất bổ trợ cho thị trường, trái phiếu doanh nghiệp hiện nay đã có vai trò rất then chốt.‏

‏Trước kia, khi doanh nghiệp gặp khó khăn vay ngân hàng thì kênh trái phiếu doanh nghiệp đã hỗ trợ thanh khoản, giúp các chủ đầu tư có thêm nguồn vốn và đạt kết quả kinh doanh rất tốt.‏

‏Trong khi gần đây, các chủ đầu tư chủ yếu phát hành trái phiếu để tái cấu trúc nợ. Đối với chu kỳ mới của bất động sản, tôi kỳ vọng tình trạng này trong chu kỳ tới sẽ khác.

‏Xu hướng trong chu kỳ bất động sản mới sẽ là những dự án khu phức hợp, cộng thêm các công trình phụ trợ, hạ tầng giao thông, thương mại dịch vụ… Trong đó, các cấu phần nhà ở là “ngon nhất” mà mọi bên đều muốn tài trợ. ‏

‏Nhưng giá bất động sản đang tăng cao là do phản ánh cả các cấu phần xung quanh, vậy nguồn vốn nào để hoàn thiện hạ tầng và giúp cho giá thị trường sát hơn với giá trị thực? Liệu vốn tín dụng ngân hàng có đáp ứng được nhu cầu phát triến hạ tầng cho bất động sản hay không?‏

‏Theo chúng tôi quan sát, các công trình hạ tầng đều mang tính dài hạn. Hiện nay, các ngân hàng đều hướng đến tiêu chuẩn Basel III, tức yếu tố an toàn vốn ngày càng siết chặt; trong đó tỷ trọng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, cho vay các dự án hạ tầng sẽ ngày càng được kiểm soát. Do đó cần nguồn vốn dài hạn mới để hoàn thiện hạ tầng cho bất động sản, tăng giá trị cho bất động sản. Vì vậy, theo tôi, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp là rất quan trọng.‏

Theo tôi biết, Ủy ban Chứng khoán đã thiết kế khung pháp lý để có hỗ trợ cho việc phát hành trái phiếu hạ tầng, để có thể huy động vốn dài hạn cho thị trường. Tiềm năng huy động vốn dài hạn cho phát triển hạ tầng, bất động sản thì có nhiều nguồn. Ví dụ như các công ty bảo hiểm nhân thọ đang quản lý nguồn vốn rất dài hạn hơn 1 triệu tỷ đồng, hay như bảo hiểm xã hội quản lý hơn 1 triệu tỷ đồng. Đây là những nguồn vốn dài hạn có thể huy động qua kênh trái phiếu doanh nghiệp để phát triển hạ tầng cho bất động sản. Từ đó nâng giá trị bất động sản, đưa giá trị bất động sản gần hơn giá thị trường. Điều này sẽ giúp ổn định thị trường, nâng cao niềm tin nhà đầu tư, nhà đầu tư sẵn sàng giải ngân, giúp ổn định dòng vốn qua nhiều chu kỳ thay vì đứt gãy như giai đoạn trước, bởi giá quá cao khi hạ tầng chưa hoàn thiện.‏

‏- ‏ Điều phối viên: Thị trường đang đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu rất lớn, với khối lượng ước tính khoảng 69.000 tỷ đồng sẽ đến hạn chỉ trong giai đoạn từ tháng 9 đến tháng 12 năm nay. Tình hình này càng trở nên đáng lo ngại khi khối lượng phát hành mới trong giai đoạn 2021 - 2022 lại ở mức rất thấp?

Đáng chú ý, dòng vốn mới không chỉ hạn chế mà còn có sự phân hóa rõ rệt, chủ yếu tập trung vào một số ít doanh nghiệp bất động sản có quy mô lớn và uy tín cao. Bối cảnh này cho thấy tâm lý thận trọng đang bao trùm cả phía cung và cầu. ‏

‏Cụ thể, về phía cung, các doanh nghiệp bất động sản tỏ ra rất dè dặt trong việc phát hành trái phiếu, thay vào đó vẫn ưu tiên sử dụng kênh tín dụng ngân hàng như một nguồn vốn phổ biến.‏

‏Như vậy, đâu là những yếu tố mà để có thể gia tăng niềm tin của cả nhà phát hành và nhà đầu tư đối với trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn tới?

