[Tổng thuật] Phiên 2 VIF 2026: Bất động sản trong kỷ nguyên mới - Tác động chính sách, hạ tầng và điểm nhấn đầu tư

Trong khuôn khổ Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 (Vietnam Investment Forum 2026), Phiên thảo luận 2 với chủ đề “Bất động sản trong kỷ nguyên mới - Tác động chính sách, hạ tầng và điểm nhấn đầu tư” được xem là một trong những tâm điểm của diễn đàn năm nay khi tập trung giải mã ba trụ cột then chốt: Chính sách - hạ tầng - dòng vốn.

‏‏Phiên thảo luận có sự tham gia của:

TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế

Ông Dương Đức Hiếu - Giám đốc Khối xếp hạng và Nghiên cứu, VIS Rating

Ông Vũ Thành Lê - Thành viên HĐQT, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt

Điều phối phiên: Bà Nguyễn Thị Triều - Tổng Giám đốc Blue Bridge Investment Partners

‏‏- Điều phối viên: Cuối năm 2024, đầu năm 2025, thị trường bất động sản đã phục hồi, tăng trưởng với số lượng giao dịch rất cao, đặc biệt là tại các thị trường trung tâm như Hà Nội và TP HCM. Giá trung bình đã tăng 150 - 200% tùy từng phân khúc, đặc biệt là phân khúc chung cư. Tuy nhiên, từ khoảng tháng 6 đến nay, Chính phủ, các bộ ngành có nhiều chỉ đạo, đề xuất liên quan đến việc kiểm soát giá nhà ở tăng quá cao, siết chặt cho vay bất động sản thứ hai trở lên… Những thông tin này đã ít nhiều khiến thị trường chững lại.

Thưa TS. Đinh Thế Hiển, ông đánh giá như thế nào về những tác động của những chính sách này đối với thị trường bất động sản, về cả phía cung và phía cầu, góc độ thuận lợi cũng như thách thức…?

‏TS. Đinh Thế Hiển:‏‏

‏‏Các chính sách bất động sản được thị trường mong muốn tác động đến hai vấn đề là giảm đầu cơ, hướng các nhà đầu tư bất động sản phát triển các dự án phù hợp với nhu cầu thực, như nhà ở xã hội và nhà ở có giá trung bình. Những mong chờ này không mới trong nhiều năm và thường được đề cập đến mỗi lúc có thông tin về cải cách thị trường, từ 2008, 2012 và 2022. Ý chí của Nhà nước là phải cải chính sách theo xu hướng của thị trường.‏

‏Ở phương án một, có căn nhà xã hội giá 2 tỷ, Nhà nước giúp mua 1 tỷ; điều này Nhà nước không làm được. Phương án hai, nếu nhà ở có giá 1 tỷ và bán 1 tỷ, thì người lao động và người dân không mua, vì mua bán không sinh lời. Vậy nên, người dân phần lớn sẽ vẫn chọn ở nhà trọ, nhà thuê. Vậy nên, dù là nỗ lực của Chính phủ hay hành vi cải cách hành chính mà không nhìn vào quy luật thị trường, thì thị trường bất động sản cũng không có những thay đổi mấu chốt.

‏‏Vậy động lực phát triển thị trường ở đâu? Thị trường có bệnh không? Nếu có bệnh thì ở đâu? ‏

‏Trước giờ mọi người hay nói đến những thách thức thị trường như tín dụng bị siết, lãi suất cao, quy hoạch… Nhưng thật ra, bệnh lớn nhất là bệnh lướt sóng và giá quá cao với dòng vốn đầu tư thực sự.

‏Như thị trường chứng khoán, nhiều nhà đầu tư bất động sản cũng thích đầu tư kiểu “mua cao, bán cao”. Với phương thức này, lúc nào đó nhà đầu tư sẽ bị gãy!‏

‏Thị trường sẽ phụ thuộc vào ba nền: thu nhập của người mua nhà, lợi nhuận khai thác nhà với số tiền bỏ ra; nếu hai yếu tố này quá xa rời nhau, mà thật sự là bây giờ đã xa rời rồi, thì vấn đề đang nằm ở trong giá. Mức giá khiến thị trường không thanh khoản tốt.

‏Nhiều báo cáo về bất động sản hay nói giá nhà tăng cao. Tuy nhiên, báo cáo lại ghi nhận những giá dự án mới nằm ở lõi đô thị TP HCM và Hà Nội. Với những dự án ở khu trung tâm hoặc gần trung tâm như ở Quận 2 hay Quận 9 cũ - TP HCM, những nhà đầu tư như Masterise có quyền bán với giá cao với giá có thể là 500 triệu đồng/m2 cũng được. Giá của những dự án này không thể tính là bình quân của thị trường.

Nguyên tắc của thị trường là, so với một mức giá cao, chúng ta chỉ cần bán với giá thấp hơn một chút là có thể bán được. ‏

Nhưng bây giờ, này ở những thị trường vùng ven như Bình Chánh, thị trường đang công nhận một bất động sản là 10 tỷ, nhưng người bán rao 7 tỷ cũng chưa bán được. Hay với Long Khánh và một số địa bàn xa hơn, ceo bất động sản nói 10 tỷ, nhưng có người bán 4 tỷ vẫn bán không được.‏

Như vậy, vấn đề ở đây là căn bệnh giá cao. Nếu không giải quyết được‏ vấn đề đó thì những chính sách, những động lực năm 2026 vẫn cứ lình xình. ‏

- Điều phối viên: Một số ý kiến cho rằng việc siết tín dụng bất động sản làm ảnh hưởng đến niềm tin thị trường. Thông thường, chu kỳ thị trường bất động sản kéo dài khoảng 5–7 năm, nếu xét chu kỳ hiện tại mới đầu đó hồi phục khoảng 2 năm và chủ yếu ở các đô thị lớn. Các chính sách này có ảnh hưởng ngắn hạn đến niềm tin thị trường và thanh khoản hay không?‏

‏TS. Đinh Thế Hiển: ‏‏

Một số công ty lớn và cả nhà đầu tư đôi khi cho rằng siết tín dụng tác động tiêu cực đến thị trường. Nếu quan sát quá khứ, bối cảnh năm 2011, hay năm 2022, Nhà nước buộc phải có hành động. Năm 2022 nói Nhà nước siết tín dụng là không đúng.

