Bức tranh bất động sản nửa đầu 2025

Sóng sáp nhập tỉnh thành

Nhà đầu tư đi tìm mua đất Vĩnh Phúc, Bắc Giang hồi đầu năm nay. (Ảnh: NVCC).  

Ăn theo các thông tin xoay quanh việc sáp nhập tỉnh, thành, cơn sốt bất động sản (BĐS) chóng vánh đã hình thành tại nhiều địa phương trên cả nước trong thời gian qua. 

Bà Phạm Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE cho biết, đợt sóng mạnh nhất bắt đầu từ khoảng nửa cuối tháng 3 đến đầu tháng 4. Ở thời điểm đỉnh sóng, có những BĐS đạt mức tăng giá lên tới 40%.

Sóng đánh chủ yếu vào phân khúc đất nền, tập trung mạnh vào một số địa phương như Ninh Bình, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương, vùng ven Hà Nội,... Có chủ đầu tư tận dụng sóng sáp nhập này để ra hàng, thậm chí điều chỉnh giá bán tăng 10% trong 1 đêm mà sản phẩm vẫn ghi nhận kết quả hấp thụ tương đối tốt. 

Tuy nhiên, từ giữa tháng 4, sóng trên thị trường địa ốc đã dần ổn định. Theo chuyên gia, đến thời điểm hiện tại, cơn sốt đầu tư theo trào lưu sáp nhập đã hạ nhiệt và được kiểm soát, nhà đầu tư không còn tất tay. Thay vào đó, họ dừng lại nghe ngóng thông tin rồi mới đưa ra quyết định có xuống tiền hay không. 

Với các địa phương từng xuất hiện sóng bất động sản, thanh khoản thị trường đã có dấu hiệu chững lại trên mặt bằng giá mới. Đặc biệt là tại các địa phương không thuộc quy hoạch trung tâm hành chính. Nhìn chung, thị trường đã dần trở về quỹ đạo ổn định sau sóng.   

Giá BĐS leo thang

Điểm nhấn tiếp theo trên thị trường địa ốc trong nửa đầu năm được ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS nêu lên là nỗ lực tìm điểm cân bằng giá của các chủ thể. 

Giảm giá BĐS là mong muốn chung của cả Nhà nước, doanh nghiệp lẫn người mua. Tuy nhiên trên thực tế, giá BĐS vẫn liên tục leo thang và khó có cơ hội giảm.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên như nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, thiếu nhà ở giá phù hợp; chi phí đầu vào (đặc biệt là chi phí đất đai) tăng; tâm lý đầu cơ, tích lũy tài sản, kỳ vọng tăng giá trước các thông tin về quy hoạch, sáp nhập, ăn theo đại dự án còn hiện diện;...

Giá BĐS cao kéo theo hệ lụy như thiếu cân đối giữa dòng tiền vào BĐS và các lĩnh vực khác; nếu không được kiểm soát kịp thời sẽ tạo nguy cơ bong bóng BĐS, khiến thị trường đối mặt với rủi ro đổ vỡ dây chuyền, ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế;...

Ngoài ra còn gây rủi ro trong quản lý nhà nước. Việc sử dụng dữ liệu giá giao dịch trong thời kỳ sốt nóng để làm căn cứ xác định giá đất có thể dẫn đến định giá sai lệch, gây méo mó thị trường và bất cập trong thu ngân sách, đền bù, hoặc tính thuế. 

Bảng giá đất và những tranh luận  

Từ tháng 8/2024, Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực. Luật mới bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất được ban hành hằng năm, do các địa phương xây dựng tiệm cận với giá thị trường. Theo bà Miền, bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường được kỳ vọng sẽ giúp thị trường BĐS minh bạch hơn, hạn chế thất thu ngân sách, đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng,...

Tuy nhiên trên thực tế, việc này cũng gây ra một số ý kiến tranh luận nhất định. Có 4 vấn đề mà thị trường đang phải đối mặt.