‏Ông Dương Đức Hiếu: ‏

‏Về kết quả khảo sát nói trên, nó thực hiện đối với các nhóm nhà đầu tư cá nhân. Như vậy, có thể nhà đầu tư bị tác động nhiều vào một số thông tin tiêu cực liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp. ‏

‏Tuy nhiên, theo quan sát của chúng tôi, các thông tin này chỉ phản ánh câu chuyện quá khứ, là các câu chuyện cách đây khoảng 3 - 4 năm, từ chu kỳ trước.‏

‏Hiện nay, với trái phiếu doanh nghiệp, nếu so sánh với các cái sản phẩm đầu tư tài chính khác thì trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là các cái trái phiếu đã được phân bổ đến nhà đầu tư cá nhân thông qua các cái phát hành ra công chúng hoặc thông qua phát hành riêng lẻ, sau đó phân phối cho nhà đầu tư cá nhân.‏

‏Cùng với đó, các cơ quan quản lý nhà nước hiện đã có những cái quản lý chặt chẽ đối với sản phẩm tài chính này, quản lý chặt về mục đích sử dụng vốn, về mặt tiêu chuẩn hồ sơ được kiểm toán, về việc sử dụng vốn và xếp hạng tín nhiệm. ‏

‏Nếu đứng dưới góc độ chúng tôi đã trao đổi với một số nhà đầu tư tổ chức thì hiện nay nhu cầu mua trái phiếu doanh nghiệp từ các nhà đầu tư tổ chức rất lớn và nguồn cung hiện tại thì lại là chưa đáp ứng được.‏

‏Ngoài ra có một số những quy định cũng có thể gây tắc nghẽn cho cái việc phát hành. Ví dụ như trái phiếu với mục đích tái cơ cấu vốn thì một số nhà đầu tư tổ chức chúng tôi vừa đề cập lại không được phép mua. Đây được xem là một số những vướng mắc trong các quy định mà Bộ Tài chính cũng đã lên kế hoạch chỉnh sửa. ‏

‏Như vậy, trong thời gian tới, khoảng năm 2026 - 2027, chúng ta sẽ thấy là kênh trái phiếu doanh nghiệp, hoạt động phát hành sẽ tăng cao.‏

‏-‏‏ Điều phối viên:  Chiến lược mới của các công ty bất động sau những thay đổi về hành chính, sáp nhập tỉnh thành?‏

‏ Ông Vũ Thành Lê:‏

‏Câu chuyện về kết nối hạ tầng, sáp nhập tỉnh thành, đơn vị hành chính…; không đơn giản là câu chuyện điều chỉnh địa giới, mà là câu chuyện về kết nối hạ tầng, định hướng quy hoạch đô thị.‏

‏ ‏Ngày xưa, lúc tôi còn làm cho một ngân hàng nước ngoài, những khách hàng lớn nước ngoài đến Việt Nam đầu tư, luôn luôn đặt ra câu hỏi đầu tiên về một dự án bất động sản là “dự án cách xa CBD là bao nhiêu?”. Lõi CBD lúc đó ở TP HCM được tính ở trong khu được bao quanh bởi Nguyễn Thị Minh Khai, Hàm Nghi, Đồng Khởi… Thước đo CBD chính là công thức xác định dự án của các nhà đầu tư bất động sản lớn ở nước ngoài lúc đó.

‏

‏Năm 2016, khi tôi quay lại thị trường bất động sản, thì đã có nhiều nhà đầu tư Hàn Quốc, Nhật Bản quan tâm đến các dự án xung quanh TP HCM, nhất là Bình Dương. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp, dù có nhiều dự án tốt, song đại diện các nhà đầu tư bất động sản quốc tế ở Việt Nam cho biết là “công ty mẹ không phê chuẩn đầu tư ngoài TP HCM”. Với những chính sách mới về sáp nhập tỉnh thành gần đây sẽ vẽ lại thị trường đầu tư bất động sản ở Việt Nam.‏