Năm 2022 tăng trưởng tín dụng vẫn là trên 15%. Đó mới là tín dụng, còn trái phiếu giai đoạn 2021 - 2022 là 1.200.000 tỷ đồng, trong đó 800.000 tỷ là vào bất động sản. ‏Như vậy, nguồn vốn vào rất lớn, mà sao thị trường bị fail? 

‏Đến tháng 9 năm nay, các tín hiệu cho thấy Nhà nước buộc phải xuất hiện một lần nữa để kìm chế bất động sản. Bởi vì, tăng trưởng tín dụng 9 tháng đầu năm 2025 đạt khoảng 13%, nhưng tăng trưởng của bất động sản lên tới gần 20%. Tháng 8–9 tăng rất mạnh.‏

‏Đối với giai đoạn bình thường, khi có lướt sóng, chỉ cần tăng trưởng một lượng tín dụng như vậy, tức vài trăm nghìn tỷ đồng, tập trung vào hai tháng như tháng 8 - 9 vừa qua, là đủ để tạo sóng, nhưng kỳ này không có sóng. Thống kê cho thấy, hàng tồn kho của các công ty bất động sản niêm yết tăng mạnh, lên tới 570.000 tỷ đồng. 

Vấn đề ở đây là, tin dụng vào bất động sản tăng rất mạnh, nhưng không tạo sóng, không tạo thanh khoản như mong muốn. Không phải nhà nước muốn đưa tín dụng mạnh vào bất động sản để đẩy bất động sản lên mà là muốn tạo thanh khoản, từ đó lành mạnh hóa thị trường. 

Nhà nước nhận thấy tiền đã đẩy mạnh nhưng không làm lành mạnh hóa thị trường, thì nhà nước nhận thấy vấn đề là từ việc lướt sóng.‏

‏Nguyên tắc là ngân hàng cho vay 70%, nhà đầu tư/người mua 30% trả tiền trước. Nhưng mà xuất hiện việc ngân hàng sẵn sàng cho vay tiền đặt cọc ngay từ đầu luôn. Đáng ra khách phải bỏ ra 30%, nhưng nay ngay cả số tiền cọc ban đầu có 5% cũng không bỏ mà đi vay. Điều đó cho thấy, tín dụng đã đi vào lướt sóng quá lớn. Khi giá lên cao, cuối cùng nhà đầu tư lướt sóng chùng tay, tín dụng bị dồn lại.‏

‏Nhà nước đang có những điều chỉnh lại. Chắc chắn dòng vốn vào lướt sóng sẽ bị kiểm soát. Trong ngắn hạn, những dự án mở ra phục vụ nhu cầu các nhà đầu tư đón sóng sẽ gặp khó khăn. Ngược lại, những dự án tốt vẫn tiềm năng thu hút vốn.‏

‏-‏‏ Điều phối viên: Còn ông Dương Đức Hiếu, với vị trí là công ty nghiên cứu, ông đánh giá thế nào về tác động của dòng vốn vào thị trường bất đống sản?

‏ Ông Dương Đức Hiếu: 

‏Hiện dư nợ tín dụng cho bất động sản là khoảng 4.000.000 tỷ đồng, trong đó  trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản chỉ khoảng 400.000 tỷ đồng, theo số liệu chúng tôi tổng hợp đến tháng 9, do đó nguồn vốn tín dụng vẫn là động lực chính cho bất động sản.‏

‏Chúng tôi cũng tập trung quan sát nhiều về trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có trái phiếu bất động sản, bởi đây vẫn là sản phẩm mang tính chất bổ trợ cho thị trường, trái phiếu doanh nghiệp hiện nay đã có vai trò rất then chốt.‏

‏Trước kia, khi doanh nghiệp gặp khó khăn vay ngân hàng thì kênh trái phiếu doanh nghiệp đã hỗ trợ thanh khoản, giúp các chủ đầu tư có thêm nguồn vốn và đạt kết quả kinh doanh rất tốt.‏

‏Trong khi gần đây, các chủ đầu tư chủ yếu phát hành trái phiếu để tái cấu trúc nợ. Đối với chu kỳ mới của bất động sản, tôi kỳ vọng tình trạng này trong chu kỳ tới sẽ khác.

Xu hướng trong chu kỳ bất động sản mới sẽ là những dự án khu phức hợp, cộng thêm các công trình phụ trợ, hạ tầng giao thông, thương mại dịch vụ… Trong đó, các cấu phần nhà ở là “ngon nhất” mà mọi bên đều muốn tài trợ. ‏

‏Nhưng giá bất động sản đang tăng cao là do phản ánh cả các cấu phần xung quanh, mà các cấu phần này đang trong quá trình triển khai. Vậy nguồn vốn nào để hoàn thiện hạ tầng và giúp cho giá trị bất động sản tại thời điểm này sát hơn với giá trị thực? Liệu vốn tín dụng ngân hàng có đáp ứng được nhu cầu phát triến hạ tầng cho bất động sản hay không?‏

‏Theo chúng tôi quan sát, các công trình hạ tầng đều mang tính dài hạn. Hiện nay, các ngân hàng đều hướng đến tiêu chuẩn Basel III, tức yếu tố an toàn vốn ngày càng siết chặt; trong đó tỷ trọng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, cho vay các dự án hạ tầng sẽ ngày càng được kiểm soát. Do đó cần nguồn vốn dài hạn mới để hoàn thiện hạ tầng cho bất động sản, tăng giá trị cho bất động sản. Vì vậy, theo tôi, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp là rất quan trọng.‏

Theo tôi biết, Ủy ban Chứng khoán đã thiết kế khung pháp lý để có hỗ trợ cho việc phát hành trái phiếu hạ tầng, để có thể huy động vốn dài hạn cho thị trường. Tiềm năng huy động vốn dài hạn cho phát triển hạ tầng, bất động sản thì có nhiều nguồn. Ví dụ như các công ty bảo hiểm nhân thọ đang quản lý nguồn vốn rất dài hạn hơn 1 triệu tỷ đồng, hay như bảo hiểm xã hội quản lý hơn 1 triệu tỷ đồng. Đây là những nguồn vốn dài hạn có thể huy động qua kênh trái phiếu doanh nghiệp để phát triển hạ tầng cho bất động sản. Từ đó nâng giá trị bất động sản, đưa giá trị bất động sản gần hơn giá thị trường. Điều này sẽ giúp ổn định thị trường, nâng cao niềm tin nhà đầu tư, nhà đầu tư sẵn sàng giải ngân, giúp ổn định dòng vốn qua nhiều chu kỳ thay vì đứt gãy như giai đoạn trước, bởi giá quá cao khi hạ tầng chưa có gì trong giai đoạn trước.

