Bất động sản vẫn loay hoay giải bài toán vốn

Vấn đề nổi cộm nhất hiện nay đối với thị trường bất động sản là việc kiểm soát tín dụng, dẫn đến tình trạng các ngân hàng hạn chế cho cả doanh nghiệp và người mua nhà vay vốn.

Hiện nay là nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động mua lại trái phiếu trước hạn, qua đó giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền. (Ảnh minh họa: TTXVN).

Bên cạnh nguồn vốn ngân hàng, hiện trái phiếu đã trở thành kênh huy động vốn cho nhiều doanh nghiệp bất động sản trong vài năm trở lại đây với quy mô lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng. Dù là kênh huy động vốn của quan trọng của doanh nghiệp nhưng thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản thời gian qua vẫn bộc lộ những bất cập cần kiểm soát.

Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT CEO Fiin Group chia sẻ, thống kê từ 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện có số dư cho vay khoảng 435.000 tỷ đồng cho thấy con số này rất lớn, tương đương 50% tổng tín dụng vào bất động sản. Ngoài ra, còn có cả vốn tín dụng quốc tế với số dư huy động khoảng 4 tỷ USD. Điều này cho thấy, trong bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc đứng trước nguy cơ sụp đổ, rủi ro tại thị trường bất động sản Việt Nam tăng lên và vẫn có nhà đầu tư quốc tế sẵn sàng rót vốn.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quang Thuân, trên thực tế, tín dụng ngân hàng hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản không lớn, chỉ chiếm 14%, còn lại là từ khách hàng, đối tác. Để đánh giá đúng về tín dụng bất động sản, vẫn cần một góc nhìn rộng hơn, không chỉ room tín dụng, không chỉ trái phiếu doanh nghiệp mà là toàn bộ cơ chế tín dụng trong lĩnh vực này...

Theo ông Thuân, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đã giảm sút mạnh trong nửa đầu năm nay nhưng không đóng băng. Chất lượng tín dụng doanh nghiệp bất động sản trong nước vẫn rất ổn với mức độ đòn bẩy nói chung chưa đến 1,5 lần.

"Nếu tính cả đòn bẩy từ đối tác kinh doanh, con số này vẫn khoảng 1 lần, thấp hơn khá nhiều khi so sánh với thị trường Trung Quốc. Mặt khác, mức lợi nhuận gộp của chủ đầu tư Việt Nam hiện cao hơn nhiều so với các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc, đây là dự địa quan trọng để các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam “co giãn” khi có biến cố", ông Thuân phân tích.

Thế nhưng, theo chuyên gia này, điểm đáng lo ngại là vòng quay hàng tồn kho bất động sản. Hiện vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết. Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc là những rủi ro đáng lo ngại. Điểm tích cực được ghi nhận hiện nay là nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động mua lại trái phiếu trước hạn, qua đó giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền.

Dưới một góc nhìn khác, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho rằng, vấn đề nổi cộm nhất hiện nay đối với thị trường bất động sản là việc kiểm soát tín dụng, dẫn đến tình trạng các ngân hàng hạn chế cho cả doanh nghiệp và người mua nhà vay vốn.

Theo phân tích của ông Lực, năm nay, nhu cầu tín dụng sẽ tăng cao, lý do chính là bởi kinh tế phục hồi tương đối tốt. Dòng tiền trước đây đổ vào bất động sản, chứng khoán nhiều, nay đã quay trở lại lĩnh vực sản xuất nhiều hơn. Đây là một điều tích cực.

Mặt khác, trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát tương đối chặt chẽ sau một vài vụ việc gần đây nên một phần vốn dồn sang phần tín dụng ngân hàng. Bằng chứng là mức tăng hơn 9,3% nửa đầu năm nay là mức tăng nóng - chuyên gia này viện dẫn.

Dự án HanHomes Giang Biên (quận Long Biên, Hà Nội). (Ảnh minh họa: TTXVN). 

Bởi vậy, thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước sẽ phải chú ý đến vấn đề lạm phát khi cung tiền từ nhiều kênh sẽ gia tăng và thanh khoản của hệ thống ngân hàng khi tăng trưởng tiền gửi dưới 5% mà tín dụng tăng hơn 9%.