‏Sắp tới, nguồn vốn đầu tư vào bất động sản sẽ lan toả theo kết nối vùng. Nguồn vốn bất động sản không chỉ đổ vào đô thị vệ tinh kết nối trung tâm, mà còn là vùng quanh trung tâm hành chính, trung tâm đổi mới sáng tạo… Kết nối hạ tầng sẽ bằng cao tốc, metro, hệ thống đường vành đai…‏

‏Bây giờ, các đối tác đầu tư của Phát Đạt hay hỏi, công ty sẽ đầu tư vào đâu trong tương lai? Phát Đạt sẽ tập trung quan tâm quy hoạch đô thị. Công ty cũng sẽ để ý đến tọa độ kết nối dự án. Phát Đạt thường hay chia sẻ với HĐQT, nguyên tắc đầu tư của công ty gói gọn trong “đúng nút và đúng phát triển hạ tầng”. Đây là “kim chỉ nam” đơn giản trong định hướng phát triển quỹ đất của Phát Đạt.‏

‏Hiện Phát Đạt đang có quỹ đất 500 ha trong vùng lõi TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. ‏

‏ ‏Phát Đạt luôn nói với các cổ đông, khách hàng cũng như đối tác rằng, bây giờ xem dự án bất động sản, đừng mở Google Map, mà hãy xem bản đồ quy hoạch trong 10 năm tới. Đâu là nơi dòng tiền sẽ chảy về, thì sẽ là nơi mà Phát Đạt hành động.‏

‏-‏‏ Điều phối viên:  Ở nhiều nước, sau khi tín dụng BĐS tăng mạnh, Chính phủ áp dụng thuế với căn nhà thứ 2, đất bỏ hoang, hoặc khấu trừ lãi vay để kích cầu mua nhà lần đầu.‏

‏Nếu Việt Nam triển khai những chính sách này, ông đánh giá tác động sẽ thế nào – có khiến dòng vốn thận trọng hơn hay giúp thị trường minh bạch và bền vững hơn?‏

‏Ông Vũ Thành Lê:‏

‏ Khi chính sách đi vào đời sống hay chưa thì cần thời gian, khi tái cấu trúc sẽ có ảnh hưởng, ví dụ như đánh thuế ngôi nhà thứ 2 thì sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền đầu tư, chi phí cơ hội tăng.‏

‏Nhưng về dài hạn, mọi thứ sẽ có tính minh bạch tốt hơn, nhà đầu tư hay cổ đông và chủ đầu tư không chỉ hưởng lợi mà các cấu phần này sẽ đóng một vai trò kiến tạo, sẽ làm thị trường minh bạch, thực sự giá trị đầu tư được tăng trưởng.‏

- ‏Điều phối viên: Ông đánh giá như thế nào về câu chuyện chi phí tăng, tiệm cận giá thị trường?‏

‏Ông Vũ Thành Lê:‏

‏Ở góc độ thực tế, khi làm việc với khách hàng, đối tác, họ thường hỏi đến tiềm năng dự án ra sao. Ba yếu tố quan trọng là “rõ, thật, dài”. Rõ là rõ ràng pháp lý. Thật là đơn vị đang phát triển gì, đi vào nhu cầu thật. Và cuối cùng là dài, tức tầm nhìn dài hạn, khi đó mới có nguồn vốn, có đối tác sẵn sàng đồng hành.‏

‏Tuy chưa trả lời chính xác vào câu hỏi của host, nhưng đó là để chúng ta nên có góc nhìn dài hạn, hãy đi thật vào nhu cầu và sẵn sàng đối thoại.‏

 ‏‏  -‏Điều phối viên:  Theo ông, liệu mục tiêu mở Trung tâm tài chính vào cuối năm nay có khả thi hay không? Nếu trung tâm tài chính được đưa vào vận hành theo kế hoạch, thì ảnh hưởng tới bất động sản như thế nào?‏

‏‏TS. Đinh Thế Hiển:‏

‏Thứ nhất, mở các Trung tâm tài chính là ý chí của Nhà nước, còn thực tế chúng ta cần quan sát thêm. Các Trung tâm tài chính lớn trên thế giới như HongKong, New York hay Chicago… đều phát triển lên từ trung tâm thương mại và ở gần các cảng biển. Chicago là cảng biển khổng lồ của nước Mỹ. Các Trung tâm tài chính thường nằm ở các khu vực có giao thương quốc tế nhộn nhịp và phát triển từ từ lên.‏