- Điều phối viên: Thị trường đang đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu rất lớn, với khối lượng ước tính khoảng 69.000 tỷ đồng sẽ đến hạn chỉ trong giai đoạn từ tháng 9 đến tháng 12 năm nay.  Tình hình này càng trở nên đáng lo ngại khi khối lượng phát hành mới trong giai đoạn 2021 - 2022 lại ở mức rất thấp?

Đáng chú ý, dòng vốn mới không chỉ hạn chế mà còn có sự phân hóa rõ rệt, chủ yếu tập trung vào một số ít doanh nghiệp bất động sản có quy mô lớn và uy tín cao. Bối cảnh này cho thấy tâm lý thận trọng đang bao trùm cả phía cung và cầu. ‏

‏Cụ thể, về phía cung, các doanh nghiệp bất động sản tỏ ra rất dè dặt trong việc phát hành trái phiếu, thay vào đó vẫn ưu tiên sử dụng kênh tín dụng ngân hàng như một nguồn vốn phổ biến.‏

‏Như vậy, đâu là những yếu tố mà để có thể gia tăng niềm tin của cả nhà phát hành và nhà đầu tư đối với trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn tới?

‏Ông Dương Đức Hiếu: ‏

‏Về kết quả khảo sát nói trên, có thể nó thực hiện đối với các nhóm nhà đầu tư cá nhân. Các nhà đầu tư cá nhân bị tác động nhiều vào một số thông tin tiêu cực liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp. ‏

‏Tuy nhiên, theo quan sát của chúng tôi, các thông tin này chỉ phản ánh câu chuyện quá khứ, là các câu chuyện cách đây khoảng 3 - 4 năm, từ chu kỳ trước.‏

‏Hiện nay, với trái phiếu doanh nghiệp, nếu so sánh với các sản phẩm đầu tư tài chính khác thì trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là các trái phiếu được phân bổ đến nhà đầu tư cá nhân thông qua phát hành ra công chúng hoặc thông qua phát hành riêng lẻ, sau đó phân phối cho nhà đầu tư cá nhân... thì các cơ quan quản lý nhà nước hiện đã có những cái quản lý chặt chẽ đối với sản phẩm tài chính này. Quản lý chặt về mục đích sử dụng vốn, về mặt tiêu chuẩn hồ sơ, kiểm toán, mục đính sử dụng vốn và xếp hạng tín nhiệm...‏

‏Nếu đứng dưới góc độ chúng tôi đã trao đổi với một số nhà đầu tư tổ chức thì hiện nay nhu cầu mua trái phiếu doanh nghiệp từ các nhà đầu tư tổ chức rất lớn và nguồn cung hiện tại thì lại là chưa đáp ứng được.

Nguyên nhân, như tôi đã nói là do yêu cầu cao về hồ sơ pháp lý... 

‏Ngoài ra có một số những quy định cũng có thể gây tắc nghẽn cho cái việc phát hành. Ví dụ như trái phiếu với mục đích tái cơ cấu vốn thì một số nhà đầu tư tổ chức chúng tôi vừa đề cập lại không được phép mua. Đây được xem là một số những vướng mắc trong các quy định mà Bộ Tài chính cũng đã lên kế hoạch chỉnh sửa. ‏

‏Như vậy, trong thời gian tới, khoảng năm 2026 - 2027, chúng ta sẽ thấy là kênh trái phiếu doanh nghiệp, hoạt động phát hành sẽ tăng cao.

Còn về việc tại sao hiện nay trái phiếu bất động sản phát hành chậm hơn giai đoạn trước? Điều này là do giai đoạn trước điều kiện phát hành dễ dàng hơn. Còn hiện nay thì điều kiện phát hành chặt hơn, gắn với mục đích sử dụng về dự án. Mà hiện nay, với tiến độ pháp lý được đẩy nhanh, các chủ đầu tư sẽ ưu tiên về nguồn vốn ngân hàng hơn so với trái phiếu.

Và theo tôi, kênh trái phiếu sẽ phù hợp hơn với các công trình hỗ trợ cho bất động sản ở, như thương mại, văn phòng, khách sạn... Các công trình này có yếu tố dòng tiền đều đặn trong một chu kỳ dài. Đó là sản phẩm mà các tổ chức, các nhà đầu tư dài hạn như công ty bảo hiểm, các quỹ trái phiếu mang tính dài hạn ưa thích...

Mỗi chu kỳ đều bắt đầu với phân khúc ngon nhất, tức là phân khúc về nhà ở để bán, mua đứt bán đoạn, sẽ được phát triển đầu tiên. Sau đó, các phần hạ tầng xung quanh được đẩy mạnh thì các nguồn vốn để hỗ trợ, trong đó có kênh trái phiếu sẽ được đẩy mạnh trong thời gian tới.  

‏‏-‏‏ Điều phối viên: Thưa ông Vũ Thành Lê, với những chính sách có hiệu lực thời gian gần đây, như trong Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi,… thì những chính sách nào có tác động trực tiếp nhất đến doanh nghiệp bất động sản. Chính sách điều hành, chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp có thay đổi gì để thích ứng với điều kiện mới khi “luật chơi” thay đổi?

Ông Vũ Thành Lê:

Tôi xin bắt đầu bằng câu chuyện mà tôi cho rằng sẽ tác động đến chu kỳ bất động sản mới, đó là câu chuyện về kết nối hạ tầng. 

