Vì sao công ty môi giới vẫn bán hàng cho Vinhomes hay Novaland dù hoa hồng thấp?

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2021 của CTCP Bất động sản Thế kỷ (Cenland, mã: CRE) diễn ra ngày 9/4, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Hội đồng quản trị bật mí việc hợp tác phân phối sản phẩm cho hai "ông lớn" ngành bất động sản là Vinhomes và Novaland.

Cụ thể, công ty sẽ phân phối Vinhomes lượng hàng trị giá khoảng 1 tỷ USD trong năm nay, dự kiến mang về cho CenLand thêm 500 – 600 tỷ đồng doanh thu môi giới. Bên cạnh đó, phần doanh thu từ phân phối sản phẩm cho Novaland sẽ góp phần đẩy doanh thu từ môi giới của CenLand lên 2.000 tỷ đồng trong năm 2021.

Chia sẻ từ phía ông Vũ: "Riêng bên Vinhomes là chủ đầu tư lớn, họ yêu cầu CenLand phải có một đơn vị chuyên bán hàng cho họ, một đội ngũ nhanh, cơ động và toàn tâm toàn ý."

Do đó, đầu năm 2021, CenLand đã thành lập chi nhánh trong TP HCM chỉ để bán cho Vinhomes.  Đến tháng 3 vừa qua, công ty tiếp tục công bố việc thành lập Cen Hà Nội và bổ sung 1.000 nhân viên chỉ bán sản phẩm của Vinhomes, ngoài ra còn hơn 1.000 người bán sản phẩm thứ cấp.

Tuy nhiên, CenLand cho biết việc bán sản phẩm cho cho các khách hàng lớn như Vinhomes gần như không mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp. Nguyên nhân do mức hoa hồng với các khách hàng lớn như vậy thường cố định khoảng 3%, trong khi CenLand có thể bán hàng cho một số đơn vị nhỏ hơn nhưng mức hoa hồng lên tới 5-6%.

Sau năm 2019 có sự khởi sắc, tính đến thời điểm cuối năm 2020, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp trở lại âm hơn 460 tỷ đồng. Ngược lại, dòng tiền tài chính tăng đột biến, riêng tiền thu từ đi vay trong năm vượt 2.000 tỷ đồng.

Biên lợi nhuận CenLand suy giảm

Năm 2021, công ty đã điều chỉnh mục tiêu kinh doanh cao kỷ lục với doanh thu 5.000 tỷ đồng; lợi nhuận tăng lên 408 tỷ đồng vào phút chót trong Đại hội đồng cổ đông thường niên diễn ra mới đây.

Nguyên nhân bất ngờ tăng mục tiêu kinh doanh tại đại hội, Chủ tịch HĐQT CenLand Nguyễn Trung Vũ cho hay trước thời điểm lập chỉ tiêu kinh doanh, CenLand chưa có kế hoạch bán hàng cho Vinhomes và Novaland trong năm 2021.

Mặc dù cả doanh thu và lợi nhuận đều cho thấy sự tăng trưởng, song tỷ suất lợi nhuận sau thuế/doanh thu của CenLand lao dốc nhanh chóng, từ 22% năm 2016 dự kiến còn 8% năm 2021.

Ngoài mức hoa hồng ký kết với các chủ đầu tư lớn là thấp, lãnh đạo CenLand cho hay công ty đang tốn rất nhiều tiền đầu tư vào mảng công nghệ và nâng cao chất lượng nhân sự.

"Công ty phải trả lương rất cao cho những người giỏi về AI, Big Data để phát triển công nghệ, những người giỏi về quỹ, tài chính để hỗ trợ công ty", ông Vũ cho hay. Theo báo cáo tài chính từ năm 2016 – 2020, khoản chi phí cho nhân lực của CenLand tăng mạnh từ 18,5 tỷ đồng lên 95 tỷ đồng, chiếm 40% tổng các chi phí trong một năm của doanh nghiệp.

