BSC: Các DN BĐS sẽ phải tái cấu trúc toàn diện, chờ đợi tháo gỡ các 'nút thắt' pháp lý

Áp lực thanh khoản lớn, DN BĐS và người mua nhà đều gặp khó

Theo BSC, các doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS) đang trải qua giai đoạn thiếu hụt thanh khoản khi các nguồn huy động vốn đều ít nhiều gặp vấn đề.

Cụ thể, công tác bán hàng gặp nhiều khó khăn vì tâm lý tiêu cực của thị trường, sản phẩm chưa đáp ứng nhu cầu thực, cả DN và người mua nhà đều phụ thuộc vào vốn vay trong khi tín dụng vào lĩnh vực BĐS vẫn được kiểm soát chặt chẽ. DN BĐS khó huy động nguồn vốn từ khách hàng vì niềm tin của người mua nhà giảm, nhu cầu thực chưa được đáp ứng, nhu cầu đầu tư giảm mạnh và hạn chế trong việc tiếp cận khoản vay. 

Bên cạnh đó, các kênh dẫn vốn khác như trái phiếu/cổ phiếu không thuận lợi, lãi suất tăng cao và điểm rơi trái phiếu đáo hạn tập trung vào giai đoạn 2023 – 2024. 

Trong năm 2022, thị trường BĐS đón nhận các thông tin từ việc “thanh lọc thị trường” và sai phạm trong việc phát hành trái phiếu của các tập đoàn BĐS hàng đầu, khiến cho hoạt động phát hành trái phiếu cũng tương đối trầm lắng. Trong năm 2022, lượng trái phiếu phát hành của DN BĐS đạt 50.427 tỷ đồng, giảm 79,1% so với năm 2021, trong đó quý IV/2022 đạt 280 tỷ đồng, giảm 99,7%

Quy mô đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) của các DN BĐS năm 2023 tăng gần 80% so với 2022 và chiếm 49% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường. Mặc dù hoạt động mua lại trái phiếu DN diễn ra tích cực trong năm 2022, áp lực đáo hạn trái phiếu DN trong 2 năm tới vẫn rất lớn, chủ yếu là vào quý II, III/2023 và quý I/2024.

Ngoài ra, môi trường lãi suất cao sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến cả các DN phát triển BĐS và người mua nhà. Đối với các DN BĐS, bên cạnh việc số lượng giao dịch giảm khi người mua nhà bị ảnh hưởng, chi phí lãi vay sẽ tăng khoảng 38,9% và các DN phải áp dụng các chương trình chiết khấu để kích cầu.

Đây là hệ quả của thời kỳ "tiền rẻ" trong giai đoạn 2018 - 2022, khi nhu cầu đầu tư của các cá nhân cao, các dự án chưa đầy đủ điều kiện pháp lý khiến DN khó tiếp cận vốn vay ngân hàng và chuyển sang đẩy mạnh huy động vốn từ TPDN. 

Các DN sẽ phái tái cấu trúc, chờ đợi các nút thắt được tháo gỡ

BSC cho rằng, giai đoạn 2023 – 2024, thị trường BĐS nhà ở đang rất khó khăn, phát triển chưa lành mạnh, chưa ổn định, chưa bền vững thể hiện qua “lệch pha cung cầu”, “lệch pha pha phân khúc thị trường” và “lệch pha tín dụng về phân khúc nhà ở cao cấp”.

Các DN sẽ phải thực hiện tái cấu trúc toàn diện, bao gồm tái cấu trúc nợ vay, tái cấu trúc danh mục sản phẩm và phần lớn sẽ là chờ đợi tháo gỡ nút thắt pháp lý, nhất là thông qua Nghị định 65 sửa đổi.

Tái cấu trúc nợ vay bao gồm thoái vốn một số dự án hoặc tìm kiếm một đối tác chiến lược có nền tảng tài chính và năng lực quản trị tốt, tối ưu hóa chi phí vận hành (cắt giảm nhân sự, từ bỏ các mảng kinh doanh kém hiệu quả). Nghị định 65 sửa đổi kỳ vọng sẽ mang lại những giải pháp giảm tải áp lực đến trái phiếu đáo hạn bao gồm giãn nợ/hoán đổi tài sản thông qua đàm phán thương lượng.

Tái cấu trúc danh mục sản phẩm thông qua việc đẩy mạnh triển khai các dự án đáp ứng nhu cầu nhà ở thực, triển khai các chương trình chiết khấu phù hợp hoặc bán tài sản ở cấp dự án/cổ phần tại các DN chủ đầu tư dự án với mức giá hợp lý. Việc định vị chưa đúng phân khúc sản phẩm, tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp, phân khúc đầu tư ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả kinh doanh của DN.

BSC tin rằng xu hướng sụt giảm giá trị mở bán mới vẫn sẽ tiếp tục trong thời gian tới khi các dự án hiện tại đa số là phân khúc cao cấp chưa đáp ứng nhu cầu thực, khả năng triển khai dự án mới của các DN gặp rất nhiều khó khăn, tình hình thắt chặt tín dụng và bất ổn về kinh tế vĩ mô. Tuy vậy, đây cũng là cơ hội cho các DN có nền tảng tài chính lành mạnh và quản trị công ty tốt có thể gia tăng quỹ đất với chi phí hấp dẫn.

Dấu hiệu tích cực đã xuất hiện cuối năm 2022, nguồn cung dần được “cởi trói”

Cũng theo BSC, ngành BĐS đang bước vào giai đoạn ảm đạm tạm thời, giai đoạn tái cấu trúc toàn diện để đón đợi chu kỳ tiếp theo. Triển vọng trong dài hạn tích cực khi nhu cầu nhà ở thực vẫn cao và nguồn cung dần được “cởi trói”.

Dấu hiệu tích cực đã xuất hiện cuối năm 2022, gợi mở các kỳ vọng về chính sách hỗ trợ cho thị trường. Đơn cử như dự thảo sửa đổi Nghị định 65 tạo dư địa phát triển, cho phép các nhà phát hành, đặc biệt là DN BĐS có thêm thời gian để xử lý vấn đề trái phiếu.

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi có những điểm mới, sẽ nâng cao hiệu quả trong việc triển khai dự án và làm lành mạnh, minh bạch hơn cho thị trường BĐS. Quyết định 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án BĐS.

Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh giải ngân đầu tư hạ tầng được kỳ vọng sẽ giúp thị trường BĐS hồi phục nhanh hơn và cung – cầu dần được cân bằng.

Theo mục tiêu điều hành, Chính phủ định hướng sẽ đẩy mạnh giải ngân đầu tư công trong năm 2023, tổng số vốn trên 700.000 tỷ đồng, tăng khoảng 25% so với kế hoạch năm 2022 và tăng khoảng 57,5% so với kế hoạch năm 2021.

Bên cạnh đó, các dự án cũng bắt đầu chuyển tiếp sang giai đoạn thi công sau hơn một năm chuẩn bị công tác hồ sơ thủ tục, đấu thầu và giải phóng mặt bằng. Giá nguyên vật liệu xây dựng cũng đã hạ nhiệt tại thời điểm hiện tại, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác triển khai thực hiện dự án.

BSC kỳ vọng hạ tầng kết nối được phát triển đồng bộ sẽ dần kéo nhu cầu thực từ nội thành sang các khu vực ngoại thành và các tỉnh/thành lân cận, giảm tải áp lực cho các thành phố lớn, nơi quỹ đất còn lại rất hạn chế, từ đó thu hẹp mức độ “lệch pha” giữa cung và cầu.