‏Tôi cho rằng, câu chuyện về sáp nhập tỉnh thành, đơn vị hành chính… không đơn giản là câu chuyện điều chỉnh địa giới, mà là câu chuyện về kết nối hạ tầng, định hướng quy hoạch đô thị.‏

Xin chia sẻ với các bạn là, giai đoạn năm 2005 - 2006, lúc tôi còn làm cho một ngân hàng nước ngoài, ngân hàng có thành lập một bộ phận về bất động sản để đón đầu những nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam. Trong tất cả các buổi trao đổi với các nhà đầu tư bất động sản ngoại, các câu hỏi mà họ thường đặt ra là “dự án cách xa CBD là bao nhiêu?”. 

Lõi CBD lúc đó ở TP HCM được tính ở khu vực đường Nguyễn Thị Minh Khai, Tôn Đức Thắng, Hàm Nghi, Đồng Khởi…

Họ luôn lấy thước đo CBD làm công thức xác định vị trí dự án. 

Giai đoạn 2015 - 2016, khi tôi quay lại thị trường bất động sản, thì đã có nhiều nhà đầu tư Hàn Quốc, Nhật Bản quan tâm đến các dự án xung quanh TP HCM, nhất là Bình Dương. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp, dù có nhiều dự án tốt, song đại diện các nhà đầu tư bất động sản quốc tế ở Việt Nam cho biết là “công ty mẹ không phê duyệt đầu tư ngoài TP HCM”.

Theo tôi, cùng với việc sáp nhập tỉnh thành, năm 2025 là mốc rất quan trọng trong việc vẽ lại bản đồ đầu tư bất động sản tại Việt Nam.

Các đô thị trung tâm sẽ được kết nối với các đô thị vệ tinh, với các vùng... bằng hệ thống cao tốc, metro, đường vành đai...

Dòng vốn đầu tư lan tỏa theo kết nối hạ tầng, kết nối liên vùng, chứ không chỉ tập trung ở trung tâm các thành phố như trước đây nữa.

Theo tôi, các nhà đầu tư nên tập trung vào định hướng quy hoạch đô thị.

Ở Phát Đạt, các thành viên HĐQT chúng tôi thường chia sẻ chính sách đầu tư rất gọn là "đầu tư đúng nút và phát triển đúng tầng". Đúng nút là đầu tư đúng nút kết nối, và đầu tư đúng vào phát triển hạ tầng. 

‏Đó là định hướng rất đơn giản của chúng tôi trong việc phát triển quỹ đất. Chúng tôi tập trung toàn bộ nguồn lực và phát triển quỹ đất 500 ha trong vùng lõi mở rộng của TP HCM, bao gồm cả Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Khi có điều kiện làm việc với các nhà đầu tư trong và ngoài nước, và các cổ đông, khách hàng của Phát Đạt, tôi luôn chia sẻ quan điểm là khi xem dự án thì đừng mở ‏Google Maps xem ở chỗ nào nữa, mà hãy xem bản đồ quy hoạch trong 10 năm tới. Đâu là nơi dòng tiền sẽ chảy về, thì sẽ là nơi mà Phát Đạt hành động.

- Điều phối viên: Còn với những chính sách pháp luật khác, như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản,… thì sẽ tác động gì đến thị trường, doanh nghiệp bất động sản, thưa ông?

‏Ông Vũ Thành Lê:‏

Để đánh giá về một chính sách thì chúng ta cần thời gian. Nhưng chắc chắn, trong ngắn hạn, khi chúng ta tái cấu trúc thì sẽ có ảnh hưởng. Ví dụ như thông tin đề xuất đánh thuế ngôi nhà thứ hai, thì chắc chắn trong ngắn hạn sẽ có ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, đến dòng tiền đầu cơ, chi phí cơ hội sẽ tăng...

‏Nhưng về dài hạn, mọi thứ sẽ có tính minh bạch, giá trị đầu tư thực sự được tăng trưởng chứ không phải việc anh chị kiếm được một nguồn tiền từ đầu cơ ngắn hạn...

- Điều phối viên: Theo Luật Đất đai sửa đổi, khung giá bồi thường đất sẽ tiệm cận với giá thị trường. Một số nhà đầu tư cho rằng, giá đất cao thì chi phí của doanh nghiệp sẽ bị đội lên, khiến sản phẩm đầu ra sẽ tăng. Ngoài ra, cũng có thể ảnh hưởng đến năng lực tài chính của nhà đầu tư. Bởi vì, cùng với việc thay đổi hạ tầng, cấu trúc đô thị, các doanh nghiệp đang được giao những dự án với diện tích rất lớn, có thể lên đến hàng nghìn ha. Khi đó, năng lực tài chính của doanh nghiệp cũng cần phải gia tăng tương ứng để đáp ứng yêu cầu đầu tư. Trong bối cảnh mới như vậy, theo ông, doanh nghiệp bất động sản sẽ có thuận lợi, khó khăn gì?‏

‏Ông Vũ Thành Lê:

Trong quá khứ, Phát Đạt chúng tôi đã bắt tay với các nhà đầu tư nước ngoài từ giai đoạn 2017, 2018. 

Khi thị trường bị khủng hoảng trái phiếu, nhà đầu tư của chúng tôi không rút vốn, họ còn đồng hành cùng doanh nghiệp. Thời gian gần đây, thông qua cổ phiếu, họ trở thành cổ đông chiến lược của Phát Đạt. 

Ở đây, nói về việc chi phí tăng, tiệm cận giá thị trường, tôi quay lại câu hỏi gần đây tôi gặp rất nhiều liên quan đến câu chuyện hợp tác dài hạn. Khi làm việc với đối tác, các nhà đầu tư hay hỏi tôi như thế nào là dự án có tính hấp dẫn đầu tư, tôi đúc kết lại chỉ ba từ thôi là “rõ, thật, dài”.

Rõ là rõ ràng pháp lý. Thật là đơn vị đang phát triển gì, đi vào nhu cầu thật. Và cuối cùng là dài, tức tầm nhìn dài hạn, khi có tầm nhìn dài thì chúng ta mới có nguồn vốn, các đối tác mới sẵn sàng đồng hành, chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp.