‏ ‏‏Việc ý chí Nhà nước chọn phát triển Trung tâm tài chính ở TP HCM là đã chính xác, giờ chỉ còn là sản phẩm.‏

‏Nói về đổi mới sáng tạo hay phát triển nguồn vốn chúng ta cần nói đến bất động sản, phải có trái phiếu bất động sản. Trái phiếu bất động sản là loại trái phiếu có thể ra nhanh nhất, vừa an toàn lại có thể đi đường dài; nhất với các dự án đường dài như hạ tầng cơ sở. Ở New York lượng trái phiếu gấp 3 lần cổ phiếu.‏

‏ ‏Quỹ nơi tôi đang hợp tác luôn chọn trái phiếu an toàn để đầu tư. Một tổ chức tài chính của Trung Quốc đã huy động được 300 tỷ USD trái phiếu. Tức là, các nhà đầu tư nước ngoài cũng rất yêu thích trái phiếu, như trái phiếu bất động sản. Tóm lại, trái phiếu bất động sản nên được ưu tiên ở các Trung tâm tài chính vì nó phát triển vững chắc.‏

 ‏‏  ‏-‏‏Điều phối viên:  Nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm đến bất động sản Việt Nam, hy vọng với các chính sách mới sẽ tác động tốt. Liệu Chính phủ sẽ có chính sách nào hỗ trợ câu chuyện này?‏

‏TS. Đinh Thế Hiển‏:‏

‏Kể cả Mỹ thì người ta cũng muốn nhà đầu tư mua đất, khi đó Mỹ thu được thuế. Với Việt Nam, theo tôi cũng có thể nhưng còn xa vài năm nữa. Khi chính sách thuế hoàn thiện, xu hướng này sẽ phục vụ an sinh xã hội. Tôi tin dòng vốn mạnh vào bất động sản sẽ nằm ở các dự án. Giá dự án tăng không chỉ là vấn đề đất mà cả những giá trị xung quanh phải nâng cao lên.‏

‏Ông Vũ Thành Lê:‏

‏Với trải nghiệm cá nhân của tôi, yếu tố minh bạch là quan trọng. Minh bạch phải bao gồm đối thoại với doanh nghiệp. Như một số nhà đầu tư Nhật Bản hỏi chúng tôi về bối cảnh thị trường khi áp lực trái phiếu xảy đến, chúng tôi phản hồi Phát Đạt vẫn ổn. Minh bạch là cam kết với những điều đang hướng tới, để phân biệt với doanh nghiệp tốt và xấu. Dòng vốn ngoại không thiếu, nhưng làm sao để dòng vốn đó ở lại với chúng ta.‏

‏Ông Dương Đức Hiếu: ‏

‏Để thu hút vốn ngoại thì phải theo thông lệ quốc tế, áp dụng vào thị trường Việt Nam, như xếp hạng tín nhiệm. Câu chuyện dòng vốn rút khỏi thị trường Việt Nam, hy vọng năm 2026–2027 sẽ có diễn biến mới để dòng vốn trở lại. Mặc dù chúng ta chưa đáp ứng, nhưng bây giờ có thể thu thập dữ liệu, tiêu chí để chuẩn bị thực hiện, đón đầu dòng vốn cho những năm tới. ‏

‏ ‏-‏‏Điều phối viên:  Đối với nhà đầu tư ngồi đây, nhiều người đều cùng định hình được một phân khúc bất động sản mà có lẽ là sẽ rất là có tiềm năng và hấp dẫn trong trung hạn và dài hạn.‏

‏Chúng ta có một cái tầm nhìn nó tương đối dài hạn bởi vì là phát triển metro nó không phải là câu chuyện 3 năm, 5 năm, mà nó có thể là cái câu chuyện 10 năm. ‏

‏Tuy nhiên, nếu chúng ta có một tầm nhìn dài hạn và bám theo các trục phát triển TOD, đây sẽ là một cái cơ hội đầu tư bất động sản chắc chắn, an toàn và rất là tiềm năng.‏

