Giá đất các khu vực đầu cơ cao như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh được kỳ vọng sẽ sụt giảm

Quý III/2022, lượng căn hộ tiêu thụ tại TP HCM đã giảm 40% so với quý trước do nguồn cung mới giảm 82%, VNDirect dẫn báo cáo của CBRE cho biết. Tỷ lệ hấp thụ đạt 225%, được hỗ trợ bởi khoảng 4.000 căn hộ chưa bán hết của Vinhomes trong nửa đầu 2022. 

Mặc dù giá sơ cấp căn hộ tiếp tục tăng trung bình 3,7% so với quý trước, nhiều chương trình khuyến mãi giảm giá cho người mua nhà không vay vốn ngân hàng đã được chủ đầu tư tung ra để kích cầu, trong bối cảnh lãi suất thế chấp tăng và tín dụng hạn chế. Một số chủ đầu tư đã áp dụng giảm giá 20 - 30% cho người mua nhà thanh toán bằng tiền mặt 95%.

Với phân khúc nhà liền thổ, tỷ lệ hấp thụ chạm mức thấp nhất theo quý trong 7 năm qua. Nguồn cung mới đi ngang so với quý trước, lượng tiêu thụ giảm 20,4%. Tỷ lệ hấp thụ đạt 49% - mức thấp nhất trong 7 năm do nhu cầu nhà ở yếu. Cuối quý III, giá sơ cấp nhà liền thổ tăng mạnh 70 - 80% so với quý trước, thúc đẩy bởi các dự án nhà ở có thương hiệu và nguồn cung hạn chế tại TP HCM.

Triển vọng thị trường nhà ở TP HCM năm 2023

Về thị trường căn hộ, VNDirect dự báo nguồn cung mới vẫn ở mức thấp khoảng 19.000 - 20.000 căn (giảm 10% so với cùng kỳ) và khoảng 15.000 căn hộ sẽ được tiêu thụ (giảm 20% so với cùng kỳ).

VNDirect cũng cho rằng tỷ lệ hấp thụ có thể tiếp tục suy giảm xuống 80% (-10 điểm % so với cùng kỳ) do tâm lý người mua nhà vẫn ảm đạm trong 2023.

Giá sơ cấp căn hộ các phân khúc được kỳ vọng sẽ giảm 5 - 10% so với cùng kỳ. Chủ đầu tư có thể sẽ tiếp tục đưa ra một số chương trình giảm giá sơ cấp để kích cầu trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng và hạn mức tín dụng hạn chế.

Về thị trường nhà liền thổ, nguồn cung mới nhà liền thổ xây sẵn sẽ tiếp tục khan hiếm trong 2023 do quỹ đất hạn chế và tiến độ pháp lý chậm. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ vùng ngoại thành như Thủ Đức, Quận 12 và Bình Chánh.

Giá sơ cấp nhà liền thổ có thể nhanh chóng quay về mức 7.000 - 8.000 USD/m2 (tương đương 168 - 192 triệu đồng/m2) trong năm 2023 - 2024, do tâm lý người mua nhà sẽ thận trọng hơn với các dự án có “vị trí vàng” sau làn sóng bắt giữ liên quan đến các chủ đầu tư bất động sản lớn.

Giá đất thứ cấp tại các dự án có pháp lý minh bạch, hướng tới nhu cầu người ở thực sẽ khó có sự sụt giảm đáng kể, do người mua tại các dự án này ít nhạy cảm với lạm phát và lãi suất vay tăng cao. VNDirect nhận thấy một số dự án thấp tầng cao cấp vẫn đạt tỷ lệ tiêu thụ cao do người mua ở phân khúc này có sức mua cao và sử dụng bất động sản như nơi “trú ẩn” lạm phát.

Công ty này cũng kỳ vọng giá đất tại các khu vực sốt đất trong hai năm qua mang tính đầu cơ cao như Củ Chi, Hóc Môn và Bình Chánh sẽ có sự sụt giảm đáng kể, trong bối cảnh tín dụng vào bất động sản đầu cơ , quản lý đất đai tại các khu vực sốt đấtđược giám sát chặt chẽ và gia tăng rủi ro vượt khả năng trả nợ vay.

Nhà ở xây sẵn khu vực lân cận TP HCM giảm sức hút

VNDirect nhận định thị trường bất động sản tại các vùng lân cận TP HCM sẽ vẫn ảm đạm trong năm 2023 do tâm lý người mua nhà ở những khu vực này suy giảm làm ảnh hưởng quyết định mua nhà ở.

Đối với các dự án dự kiến ra mắt vào năm 2023, dự án của chủ đầu tư như Nam Long và Khang Điền được dự báo vẫn được ưa thích trong phân khúc trung cấp. Tuy nhiên, tốc độ hấp thụ có thể chậm hơn so với giai đoạn 2021 - 2022 do lãi suất thế chấp tăng và hạn mức tín dụng hạn chế.