Đối tác của chúng tôi từ năm 2017, 2018, đi qua khủng hoảng, nay trở thành cổ đông chiến lược của Phát Đạt, đồng hành cùng doanh nghiệp trong chu kỳ phát triển mới. ‏

‏Tuy chưa trả lời chính xác vào câu hỏi của host, nhưng đó là chia sẻ góc độ chúng tôi nhìn nhận dài hạn, đừng nhìn vào tiểu tiết quá, có tầm nhìn xa hơn, và hãy đối thoại một cách rõ ràng, và hãy đi thực vào nhu cầu thực. Đó là định hướng, kim chỉ nam mà các doanh nghiệp nên phát triển.

- Điều phối viên: Cảm ơn ông Lê! Tôi cũng nghĩ rằng, ngân hàng, hay các nhà đầu tư trái phiếu cũng đang tìm kiếm những kênh đầu tư tốt trong bối cảnh lãi suất thị trường duy trì ở mức thấp như giai đoạn vừa rồi. Với những doanh nghiệp bất động sản có năng lực, có khả năng triển khai, và như ông Lê đề cập là "làm thật"... thì cũng là một điểm đến của dòng vốn tín dụng, từ đó giúp doanh nghiệp có đủ khả năng tài chính triển khai các dự án bất động sản. ‏

‏Trở lại với các phân khúc bất động sản, theo ông Lê đã chia sẻ thì bất động sản ở thực và bám theo các trục phát triển đô thị sẽ là phân khúc tiềm năng nhất trong giai đoạn tới. Còn với TS. Đinh Thế Hiển thì sao? 

TS. Đinh Thế Hiển: 

Chúng ta đang nói về TOD, thì đây là xu thế, là trend marketing cho các dự án bất động sản sắp tới. Chúng ta biết, hạ tầng phát triển thì bất động sản phát triển theo.

Tôi nói rộng hơn về cơ hội, TOD không phải chỗ nào cũng có mà chỉ hai khu vực có thể tạo được, đó là Hà Nội và TP HCM. 

Riêng tại TP HCM, có một số điểm tương đương với đại đô thị Seoul và Tokyo. Như Tokyo, họ có 6 đô thị vệ tinh, tạo nên một đại đô thị chiếm 56% dân số và gần 50% GDP cả nước. Với Seoul thì  cũng chiếm hơn 50% dân số và 50% GDP toàn quốc. Hai đại đô thị này tập trung đầy đủ hoạt động tài chính, dịch vụ, cảng... 

TP HCM mới và một phần Đồng Nai như Nhơn Trạch, Long Thành, một phần tỉnh Tây Ninh mới như Bến Lức... có dáng dấp như vậy (Seoul và Tokyo). Khu vực này cũng đã dần hình thành những đô thị vệ tinh. Về hạ tầng thì đến năm 2027 gần như sẽ đồng bộ, từ sân bay, cảng biển cho tới các trục đường kết nối... 

Tôi cho rằng, khu vực này có thể thu hút được khoảng 30 - 40 triệu dân, tức chiếm khoảng 1/3 dân số cả nước.  Và nguyên tắc là, vùng này hút dân thì vùng khác sẽ thưa dân.

Bởi vậy, tôi cho rằng, vùng động lực trong 3 năm sắp tới chính là vùng TP HCM mới với sự phát triển của hạ tầng giao thông, trong đó có TOD. Bởi đây phù hợp với nhu cầu thực tiễn, vừa là xu hướng chung. 

Vấn đề chỉ là ở chỗ, nếu TOD phát triển chậm vì thiếu vốn hoặc chính sách, như chúng ta thấy những metro vừa qua làm tới 10 năm. Nếu bây giờ mà metro cũng làm 10 năm thì chúng ta sẽ bị hụt chân, mất cơ hội. 

Thứ 2, trường hợp metro và các hạ tầng giao thông khác kết nối tốt với các dự án bất động sản, nhưng nếu các dự án bất động sản đi trước một bước so với nền kinh tế, tức giá tăng mạnh trước thì cũng làm tổn hại. 

Tốt nhất là các dự án bất động sản này phải phát triển đồng nhịp với hệ thống hạ tầng giao thông, TOD, và giá phải phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế. Như vậy sẽ tạo ra động lực. Chắc chắn động lực của TP HCM mới là rõ nhất trong 3 năm tới. 

Tôi cũng nhắc luôn, nếu đúng như vậy thì các vùng khác sẽ không mạnh. Bởi vì, dân chỉ chừng đó (khoảng hơn 100 triệu cả nước), mà khoảng 30 triệu người kéo về khu vực TP HCM thì các vùng khác phải hạn chế. ‏

‏ ‏-‏‏Điều phối viên: Như các diễn ra chia sẻ thì đầu tư theo các trục phát triển đô thị là tiềm năng. Tuy nhiên, phát triển metro không phải đơn giản, từ nguồn vốn, năng lực triển khai, cho tới việc giải phóng mặt bằng... Khung giá đất sẽ tăng trong bối cảnh từ năm 2026 các địa phương sẽ áp dụng bảng giá đất mới. Chi phí xây dựng các tuyến metro sẽ rất cao. Theo ông đánh giá, khả năng thực thi, triển khai của các dự án metro ra sao? Bởi vì, đây là yếu tố quyết định khi chúng ta đầu tư bám theo các trục TOD như chúng ta vừa đề cập.‏

‏TS. Đinh Thế Hiển: ‏

‏Để phát triển kinh tế thì vai trò nhà nước là làm đường. Nhưng nhà nước chỉ nên làm đường quốc lộ, những đường kết nối kinh tế của các tỉnh. ‏

‏Còn những trục đường mang tính địa phương thì nên kết hợp công - tư và có thể giao cho các công ty là tư nhân với những dự án tốt. ‏

‏Những khu vực này khi kết hợp với phát triển kinh tế đô thị và hạ tầng và bất động sản thì các đô thị vệ tinh như TP HCM mới có thể tính được từ TOD nó kết nối với cao tốc, tạo ra những vùng kinh tế động lực, tăng thu thuế, tăng hút dân về, tạo ra những doanh thu lớn.‏

‏Cùng với đó, khi đầu tư bất động sản gia tăng thì những khu vực đó sẽ thu được tiền thuế bất động sản. Như vậy, tổng nguồn thu thuế của nhà nước đều có khả năng trang trải cho các dự án.‏

‏Nhưng nguồn vốn đầu tư ban đầu sẽ rất lớn. Dòng vốn này có thể huy động thông qua Trung tâm tài chính quốc tế.