‏Từ nguồn vốn, từ năng lực triển khai, từ các chi phí giải phóng mặt bằng, mà hiện nay, bảng giá đất cũng đã đã gia tăng lớn, năm 2026 sẽ là năm bắt đầu các địa phương áp dụng cái bảng giá đất mới. ‏

‏Như vậy, chi phí đầu tư metro nó sẽ rất lớn thì TS đánh giá là cái khả năng triển khai của các dự án metro ra sao? Bởi đó sẽ là quyết định yếu tố thành công của chúng ta khi mà đầu tư bám theo các trục TOD.‏

‏TS Đinh Thế Hiển: ‏

‏Để phát triển kinh tế thì vai trò nhà nước hoặc giống các chuyên gia đã đề cập là làm đường và làm đường. Nhưng để triển khai thì nhà nước chỉ nên làm đường quốc lộ, những đường kết nối kinh tế của các tỉnh. ‏

‏Còn những trục đường mang tính địa phương và thậm chí mang tính phát triển đô thị địa phương thì nên kết hợp công - tư và có thể giao cho các công ty là tư nhân với những dự án tốt. ‏

‏Những khu vực này khi kết hợp với phát triển kinh tế đô thị và hạ tầng và bất động sản thì các đô thị vệ tinh như TP HCM mới có thể tính được từ TOD nó kết nối với cao tốc, tạo ra những vùng kinh tế động lực, tăng thu thuế, tăng hút dân về, tạo ra những doanh thu lớn.‏

‏Cùng với đó, khi đầu tư bất động sản gia tăng thì những khu vực đó sẽ thu được tiền thuế bất động sản. Như vậy, tổng nguồn thu thuế của nhà nước đều có khả năng trang trải cho các dự án.‏

‏Nhưng nguồn vốn đầu tư ban đầu sẽ rất lớn. Nếu trung tâm tài chính quốc tế xuất hiện nhưng không kéo được vốn nước ngoài để đầu tư vào các dự án lớn để phát triển đô thị và có nguồn thu rõ ràng, thì trung tâm tài chính quốc tế cũng không giúp cho Việt Nam kết nối với nguồn vốn nước ngoài.‏

‏Các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư thông qua trái phiếu như trái phiếu đô thị hoặc trái phiếu công trình, trái phiếu doanh nghiệp thì chúng ta mới có nguồn vốn.‏

‏Nếu chúng ta dùng vốn nội địa thì cũng là từ ngân hàng. Ví dụ nhà nước giao cho một công ty tự có vốn, cuối cùng công ty này cũng vay ngân hàng. Khi ngân hàng cho vay các công ty này thì ngân hàng lại hạn chế cho vay doanh nghiệp sản xuất. ‏

‏Trước đây chúng ta có ODA nhưng không hiệu quả. Hiện chúng ta cũng có những dòng vốn từ trái phiếu công trình, trái phiếu đô thị, thông qua những định chế tài chính, những tổ chức tài chính lớn. Nếu kết nối được qua trung tâm tài chính quốc tế thì sẽ đồng bộ.‏

‏-  Điều phối viên:  Theo nhận định của các diễn giả, đâu là phân khúc bất động sản giàu tiềm năng và phù hợp nhất cho các nhà đầu tư cá nhân trong giai đoạn tới, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu thực vẫn còn hạn chế?‏

‏TS Đinh Thế Hiển: ‏

‏Theo quan sát và phân tích thị trường bất động sản trong suốt 30 năm qua, giai đoạn mang lại lợi nhuận cao nhất, thậm chí là siêu lợi nhuận, được hình thành dựa trên ba yếu tố nền tảng. Tuy nhiên, khi các yếu tố này đã gần đạt tới ngưỡng, bản chất của thị trường sẽ có sự chuyển đổi lớn.‏

‏Sự tăng trưởng liên tục và lợi nhuận vượt trội của bất động sản trong ba thập kỷ qua đến từ:‏

‏Pháp lý: Hệ thống pháp luật đã có một bước tiến dài, từ việc không công nhận quyền sở hữu nhà đất của người dân đến việc hoàn thiện và cho phép làm giàu từ bất động sản, cho phép một cá nhân sở hữu nhiều nhà. Yếu tố này đã "cởi trói" hoàn toàn cho thị trường.‏

