Vay ngân hàng đang trở thành kênh huy động chính của các doanh nghiệp BĐS

Nguồn tiền tài trợ từ các khoản trả trước của khách hàng giảm nhẹ trong quý I

WiGroup vừa có báo cáo cập nhật về kết quả kinh doanh toàn thị trường trong quý I vừa qua, đơn vị trên cho biết, ngành phát triển bất động sản (BĐS) có kết quả khá bất ngờ, vì dù trong giai đoạn tương đối khó khăn của thị trường thì lợi nhuận sau thuế của ngành này vẫn tăng gần 40% so với cùng kỳ.

Song, nếu loại trừ đóng góp của Vinhomes, ngành BĐS cho thấy sự sụt giảm hơn 50% trong quý I. 

Điều đó cho thấy về bản chất thì ngành BĐS vẫn không nằm ngoài những khó khăn chung của thị trường, song, con số tăng trưởng chung được thể hiện tương đối khả quan. 

Tổng giá trị hàng tồn kho và xây dựng dở dang của các doanh nghiệp BĐS dân cư trong quý I/2023 giảm 3,8% so với quý trước khi việc triển khai các dự án mới tiếp tục gặp nhiều khó khăn do thiếu vốn. 

Bên cạnh đó, khoản mục người mua trả tiền trước của toàn ngành trong quý I có sự giảm nhẹ so với quý trước, giảm khoảng 6%, trong đó, lượng khách hàng trả trước của Vinhomes giảm khoảng 8,5%, đạt mức 56.809 tỷ đồng.

Tỷ lệ tài trợ từ nguồn tiền người mua trả trước cho các dự án BĐS của toàn ngành gần như đi ngang trong quý I, đạt mức 26%. Trong đó, Vinhomes đóng góp vào mức tăng trưởng là 16%.

Vay ngân hàng trở thành kênh huy động chính

Theo WiGroup, trong quý I, các doanh nghiệp BĐS dân cư vẫn tiếp tục gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay, đặc biệt qua kênh trái phiếu.

Điều này phản ánh qua tỷ lệ đóng góp từ kênh trái phiếu trong cơ cấu nguồn vốn vay dài hạn của các doanh nghiệp BĐS dân cư đã sụt giảm về mức 28% trong quý I, trong khi tại thời điểm cuối năm 2021, tỷ lệ đóng góp là hơn 60%. 

Ở chiều ngược lại, tỷ lệ đóng góp từ kênh vay vốn ngân hàng tăng trưởng lên mức 42% và trở thành kênh huy động vốn chính của các doanh nghiệp trong quý I.

Trong khi đó, vay các đối tượng khác (công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, các doanh nghiệp khác,...) cũng chiếm 30% trong tỷ trọng vay nợ thuê tài chính của các doanh nghiệp. Đây cũng là tỷ lệ đóng góp cao nhất của kênh huy động này kể từ cuối năm 2019 đến nay. 

WiGroup dự báo, xu hướng này sẽ còn tiếp diễn, khi mà thời gian đáo hạn các lô trái phiếu cũ đến gần và việc phát hành trái phiếu mới không còn dễ dàng.

Bên cạnh đó, mức lãi suất phát hành trái phiếu đến từ nhóm BĐS cũng tăng nhẹ trong quý I so với các quý trước (tăng từ 9,67% lên 11,08/năm) và lãi suất nhóm này nhìn chung ở mức cao so với mặt bằng chung.

Lãi suất tăng, nhưng kỳ hạn phát hành bình quân trong quý I giảm so với quý trước, từ 2,67 năm xuống 2,44 năm và so với mặt bằng chung thì kỳ hạn tại nhóm này thấp gấp đôi.

Điều này cho thấy, doanh nghiệp BĐS tiếp tục gặp khó về hoạt động huy động vốn trái phiếu cho việc tiếp tục triển khai các dự án và mở bán trong năm nay.

Hoạt động phát hành trái phiếu diễn ra rất thưa thớt trong 2 tháng đầu năm và chỉ bắt đầu khởi sắc kể từ tháng 3 sau khi Nghị định 08/2023/NĐ-CP được ban hành. Mặt khác, hoạt động mua lại trái phiếu doanh nghiệp diễn ra tích cực, nhưng áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp sẽ đạt đỉnh trong năm nay và 2024, với tổng giá trị đạt 650.319 tỷ đồng.

WiGroup cho rằng, các dự án đang triển khai chưa thể thương mại, thời gian đáo hạn của các lô trái phiếu cũ đến gần và việc phát hành trái phiếu mới để đảo nợ gặp nhiều khó khăn đang là 3 yếu tố tạo ra áp lực lớn lên các doanh nghiệp trong ngành BĐS dân cư, song song với câu chuyện lãi suất tăng.