Thứ nhất, nhiều địa phương đã điều chỉnh bảng giá đất tăng gấp hàng chục lần so với trước đây, gây ra mức tăng đột biến. Thứ hai, giá đất tăng đồng nghĩa với các khoản thuế, phí liên quan đều tăng theo, gây gánh nặng lớn cho người dân và doanh nghiệp.

Thứ ba, việc áp dụng bảng giá đất mới còn gấp, chưa có lộ trình rõ ràng, đặc biệt ở các khu vực vùng ven nơi đời sống kinh tế khó khăn. Thứ tư, việc áp dụng giá đất còn chưa thực sự đánh giá sát sao đối với từng nhóm đối tượng để linh hoạt đưa ra bảng giá phù hợp. 

VARS đề xuất cần có lộ trình tăng giá hợp lý, tăng theo kế hoạch, chia giai đoạn rõ ràng để tránh gây sốc cho người dân và doanh nghiệp. Đồng thời công khai thông tin, kiểm soát giao dịch, sàng lọc các trường hợp bất thường, không phản ánh giá trị thực; tăng cường giám sát, xử lý hành vi thổi giá, tạo sốt ảo.

Bên cạnh đó, đơn vị kiến nghị nghiên cứu tách riêng căn cứ tính tiền đền bù và tiền sử dụng đất. Giá đền bù cần bám sát giá thị trường để đảm bảo quyền lợi người dân, còn tiền sử dụng đất tính cho doanh nghiệp thì cần có chính sách ưu đãi, tạo điều kiện xác định giá bán hợp lý.  

Dòng tiền dịch chuyển từ Bắc vào Nam

Theo thông tin từ VARS, trong bối cảnh thị trường BĐS miền Bắc, đặc biệt Hà Nội và các tỉnh lân cận liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, gây áp lực lớn, sức hút suy giảm thì miền Nam lại ghi nhận những diễn biến tích cực.

Khu vực này có nhiều dự án cũ được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tái khởi động và mở bán trở lại, nguồn cung đa dạng. Các khu vực vùng ven TP HCM như Long An (cũ), Bình Dương (cũ), Đồng Nai có giá BĐS hợp lý, dư địa tăng trưởng tốt.  

Động lực này được thúc đẩy từ việc các tập đoàn BĐS lớn đẩy mạnh phát triển dự án tại miền Nam. Nhiều sàn giao dịch có trụ sở tại miền Bắc cũng tích cực mở rộng hoạt động, mang theo khách hàng và vốn đầu tư vào miền Nam.    

Người dân e dè vay mua nhà

Tính đến hết quý I/2025, dư nợ tín dụng của lĩnh vực BĐS đạt 3,48 triệu tỷ đồng và chiếm 21,3% tổng dư nợ nền kinh tế. So với cuối năm 2023, tín dụng kinh doanh BĐS đã tăng thêm hơn 40%; trong khi tín dụng BĐS tiêu dùng tăng 7,2%.

Nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc, tái khởi động trở lại. Lãi suất duy trì ở mức thấp hơn 3 - 4% so với đầu năm 2020, nhiều ngân hàng tích cực đưa ra các gói hỗ trợ vay mua nhà cho người trẻ. Tuy nhiên, người dân e dè vay ngân hàng mua nhà do giá nhà cao.  

Xu hướng bán hàng trực tuyến 

Tận dụng các nền tảng số để truyền thông, kết nối và giao dịch BĐS đang trở thành xu hướng rõ nét. Đơn cử như việc lực lượng môi giới trẻ đang đẩy mạnh xây dựng thương hiệu cá nhân trên mạng xã hội, người dân có thể chốt đơn vay mua nhà ngay trong phiên phát sóng của ngân hàng, chủ đầu tư livestream bán hàng trên TikTok.

Kết quả, nhiều thương vụ môi giới thành công đã được thực hiện. Chủ đầu tư tiếp cận thị trường nhanh và hiệu quả hơn, điển hình như phiên live của Sunshine có khách hàng chốt đơn thành công với giá rẻ hơn 20% thị trường, phiên live của C-Holding ghi nhận hơn 500 booking. 