‏Kinh tế: Kể từ mốc hội nhập năm 2006, GDP của Việt Nam đã tăng trưởng mạnh mẽ, đạt trên 450 tỷ USD và được dự báo sẽ vượt Thái Lan trong vài năm tới. Tăng trưởng kinh tế đã tạo ra sức mua và tích lũy tài sản lớn trong xã hội.‏

‏Hạ tầng giao thông: Nhà nước đã đầu tư rất mạnh mẽ để phát triển hạ tầng. Sự phát triển này là động lực trực tiếp làm gia tăng giá trị bất động sản.‏

‏Nhờ ba yếu tố trên, kênh đầu tư bất động sản đã đạt mức sinh lời trung bình trên 25% trong 30 năm, vượt xa kênh chứng khoán (khoảng 10%) và gửi ngân hàng (khoảng 8%).‏

‏Cũng theo TS. Hiển, nguyên tắc "lượng đổi thì chất đổi" cũng sẽ được áp dụng khi ba yếu tố trên đã gần như đạt đến giới hạn:‏

‏Pháp lý đã gần như hoàn thiện, các thay đổi sắp tới chủ yếu chỉ mang tính điều chỉnh về một số vấn đề như thuế.‏

‏Kinh tế khi đã tiệm cận quy mô của Thái Lan, tốc độ tăng tốc sẽ không còn mạnh mẽ như giai đoạn trước.‏

‏Hạ tầng giao thông đến năm 2027, đặc biệt ở khu vực phía Nam, sẽ gần như hoàn thiện các tuyến chính.‏

‏Do vậy, bất động sản sẽ dần chuyển đổi theo mô hình của các nước phát triển, tức là trở thành một kênh đầu tư phát triển bền vững chứ không còn là kênh siêu lợi nhuận như trước.‏

‏Phân khúc của tương lai: Kết hợp giữa "Thu nhập" và "Khai thác".‏

‏Trong giai đoạn mới, các phân khúc tiềm năng sẽ là những phân khúc kết hợp được hai yếu tố:‏

‏Dựa trên thu nhập: Người mua (để ở hoặc đầu tư) sẽ ra quyết định dựa trên thu nhập thực tế của họ. Một căn nhà được xem là hợp lý khi việc chi trả (kể cả phần vốn vay) phải phù hợp với khả năng tài chính của người mua.‏

‏Dựa trên khả năng khai thác: Giá trị một bất động sản (dù là 5 tỷ hay 50 tỷ) sẽ được đánh giá qua hiệu quả khai thác của nó. Theo đó, một bất động sản được xem là lựa chọn tốt nếu có thể tạo ra suất sinh lời từ việc khai thác (cho thuê, vận hành) đạt khoảng 3% đến 3,5%/năm trên tổng vốn đầu tư bỏ ra.‏

‏Ông Dương Đức Hiếu: ‏

‏Chia sẻ quan điểm của mình, ông Hiếu cũng nhấn mạnh sự khác biệt của bất động sản so với các sản phẩm tài chính khác. Theo ông, một sản phẩm bất động sản có thể mang ba ý nghĩa riêng biệt: để sử dụng, để đầu cơ ngắn hạn (mua nhanh bán nhanh tương tự cổ phiếu), và để tích sản (mua và tích lũy lâu dài mà không bán).‏

‏Chính vì sự đa dạng trong mục đích này, ông Hiếu cho rằng việc đưa ra một lời khuyên chung cho tất cả các nhà đầu tư là rất khó, bởi nó phụ thuộc hoàn toàn vào mục tiêu của mỗi người khi mua bất động sản.‏

‏Đồng tình với các nhận định trước đó, ông Hiếu cho rằng tốc độ tăng giá khá nhanh trong hơn một năm qua cho thấy thị trường đã phản ánh một phần tương đối lớn giá trị của tương lai. "Nó cũng giống như cổ phiếu," ông nói, "Bây giờ nếu chúng ta tham gia thị trường với mục đích là để mua nhanh bán nhanh kiếm lời thì sẽ khó hơn rất là nhiều."‏