Nếu trung tâm tài chính quốc tế xuất hiện nhưng không kéo được vốn nước ngoài để đầu tư vào các dự án lớn để phát triển đô thị và có nguồn thu rõ ràng, thì trung tâm tài chính quốc tế cũng không giúp cho Việt Nam kết nối với nguồn vốn nước ngoài.‏

‏Các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư thông qua trái phiếu như trái phiếu đô thị hoặc trái phiếu công trình, trái phiếu doanh nghiệp thì chúng ta mới có nguồn vốn.‏

‏Nếu chúng ta dùng vốn nội địa thì cũng là từ ngân hàng. Ví dụ nhà nước giao cho một công ty tự có vốn, cuối cùng công ty này cũng vay ngân hàng. Khi ngân hàng cho vay các công ty này thì ngân hàng lại hạn chế cho vay doanh nghiệp sản xuất. ‏

‏Trước đây chúng ta có ODA nhưng không hiệu quả. Hiện chúng ta cũng có những dòng vốn từ trái phiếu công trình, trái phiếu đô thị, thông qua những định chế tài chính, những tổ chức tài chính lớn. Nếu kết nối được qua trung tâm tài chính quốc tế thì sẽ đồng bộ.

- Điều phối viên:  Nói về Trung tâm tài chính quốc tế, hiện Chính phủ đang rất quyết liệt trong việc thành lập, dự kiến ngay trong năm nay. Theo ông, liệu mục tiêu này có khả thi hay không? Khi Trung tâm tài chính được đưa vào vận hành, mức độ đóng góp với thị trường bất động sản Việt Nam như thế nào thông qua các sản phẩm tài chính mới, như mọi người nói là token hóa tài sản, quỹ tín thác bất động sản... để huy động nguồn vốn nước ngoài, bổ trợ cho nguồn vốn nội địa?‏

‏‏TS. Đinh Thế Hiển:‏

Trung tâm tài chính là ý chí của Nhà nước, còn từ ý chí đến thực tế chúng ta cần quan sát thêm.

Trên thế giới, rất nhiều Trung tâm tài chính lớn trên thế giới đều hình thành tự nhiên, ở sát các cảng biển như New York, Chicago, hay HongKong,…. Chicago nghe có vẻ không đụng đến cảng biển gì cả, nhưng lại ở nơi cảng sông khổng lồ của nước Mỹ.

Từ hoạt động giao thương đến hình thành trung tâm thương mại rồi trở thành trung tâm tài chính. Tức là, đa số các Trung tâm tài chính thường nằm ở các khu vực có giao thương quốc tế và phát triển từ từ lên.‏

Còn ở chúng ta là xuất phá từ ý chí. ‏‏Việc ý chí Nhà nước chọn phát triển Trung tâm tài chính quốc tế ở TP HCM là đã đúng chỗ, giờ chỉ còn là sản phẩm. ‏

‏Nói về đổi mới sáng tạo hay phát triển nguồn vốn, đối với bất động sản chúng ta cần có trái phiếu. Trái phiếu là nguồn vốn nhanh nhất, lớn nhất đưa vào các dự án có tính an toàn và đường dài, như các dự án hạ tầng hay các dự án liên quan có nguồn thu vững chắc. Chúng ta cần có sàn giao dịch trái phiếu đặt ở Trung tâm tài chính quốc tế thì mới tương xứng. Ở New York, số lượng giao dịch trái phiếu gấp 3 lần cổ phiếu.‏

Quỹ nơi tôi đang hợp tác luôn tìm những trái phiếu an toàn, vững chắc để đầu tư. Có một chi tiết, có vẻ nó xấu, nhưng chúng ta cũng chú ý là một tổ chức tài chính của Trung Quốc đã huy động được 300 tỷ USD trái phiếu. Tức là, đối với trái phiếu, các tổ chức nước ngoài họ cũng rất cần nếu dự án tốt và chúng ta kiểm soát tốt.  

Tôi hy vọng rằng, Trung tâm tài chính sẽ triển khai tốt, và chắc chắn phải thành công rồi, nhưng về các sản phẩm tạo ra là gì, thì tôi mong có một sàn trái phiếu và trong sàn trái phiếu đó, trái phiếu tốt nhất vẫn là bất động sản. Như vậy thì mới đưa vốn ra được.

- Điều phối viên: Theo thống kê, vốn FDI vào bất động sản 9 tháng đạt hơn 6 tỷ USD, chiếm 1/4 tổng vốn FDI vào Việt Nam. Điều này cho thấy ‏nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm đến bất động sản Việt Nam.  Đây là nguồn vốn rất lớn có thể khai thông cho thị trường bất động sản Việt Nam. Có vẻ Chính phủ đang rất cởi mở với dòng vốn này. Với quan điểm của các diễn giả, liệu Chính phủ có ban hành một chính sách nào đó liên quan đến sở hữu bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài hay không? ‏

‏TS. Đinh Thế Hiển‏:‏

Chúng ta biết là, ngay cả Mỹ thì họ vẫn hoan nghênh các nhà đầu tư nước ngoài vào mua bất động sản. Bởi vì, khi đó, họ không mất đất mà thu được thuế.

Tôi cho rằng, cuối cùng thì nhà nước sẽ mở cửa rất mạnh cho nhà đầu tư nước ngoài. Nhưng giai đoạn đó, còn phải vài năm nữa, khi chính sách thuế về bất động sản hoàn thiện, trong đó có thuế tài sản bất động sản. 