Cùng đó, kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng cần được "nới lỏng". Năm 2021, kênh này rất lớn; trong đó, khối bất động sản chiếm khoảng 36%. Các chuyên gia kỳ vọng kênh trái phiếu sẽ tiếp tục được mở rộng sau khi chậm lại trong mấy tháng vừa qua, đóng góp tới 20 – 25% nhu cầu vốn cho doanh nghiệp. Đặc biệt, cần tiếp tục khơi thông môi trường đầu tư kinh doanh để có thể hút nhiều vốn tư nhân hơn.

Những động thái kiểm soát tín dụng và phát hành trái phiếu bất động sản trong thời gian gần đây của cơ quan quản lý nhà nước cũng gây ảnh hưởng nhất định đến thị trường bất động sản. Phó Tổng giám đốc Nam Land Nguyễn Đức Quân bày tỏ, bất động sản là kênh tích lũy tài sản, đầu tư an toàn trước các biến động thị trường.

Trong bối cảnh hiện nay, nếu xuất hiện biến động các biến động lớn liên quan đến tài chính thì giá trị đồng tiền sẽ bị ảnh hưởng với dự báo lạm phát tăng cao. Khi đó, đối với các nhà đầu có nhu cầu tìm kiếm kênh neo giữ tài sản thì bất động sản thường là kênh đầu tiên được nghĩ đến.

Thậm chí, nhiều người đồng quan điểm bất động sản là lựa chọn phù hợp làm kênh trú ẩn an toàn, ổn định hơn và thậm chí còn gia tăng giá trị theo thời gian; ưu thế hơn rất nhiều so với các kênh khác như vàng, chứng khoán, tiền số, lãi suất tiết kiệm. Thực tế cũng đã chứng minh rằng, trong suốt thời gian qua, bất động sản luôn là kênh đầu tư có sức đề kháng tốt trước nhiều biến động của thị trường, dịch bệnh hay lạm phát... - ông Quân dẫn chứng.

Tuy nhiên, thời điểm này lại mang đến cơ hội bắt đáy thị trường bất động sản khi thanh lọc gắt gao. Thị trường bất động sản đang trong vòng xoáy siết tín dụng, nhà đầu tư thường hướng về dòng vốn trung – dài hạn ở những thị trường giàu tiềm năng, có khả năng khai thác, sinh lợi nhuận kép và các dự án bất động sản được bảo chứng chất lượng, bởi những đơn vị vận hành nước ngoài, chủ đầu tư uy tín.

Ở thời điểm này, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Khi siết tín dụng, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn là sử dụng "đòn bẩy" tài chính. Do đó, họ sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để lựa chọn đầu tư.

Đây chính là cơ hội để các nhà đầu tư sở hữu được bất động sản với mức giá hợp lý do thị trường có khả năng sẽ điều chỉnh nhịp tăng giá, kèm theo đó là loạt chính sách ưu đãi của chủ đầu tư để kích cầu thị trường. Nếu thị trường tốt thì thời kỳ "lướt sóng" nhiều hơn nhưng giá bị đẩy cao hơn.

Hiện nay, tại các thành phố lớn đang khan hiếm quỹ đất, nguồn cung bất động sản nhỏ giọt nên xuất hiện làn sóng dịch chuyển đầu tư ra thị trường vùng ven. Đơn cử như năm 2021, nhiều phân khúc tại TP HCM đều thiếu hụt nguồn cung mới. Cụ thể, nguồn cung đất nền cung cấp ra thị trường chỉ bằng 17% so với năm 2020 và cả năm chỉ cung cấp ra thị trường 797 căn biệt thự, nhà phố, bằng 31% so với năm ngoái.

Nguồn cung mới trong năm 2022 tại TP HCM được dự báo sẽ tiếp tục khan hiếm khi không nhiều dự án mới mở bán. Chính vì thế, xu hướng sở hữu bất động sản dần chuyển dịch ra các vùng ven giáp ranh TP HCM như Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Bình Thuận… và biến các khu vực này trở thành “điểm nóng” được các nhà đầu tư săn đón. Thời gian tới, đích ngắm của các nhà đầu tư bất động sản sẽ là những điểm đến tiềm năng với lợi thế quỹ đất sạch còn, dư địa tăng trưởng tốt và hạ tầng giao thông kết nối được đầu tư phát triển.

chọn
Bộ Tài chính đang rà soát quy định về trái phiếu doanh nghiệp, kể cả Nghị định 65
Theo Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo rất rõ phải rà soát ngay, kể cả Nghị định 65 vừa mới ban hành, để nếu có vấn đề gì, tình hình biến đổi như thế nào và cần bổ sung hoặc thay đổi thì chúng ta phải thực hiện ngay để thị trường quay trở lại.