Cũng theo Phó Chủ tịch HĐQT Phạm Thanh Hưng, năm 2020 vừa qua, công ty hoàn toàn sở hữu sàn thương mại điện tử Cenhomes.vn. Do đó, việc rót vốn vào sàn thương mại điện tử này sẽ phần nào ảnh hưởng đến lợi nhuận năm nay của công ty. Tuy nhiên, lãnh đạo CenLand cho rằng đây là hoạt động bắt buộc mà công ty phải đầu tư càng sớm càng tốt.

Tiếp cận tệp khách hàng "VIP" từ Vinhomes hay Novaland, tham vọng ứng dụng AI để cải thiện biên lợi nhuận

Đầu tư ứng dụng công nghệ vào bất động sản không phải câu chuyện mới tại CenLand, thực tế doanh nghiệp đã phát triển Cenhomes.vn được 5 năm. Công ty thông tin đã niêm yết trên nền tảng này gần 500 dự án, hiện có 20.000 nhà môi giới hoạt động trên nền tảng này.

Theo ông Hưng, thị trường bất động sản có khoảng 350.000 giao dịch mỗi năm thì mảng sơ cấp chỉ chiếm có 30% và chắc chắn ngày càng giảm. Ngược lại, sản phẩm thứ cấp (ví dụ như nhà phố được giao dịch qua lại) mới là thị trường lớn. Do đó doanh nghiệp muốn phát triển nền tảng giao dịch cho thị trường thứ cấp mà không hạn chế về không gian, thời gian.

"Chúng tôi muốn nền tảng này có thể hỗ trợ cho các nhà môi giới trên toàn quốc và CenLand đặt mục tiêu phục vụ được cho khoảng 10-15% số này thôi", ông Hưng cho biết.

Phó chủ tịch CenLand cũng chỉ rõ mục đích đầu tư vào công nghệ vì khác với nền tảng con người, đầu tư một lần sẽ khai thác được mãi mãi: "Một công ty công nghệ khi tạo ra doanh số tăng liên tục nhưng không cần tăng thêm chi phí đáng kể. Một khi chúng tôi thành công với nền tảng đó, chúng tôi sẽ không mất khoản hoa hồng rất lớn cho các môi giới như hiện nay, thậm chí chúng tôi sẽ thu phí được từ những giao dịch thành công trên nền tảng."

Tương tự, mục đích khi CenLand bán hàng cho Vinhomes hay Novaland dù lợi nhuận không đáng kể, bởi đây là những "ông lớn" trong ngành bất động sản và thông qua họ, CenLand tiếp cận được tệp khách hàng giàu có, mua nhiều sản phẩm "VIP".

Theo lãnh đạo CenLand, điểm quan trọng của những công ty hàng đầu thế giới là họ nắm giữ khách hàng và dữ liệu về khách hàng như Amazon, Allibabba, Google, Facebook... chứ không phải tài sản. Theo đó, triết lý của CenLand là tập trung phát triển tệp thông tin khách hàng – những người mua bất động sản, thuê nhà, thuê văn phòng…

Ông Vũ cho biết: "Dựa trên triết lý kinh doanh đó thì CenLand đặt mục tiêu năm nay 5.000 tỷ đồng, sang năm 2022 có thể tăng gấp đôi lên 10.000 tỷ đồng và năm sau nữa chạm đến 1 tỷ USD là chuyện bình thường."

Mục tiêu trở thành doanh nghiệp tỷ USD của CenLand từng được ông Phạm Thanh Hưng chia sẻ tại cuộc họp cổ đông cách đây hai năm trong bối cảnh không mấy tích cực. Thời điểm đó, nhóm quỹ Dragon Capital vừa rút bớt vốn tại doanh nghiệp và cổ đông lớn VinaCapital phải lên tiếng khi thấy dòng tiền kinh doanh của CenLand âm sâu.