Khi chính sách thuế hoàn thiện, hợp lý rồi, thì không còn sợ nhà đầu tư nước ngoài mua rồi lấy đất của mình mà họ mua là đóng góp thuế cho nhà nước và nhà nước sử dụng để phục vụ cho an sinh xã hội...

‏Ông Vũ Thành Lê:‏

Tôi bổ sung một chút liên quan đến ý kiến của anh Hiển về sản phẩm mới ở trung tâm tài chính.

Khi deal, hay làm rating, chúng ta hay nói đến yếu tố minh bạch, đưa các chuẩn mực quốc tế vào.

Nhưng với trải nghiệm cá nhân của tôi, minh bạch phải có lộ trình. Minh bạch thì nhìn thấy cơ hội nhưng cũng là rủi ro.

Rủi ro giống như xảy ra với thị trường trái phiếu bất động sản vừa qua. Những doanh nghiệp tốt cũng bị đánh đồng với doanh nghiệp xấu.

Khi thị trường vào giai đoạn khủng hoảng, mất thành khoản, một số nhà đầu tư Nhật Bản hỏi tôi điều gì đang xảy ra với Phát Đạt, tôi nói không có việc gì xảy ra cả, mọi việc vẫn như cũ, quỹ đất vẫn như vậy, vốn ngân hàng vẫn ổn định. 

Tuy nhiên, khi có ảnh hưởng tiêu cực của thị trường trái phiếu, cổ phiếu, gây ra cho doanh nghiệp bất động sản một áp lực khủng khiếp về vấn đề trả nợ. Khi đó thì xảy ra hiệu ứng domino, doanh nghiệp nào cũng khủng hoảng. 

Nếu sản phẩm mới mở ra một thị trường giúp doanh nghiệp bất động sản tiếp cận những kênh vốn mới, thì đúng là cơ hội rất nhiều, nhưng chúng ta phải cẩn trọng.

Tính minh bạch ở đây là chúng ta phải dám cam kết với những điều đang hướng tới, phải phân loại hóa doanh nghiệp tốt với xấu. Chúng ta phải làm sao dòng vốn sẽ đến và ở lại với chúng ta.‏

‏Ông Dương Đức Hiếu: ‏

Bàn về FC (trung tâm tài chính), đa số chúng ta ngồi đây đều chưa rõ định hình FC sẽ như thế nào, nhưng đều biết mục đích cuối cùng là thu hút được dòng vốn nước ngoài. 

Để thu hút được vốn nước ngoài thì chỉ có duy nhất một cách là chúng ta phải tuân thủ theo các luật lệ nước ngoài, chứ không phải luật lệ Việt Nam nữa. Chúng ta phải áp dụng thông lệ quốc tế vào thị trường Việt Nam, như xếp hạng tín nhiệm, bảo lãnh tín nhiệm...

Câu chuyện dòng vốn rút khỏi thị trường Việt Nam gần đây, một phần là do chênh lệch lãi suất giữa thị trường phát triển như Mỹ với Việt Nam. Trong khoảng 2 năm gần đây, việc huy động vốn trên thị trường Việt Nam mức lãi suất cơ bản là gần tương đồng với nước ngoài. Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã có những diễn biến mới, 2026–2027 nhiều khả năng sự chênh lệch lãi suất như trước đây và đó sẽ là yếu tố thu hút dòng vốn nước ngoài quay trở lại.

Việc thành lập FC lúc này là rất đúng thời điểm, để chúng ta thích ứng với chuyển động lãi suất trên thị trường quốc tế và Việt Nam.

Mặc dù chưa có thông tin chi tiết về quy định của nhà nước đối với trung tâm hành chính, nhưng chúng ta đều biết sẽ chuẩn bị theo các tiêu chuẩn của nước ngoài.

Như vậy, chúng ta cứ quan sát thị trường quốc tế, nhà đầu tư nước ngoài, từ đó hoàn toàn có thể nắm bắt được nhu cầu của các nhà đầu tư như thế nào. Từ đó, các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản sẽ có những bước chuẩn bị ngay từ thời điểm này để đón đầu sự thuận lợi của thị trường trong những năm tới. ‏

‏-  Điều phối viên:  Chúng ta sẽ kết thúc phiên thảo luận với vấn đề thiết thực với các nhà đầu tư. Đó là phân khúc bất động sản nào sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư trong giai đoạn tới?

Dù chúng ta đã được nghe một phần trong các chia sẻ của các diễn giả từ đầu phiên tới nay, nhưng xin được hỏi một lần nữa để các diễn giả phân tích và chia sẻ sâu hơn.

Khi nãy, chúng ta cũng nói nhiều về phân khúc bất động sản nhà ở. Còn một phân khúc khác chúng ta chưa nói đến nhiều, đó là bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Đây cũng làm một động lực kinh tế, một phân khúc "xuất khẩu xanh" giúp thu hút vốn ngoại tệ ngay trên trên đất nước ta.

Tính đến tháng 9, lượng khách đến Việt Nam đạt khoảng 15 triệu lượt, dự kiến cả năm sẽ đạt 19 triệu lượt người, tức trở lại mức trước đại dịch Covid.

Tuy nhiên, so với Thái Lan, tiềm năng chúng ta không thua kém, nhưng nước bạn đang thu hút tới 40 triệu lượt khách quốc tế, gấp đôi chúng ta. Nếu chúng ta đẩy được ngành du lịch tiệm cận được với Thái Lan thì sẽ đem lại nguồn ngoại tệ rất lớn. Tương ứng với điều đó, tôi nghĩ rằng bất động sản du lịch sẽ rất tiềm năng. 

Trở lại với câu hỏi, xin mời ý kiến của các diễn giả.

‏TS Đinh Thế Hiển: ‏

Bất động sản trở thành một kênh siêu lợi nhuận, cao nhất suốt 30 năm qua dựa vào ba yếu tố.

Thứ nhất là về pháp lý nhà nước, từ việc không công nhận người sở hữu nhà cho đến công nhận, cho phép một người có thể sở hữu nhiều căn nhà, làm giàu từ nhà. Điều này giúp cởi trói cho bất động sản.

