BĐS Đại Phát từng chi 4.000 tỷ để M&A một phần KĐT Aqua City, có thể xây công trình 25 tầng bên sông

CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Đại Phát vừa lập báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) dự án Khu đô thị dịch vụ thương mại cao cấp Cù lao Phước Hưng (khu 5) tại phường Tam Phước, TP Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai. Đơn vị tư vấn lập báo cáo là Công ty TNHH Kỹ thuật Công nghiệp Môi trường Thiên An.

Dự án được chuyển nhượng với giá trị 4.000 tỷ đồng

Vào năm 2008, Hợp tác xã Dịch vụ Nông nghiệp và Xây dựng Long Hưng đã lập thủ tục đầu tư Dự án “Khu đô thị dịch vụ thương mại cao cấp cù lao Phước Hưng” tại xã Tam Phước, huyện Long Thành (nay là phường Tam Phước, TP Biên Hòa).

Đến năm 2011, dự án Cù Lao Phước Hưng đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư và năm 2012 được phê duyệt quy hoạch chi tiết trên diện tích 286 ha và duyệt ĐTM.

Tháng 11/2020, Cù Lao Phước Hưng được tách thành 6 dự án thành phần và đã có 5 doanh nghiệp hoàn tất nhận chuyển nhượng, 1 dự án còn lại đang trong quá trình nhận chuyển nhượng. 

Trong đó, BĐS Đại Phát đã được nhận chuyển nhượng khu 5 của Cù Lao Phước Hưng với diện tích khoảng 38,4 ha. Đến tháng 4/2021, dự án của doanh nghiệp đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Khu 5 gồm các khu nhà ở (nhà liên kế thương mại, nhà liên kế có sân vườn, biệt thự song lập, biệt thự vườn), trung tâm thương mại dịch vụ, giáo dục với sự đồng bộ hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt.

Tại báo cáo ĐTM của Đại Phát, tổng vốn đầu tư của dự án này là 4.831 tỷ đồng, gồm vốn góp thực hiện dự án là 754 tỷ đồng, vốn vay là 4.077 tỷ đồng.

Trong cơ cấu vốn đầu tư, vốn chuyển nhượng của dự án này chiếm 4.000 tỷ đồng, chi phí xây dựng là hơn 649 tỷ đồng. 

Chủ tịch Đại Phát và hệ sinh thái BĐS phía sau

Theo tìm hiểu của người viết, BĐS Đại Phát được thành lập vào tháng 3/2015, có trụ sở tại quận Phú Nhuận, TP HCM. Tính đến tháng 2/2019, doanh nghiệp có vốn điều lệ 400 tỷ đồng, Chủ tịch HĐQT là bà Lê Nguyễn Diễm My.

Đến ngày 30/12/2020, Đại Phát tăng vốn điều lệ lên 1.100 tỷ đồng. Tại lần đăng ký thay đổi mới nhất ngày 30/12/2022, Chủ tịch HĐQT kiêm đại diện pháp luật của doanh nghiệp là ông Lý Trường An.

Ông Lý Trường An đang đồng thời đứng tên tại hàng chục doanh nghiệp bất động sản khác. Có thể kể đến như BĐS An Gia Hưng; BĐS Đất Sài Gòn; BĐS An Thịnh Phát; BĐS Hồng Quang; BĐS Anh Tú; BĐS Minh Anh; BĐS Hướng Công Viên; BĐS Nice Star; BĐS Đức Tâm; BĐS Biển Ngọc;...

Ngoài ra, Chủ tịch BĐS Đại Phát hiện là đại diện pháp luật của CTCP Fuji Nutri Food (FNF), một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại TP HCM, ra đời vào năm 2019. Thời điểm thành lập, FNF có vốn điều lệ 100 tỷ đồng, do bà Võ Thu Thảo làm Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện pháp luật góp 98% vốn.

Đến tháng 10/2020, FNF tăng vốn lên 500 tỷ đồng, đồng thời thay Chủ tịch là ông Lý Trường An. Cuối tháng 7/2022, FNF công bố tăng vốn điều lệ từ 500 tỷ lên 650 tỷ đồng.

Vào tháng 3/2021, FNF đã phát hành lô trái phiếu với giá trị 720 tỷ đồng nhằm góp vốn theo hợp đồng hợp tác kinh doanh với CTCP Địa ốc Ngân Hiệp, đồng thời là chủ sở hữu của Khu du lịch Ngân Hiệp 1 - Hồ Tràm tại xã Phước Thuận, huyện Xuyên Mộc, Bà Rịa - Vũng Tàu, có quy mô hơn 9 ha.