‏Về chiến lược cá nhân, ông Hiếu cho biết ông vẫn sẽ lựa chọn những phân khúc có giá trị ở thật như chung cư. Tuy nhiên, ông xác định rõ hai yếu tố quan trọng trong giai đoạn này, bao gồm:‏

‏Thời gian đầu tư phải dài hơn: Cần xác định một tầm nhìn đầu tư dài hạn thay vì kỳ vọng vào lợi nhuận ngắn hạn.‏

‏Hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính: Nguồn vốn đầu tư không thể là vốn vay với mục tiêu lướt sóng nhanh.‏

‏Về vị trí, ông Hiếu cho biết sẽ tập trung vào các khu vực lõi. Ông đưa ra một ví dụ cụ thể tại Hà Nội: "Tôi sẽ tập trung vào những dự án mà metro sắp tới Hà Nội chuẩn bị khởi công. Có thể lựa chọn những dự án nằm trong một bán kính nào đó với cả ga metro, đó là một lựa chọn đầu tư của tôi."‏

‏Ông Vũ Thành Lê:‏

‏Trước câu hỏi được nhiều nhà đầu tư quan tâm về việc lựa chọn phân khúc, ông Vũ Thành Lê, đại diện CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt cho rằng, câu trả lời không nằm ở một loại hình cụ thể mà ở việc thấu hiểu đúng bản chất của cụm từ "nhu cầu thực".‏

‏"Nhìn vào kết quả khảo sát, tôi không hề ngạc nhiên khi thấy cụm từ 'nhu cầu thực' được nhấn mạnh. Nhưng chúng ta phải hỏi sâu hơn: Đó là nhu cầu thực của tôi, hay nhu cầu thực của bạn? Đây mới là điều quan trọng," vị đại diện chia sẻ.‏

‏Để làm rõ quan điểm này, ông đã lấy ví dụ từ chính chiến lược phát triển sản phẩm của công ty mình tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu, nơi tư duy phát triển sản phẩm phải trả lời được câu hỏi: "Nhu cầu thực này dành cho ai?".‏

‏Ông đưa ra một so sánh cụ thể tại khu vực Hồ Tràm, gần sân golf The Bluffs. Một dự án lân cận lựa chọn xây dựng các villa hai phòng ngủ với mức giá khoảng 20 - 30 tỷ đồng/căn để dễ bán. Đây là cách họ đáp ứng "nhu cầu thực" của một phân khúc khách hàng nhất định.‏

‏Tuy nhiên, với một dự án cao cấp do J.W Marriott quản lý, đội ngũ phát triển của Phát Đạt lại có một định hướng khác. "Giám đốc phát triển dự án của tôi là người Hàn Quốc," ông kể, "Anh ấy nói rằng các bạn tỷ phú của anh ấy khi sang Việt Nam thường đi cả một đoàn lớn. Vì vậy, chúng tôi phải phát triển những căn villa mặt tiền biển có 5-6 phòng ngủ, rộng cả nghìn mét vuông với giá 4 - 5 triệu USD/căn. Đó là nhu cầu thực của những ông tỷ phú."‏

‏Ngược lại, khi đi vào khu vực Phước Hải, Long Hải, công ty lại xây dựng những sản phẩm condotel quy mô vừa phải, nhắm đến nhu cầu sở hữu ngôi nhà thứ hai của tầng lớp trung lưu (mid-end).‏

‏Từ những ví dụ trên, vị đại diện kết luận rằng thay vì chạy theo thị trường, nhà đầu tư nên quay về với câu chuyện cốt lõi là "gia tăng giá trị đầu tư của chính bản thân mình".‏

‏"Không có chuyện bây giờ vay tiền ngân hàng mua một căn 5 triệu đô rồi chờ ngày mai nó tăng lên 6 triệu đô đâu," ông nhấn mạnh.‏

‏Ông cho rằng, vai trò của các đơn vị phát triển là phải thiết kế những sản phẩm hướng đến nhu cầu thực của từng nhóm khách hàng cụ thể, từ đó làm cho thị trường trở nên minh bạch hơn. Câu trả lời cuối cùng cho nhà đầu tư không phải là một phân khúc chung chung, mà là sự thấu hiểu sâu sắc "nhu cầu thực của chính bản thân mình".