Thứ hai, về kinh tế, từ khi hội nhập năm 2006 đến giờ này GDP Việt Nam đã trên 450 tỷ USD, dự kiến vượt qua Thái Lan trong vài năm tới. 

Thứ ba là hạ tầng giao thông đã được nhà nước phát triển rất mạnh.

Ba yếu tố đã khiến bất động sản tăng liên tục và trở thành kênh lợi nhuận cao nhất trong 30 năm qua, bình quân khoảng trên 25%, trong khi kênh chứng khoán chỉ khoảng 10%... 

Nhưng nguyên tắc, lượng đổi, chất đổi. Khi ba yếu tố này đã gần như đạt ngưỡng. Như pháp lý, sắp tới có thể có những điều chỉnh về bất động sản như về thuế... Thứ hai, khi kinh tế Việt Nam gần đuổi kịp Thái Lan thì sự tăng tốc sẽ không còn mạnh như trước. Về hạ tầng, như khu vực phía nam, đến năm 2027 thì gần như hoàn thiện các trục chính.

Do vậy, bất động sản sẽ dần dần chuyển đổi như nước ngoài, tức là trở thành kênh đầu tư bền vững chứ không còn là kênh siêu lợi nhuận như trước.‏

‏Phân khúc tiềm năng sắp tới sẽ là phân khúc phù hợp với yếu tố "Thu nhập" và "Khai thác".‏

Phù hợp với thu nhập nghĩa là, người mua (để ở hoặc đầu tư) sẽ ra quyết định dựa trên thu nhập thực tế của họ. Một căn nhà được xem là hợp lý khi việc chi trả (kể cả phần vốn vay) phải phù hợp với khả năng tài chính của người mua.‏

‏Còn về yếu tố khai thác, một bất động sản cho dù 5 tỷ hay 50 tỷ không cần biết, nhưng có thể khai thác mang lại tỷ suất sinh lời hợp lý (theo tôi khoảng 3% đến 3,5%/năm trên tổng vốn đầu tư bỏ ra) thì họ sẽ chọn.

Đó là hai phân khúc chính, còn các phân khúc khác như đầu tư đón đầu, đầu tư chuyển đổi đất nông nghiệp... sẽ không còn mạnh như trước.

‏Ông Dương Đức Hiếu: ‏

‏Đối với tôi, bất động sản rất khác biết so với các sản phẩm đầu tư tài chính khác. Nó vừa có ý nghĩa để sử dụng, vừa để đầu cơ ngắn hạn (mua nhanh bán nhanh tương tự như chứng khoán), lại vừa có thể để tích sản, có người mua nhưng chẳng bao giờ bán.

‏Chính vì vậy, việc đưa ra một lời khuyên chung cho tất cả các nhà đầu tư là rất khó, bởi nó phụ thuộc vào mục đích của mỗi người khi mua bất động sản.

Tuy nhiên, tôi cũng chia sẻ với quan điểm của ông Hiển, chúng ta đối chiếu với tốc độ tăng giá tương đối nhanh trong hơn một năm qua cho thấy có lẽ giá thị trường đã phản ánh một phần tương đối lớn giá trị của tương lai. Bây giờ nếu chúng ta tham gia thị trường với mục đích là để mua nhanh bán nhanh kiếm lời thì sẽ khó hơn rất là nhiều.

Với cá nhân tôi, tôi cũng sẽ chọn những phân khúc giống như ông Hiển, ví dụ như phân khúc chung cư, và các phân khúc khác có giá trị ở thật. Tôi cũng xác định là thời gian đầu tư của tôi sẽ dài hơn và tương ứng với nguồn vốn của mình chứ không thể sử dụng đòn bẩy với mục tiêu lướt sóng nhanh được.‏

‏Về vị trí, tôi ở Hà Nội, nên sẽ tập trung vào các dự án như metro ở Hà Nội chuẩn bị khởi công. Một lựa chọn đầu tư của tôi là những dự án nằm trong một khoảng cách nào đó với ga metro.‏

‏Ông Vũ Thành Lê:

Nhìn vào kết quả khảo sát, tôi không ngạc nhiên khi đa số hướng tới phân khúc nhu cầu thực. Tuy nhiên, nhu cầu thực này dành cho ai, của tôi, hay của bạn? Đây mới là điều quan trọng.‏

Tôi lấy ví dụ, Phát Đạt đang triển khai một dự án tại khu vực Hồ Tràm, gần sân golf The Bluffs. Một dự án lân cận đó lựa chọn xây dựng các villa hai phòng ngủ với mức giá khoảng 20 - 30 tỷ đồng/căn để dễ bán. 

Nhưng khi tôi hỏi Giám đốc dự án của chúng tôi là người Hàn Quốc, thì anh ấy lại muốn những căn villa 5 - 6 phòng ngủ. Bởi vì anh ấy có mấy người bạn tỷ phú, mỗi lần sang Việt Nam thì sẽ đi cùng những người bạn đó và những căn villa như vậy mới đáp ứng được nhu cầu. Bởi vậy, anh ấy muốn phát triển những villa phải 1.000 m2, 4 - 5 triệu USD/căn. 

Đó là nhu cầu thực của những ông tỷ phú.‏

Tuy nhiên, khi đi vào khu vực Phước Hải, Long Hải, chúng tôi lại xây những condotel quy mô vừa phải, nhắm đến nhu cầu sở hữu ngôi nhà thứ hai của tầng lớp trung lưu (mid-end).

Bởi vậy, câu chuyện phân khúc nào, đầu tư vào đâu, thì tôi luôn quay về với câu chuyện cốt lõi là "nhu cầu thực của chính bản thân mình".‏

Không có chuyện bây giờ vay tiền ngân hàng mua một căn 5 triệu đô rồi chờ ngày mai nó tăng lên 6 triệu đô đâu.‏

Đó là chia sẻ dưới góc độ đơn vị phát triển bất động sản, thiết kế những sản phẩm hướng đến nhu cầu thực của từng nhóm khách hàng cụ thể, từ đó làm cho thị trường trở nên minh bạch hơn. 

- Điều phối viên: Xin cảm ơn các diễn giả với những thông tin, phân tích, chia sẻ hữu ích tại buổi thảo luận hôm nay!