Dự án của Đại Phát sẽ có hơn 1.300 căn liền kề, biệt thự

Trở lại với dự án của BĐS Đại Phát, dự án khu 5 của doanh nghiệp này nằm ở phía đông bắc của Cù Lao Phước Hưng, thuộc địa phận phường Tam Phước, TP Biên Hòa.

Phía đông khu 5 giáp khu 3; phía tây giáp sông Trong và dự án Khu đô thị, sân golf, thể thao và du lịch sinh thái Long Thành; phía nam giáp đường số 1, kế tiếp là khu 1 của Cù Lao Phước Hưng; phía bắc giáp sông Giữa.

Vị trí khu đất dự án cách khu công nghiệp Biên Hòa 1 và Biên Hòa 2 khoảng 5,5 km; cách cảng Đồng Nai khoảng 3,8 km; dự án nằm ở phía tây đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cách trung tâm TP Biên Hòa khoảng 10 km.

Khu vực dự án tiếp giáp sông Trong, sông Giữa. Do vậy, khi dự án triển khai xây dựng và đi vào hoạt động sẽ tác động đến môi trường thủy sinh ở khu vực, tác động đến hoạt động giao thông đường thủy của các tuyến sông như: sông Trong, sông Giữa. Khu vực dự án cách Cù lao Ba Xê, cù lao Ba Xang khoảng 3 km về phía tây bắc.

Dự án cách quốc lộ 51 khoảng 5,5 km, kết nối khu vực dự án với quốc lộ 51 thông qua tuyến đường Hương lộ 2 và đường Long Hưng – Phước Tân. Ngoài ra, khu vực này có cầu Vàm Cái Sứt nối trung tâm Biên Hòa với đường cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây...

Về tính chất, đây sẽ là khu đô thị ven sông Đồng Nai gồm các khu nhà ở, trung tâm thương mại dịch vụ, trường học, quy mô dân số khoảng 5.136 người.

Về cơ cấu sử dụng đất, đất ở sẽ chiếm diện tích hơn 19 ha, đất công cộng dịch vụ chiếm gần 1,1 ha, đất giao thông 1,2 ha, đất cây xanh mặt nước 5,7 ha, còn lại là đất đầu mối hạ tầng kỹ thuật.

Về hạng mục, tại dự án sẽ có 140 căn nhà liền kề kết hợp thương mại, 1.034 căn nhà vườn liền kề và 159 căn biệt thự song lập. Đất ở thấp tầng tại dự án sẽ có chiều cao 2 - 6 tầng, mật độ xây dựng tối đa 80%. Đất ở cao tầng kết hợp thương mại có chiều cao tối đa 25 tầng, mật độ tối đa 50%. Đất công trình thương mại dịch vụ cao tối đa 25 tầng, mật độ tối đa 50%.

Về hiện trạng, hiện tại dự án đã hoàn tất bồi thường giải phóng mặt bằng, được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 56 thửa đất với tổng diện tích khoảng 20,8 ha. Trên khu đất quy hoạch của dự án khu 5 đã hoàn thiện san lắp mặt bằng 90%, khu vực giáp sông Giữa chưa san lấp.

Theo thống kê hiện trạng sử dụng đất dự án trước khi lập quy hoạch, đất mặt nước có diện tích 2,68 ha, chiếm 2,68%. Bao quanh khu đất là sông, rạch nên khả năng tiêu thoát nước khá tốt vào mùa khô, còn mùa mưa thì một số khu vực trũng thấp bị ngập nước. 

Khu vực này hiện chưa có hệ thống thoát nước bẩn. Nước bẩn hiện được thoát theo hình thức tự chảy ra kênh rạch trong khu vực, không qua xử lý. Hiện tại, đường bờ các sông rạch thuộc dự án đang bị sạt lở, lấn sâu vào ranh đất của dự án.

Về tiến độ thực hiện, dự án được chia thành 3 giai đoạn. Giai đoạn 2019 - 2022 hoàn thành tất cả các thủ tục đầu tư của dự án, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và kinh doanh bán hàng.

Giai đoạn 2023 – 2027 sẽ đầu tư cơ sở hạ tầng xã hội của dự án như giáo dục, trung tâm thương mại, đầu tư xây dựng biệt thự, liên kế, chung cư, các hạng mục còn lại, công trình xử lý chất thải. Giai đoạn 2028 vận hành thử nghiệm công trình xử lý chất thải, vận hành chính thức.