BĐS chững lại vì đại dịch, 'cò đất' hết thời dụng võ?

“Cò đất” thao túng “sốt đất”?

Trong năm 2019, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận rất nhiều cơn sốt đất, xảy ra ở nhiều địa phương. Đơn cử như Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang), Điện Bàn (Quảng Nam), Đà Nẵng, Bình Thuận... một số khu vực của Hà Nội như Đông Anh, Gia Lâm; TP.HCM có Quận 9, Thủ Đức,...

Cụ thể vào đầu năm 2019, giá đất nền tại một số xã thuộc huyện Hòa Vang (Đà Nẵng) có mức giá dao động từ 3,5 triệu đồng/m², thế nhưng, chỉ vừa qua Tết Nguyên đán, giá đất tại đây đã tăng vọt lên 10 triệu đồng/m² (tăng khoảng 250%).

Tương tự, tại Hà Nội, Đông Anh là “điểm nóng” nhất hiện tượng sốt đất năm 2019. Theo ghi nhận của Batdongsan.com.vn, trong giai đoạn từ 2014 - 2019, giá đất nền tại Đông Anh đã tăng 61%. Một số khu vực gần các dự án lớn, mức tăng có thể 70 - 75%.

Trên thực tế, có rất nhiều nguyên nhân dẫn tới tình trạng sốt đất, tuy nhiên, nguyên nhân chính là do giới “cò đất” thao túng thị trường, thổi giá cao hơn giá trị thật để ăn chênh lệch.

Tình trạng sốt đất có thể tạo ra sự thanh khoản cho thị trường bất động sản, thế nhưng việc quá lạm dụng sốt đất sẽ tạo điều kiện cho “bong bóng bất động sản” xuất hiện.

Trong trường hợp xấu nhất là “bong bóng” nổ tung sẽ để lại nhiều hậu quả nặng nề. Từ chỗ giá đất tăng cao chót vót, nhà đầu tư liều lĩnh bước chân vào thị trường, ngân hàng cũng vì vậy lao vào cho vay,... sau khi vỡ, giá đất rơi thảm hại, tạo ra nợ xấu, nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư nợ nần, phá sản.

Bài học từ sự kiện “vỡ bong bóng bất động sản năm 2008” vẫn còn, thế nhưng, vẫn còn một bộ phận nhà đầu tư có xu hướng “lướt sóng” theo các cơn sốt đất.

Đơn cử, anh Đỗ Xuân Minh, một nhà đầu tư chuyên nghiệp chia sẻ, trong giai đoạn 2015 cho tới đầu năm 2019, một số khu vực đất nền tại Gia Lâm đã xảy ra tình trạng sốt đất, chỉ sau một lần giao dịch, giá trị đất đã tăng 300 triệu đồng.

Theo anh Minh, chiêu trò của giới “cò đất” là tạo ra càng nhiều giao dịch mua đi - bán lại càng tốt, mỗi lần giao dịch như vậy, giá trị đất lại càng cao:

“Ví dụ, đầu năm 2016, tôi mua một khu đất rộng khoảng 70 m², tại xã Đa Tốn với giá 1,5 tỉ đồng, thế nhưng, sau 1 lần giao dịch đã có thể chốt lời tới 1,8 - 1,9 tỉ đồng. Thậm chí, tới đầu năm 2019, giá bán của mảnh đất đó đã tăng lên 2,2 tỉ đồng. Với biên độ lợi nhuận như vậy, đã từng có thời điểm, rất nhiều nhà đầu tư sẵn sàng tham gia thị trường mỗi khi có cơn sốt”, anh Minh nói.

Năm 2020, hết thời sốt đất

Bước sang năm 2020, giới “cò đất” gần như hết chiêu trò để tạo ra các cơn sốt đất cục bộ. Theo ghi nhận của PV, kể từ đầu năm cho tới nay, toàn thị trường mới chỉ ghi nhận một trường hợp sốt đất tại Bình Đa, huyện Châu Đốc, Bà Rịa - Vũng Tàu.

Theo ghi nhận của Batdongsan.com.vn, chỉ trong 1 thời gian ngắn sốt đất Bình Đa đã khiến giá trị đất tăng từ 70 - 80 triệu đồng/m², lên 300 - 400 triệu đồng/m², thậm chí có khu vực ghi nhận tới 500 triệu đồng/m².

Trước việc giá đất bị đẩy lên quá cao, chính quyền địa phương đã có văn bản khuyến cáo người dân không nên nóng vội mà cần tìm hiểu kỹ tính pháp lí, đồng thời yêu cầu tăng cường công tác quản lí đất đai, trật tự xã hội trên địa bàn. Vì vậy, cơn sốt đất tại Bình Đa nhanh chóng lụi tàn.

Chuyên gia BĐS trong nước lí giải, năm 2020 là giai đoạn khó khăn chung của thị trường và khiến mọi phân khúc suy yếu. Một phần là do đại địch Covid-19, khiến cho mọi phân khúc của thị trường bất động sản chững lại, nhiều chủ đầu tư tạm thời áng binh bất động, chờ qua dịch mới công bố các dự án mới.

Ngoài ra, một số yếu tố khác khiến cho “cò đất” không thể tạo ra được các cơn sốt đất như trước, ví dụ như nguồn cung hạn chế, dự án BĐS mới được phê duyệt nhỏ giọt, NHNN siết chặt tín dụng, khiến cho giới đầu tư khó tiếp cận với vốn.

Ngoài ra, trước nhiều bài học trước đây, nhà đầu tư khi bước chân vào thị trường đã có sự tỉnh táo hơn, và không dễ bị “cò đất” dắt mũi như trước. Báo chí, chính quyền các địa phương cũng nhanh chóng đưa ra các thông tin cảnh báo chính xác để ngăn chặn ý tưởng liều lĩnh của giới “cò đất”, từ đó nhanh chóng dập tắt các cơn sốt đất cục bộ này.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội cũng đưa ra nhận định, năm 2020, các nhà đầu tư cá nhân cần tránh tâm lí kì vọng tăng trưởng cao rồi đưa ra quyết định vội vã.

Hơn nữa, sự đổ vỡ của những loại hình bất động sản mới cùng sự nở rộ của hàng loạt dự án ma trong năm vừa qua khiến niềm tin của nhà đầu tư bị lung lay nên có thể thị trường sẽ đi xuống.