VARS dự báo việc tận dụng nền tảng số trong truyền thông và bán hàng sẽ ngày càng phổ biến. Nếu mô hình thí điểm Trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất do Bộ Xây dựng đề xuất được thông qua thì đây sẽ là cú hích tạo nên cuộc cách mạng số hóa chưa từng có trong ngành địa ốc.  

Tuy nhiên, song song với lợi ích, cần đặt ra các cảnh báo về an toàn thông tin, tính xác thực trong giao dịch và sớm xây dựng hành lang pháp lý phù hợp.

Vướng mắc cấp chứng chỉ môi giới

Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã có hiệu lực từ tháng 8/2024. Tuy nhiên đến nay, mới có Khánh Hòa là địa phương hiếm hoi tổ chức kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Hầu hết các địa phương khác đều đang trong tình trạng nghe ngóng, chờ đợi, khiến hàng ngàn môi giới buộc phải hoạt động trái phép, chưa biết khi nào có kỳ thi.

Quá trình đào tạo cấp chứng chỉ môi giới còn nhiều vướng mắc như thiếu tiêu chuẩn về chương trình đào tạo, không có tiêu chí giảng viên rõ ràng, cơ sở đào tạo chưa được giám sát hậu kiểm chặt chẽ, đơn vị tổ chức thi và cấp chứng chỉ chưa được chuẩn hóa. VARS cảnh báo nguy cơ hình thành chợ chứng chỉ là rất lớn. 

Tái định hình thị trường địa ốc

Trong 6 tháng đầu năm, Chính phủ và các cơ quan Trung ương đã có nhiều động thái gỡ vướng cho thị trường như ban hành Nghị định 75, Nghị định 82, Nghi định 85, Nghị định 87, Nghị quyết 68, Thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH, họp với các bộ ngành về tình hình BĐS,...

Kết quả, hơn 50 dự án nhà ở thương mại được phê duyệt mới, tái khởi động; trên 70.000 căn hộ được cấp sổ hồng; hơn 200 dự án mở bán;...

Chuyên gia VARS đánh giá, việc cả hệ thống chính trị tập trung vào cải cách thể chế hành chính và làm sạch môi trường kinh doanh giúp tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp BĐS, giảm thiểu rủi ro pháp lý, nâng cao niềm tin người mua, khuyến khích đầu tư và phát triển dự án.

Thuế đối ứng và tác động tới BĐS công nghiệp

Trước thông tin Mỹ áp thuế đối ứng một số mặt hàng Việt Nam, BĐS công nghiệp là phân khúc chịu tác động trực diện nhất khi chi phí xuất khẩu tăng (ảnh hưởng lợi nhuận doanh nghiệp); doanh nghiệp xem xét lại chiến lược đầu tư, có thể tạm hoãn thuê/xây dựng nhà xưởng mới; một số dự án KCN có thể chậm tiến độ nếu khách thuê điều chỉnh kế hoạch đầu tư;...

Tuy nhiên, VARS cho rằng Việt Nam đã phản ứng nhanh, mức thuế bị áp của Việt Nam sau khi đàm phán thấp hơn một số quốc gia khác. Quan hệ Việt - Mỹ tích cực hơn có thể kích thích FDI từ Mỹ vào Việt Nam, bù đắp phần có nguy cơ bị giảm. Nếu ứng biến tốt, BĐS công nghiệp vẫn là điểm sáng và duy trì vai trò hút FDI.

Phân khúc này có nhiều động lực phát triển trong trung và dài hạn như chi phí lao động cạnh tranh hơn so với khu vực; vị trí địa lý thuận lợi cho giao thương; chính sách đầu tư ổn định, ưu đãi thuế - thuê đất được duy trì; hạ tầng logistics được nâng cấp mạnh với cảng biển, đường cao tốc...

Tín hiệu tăng trưởng nhiều phân khúc

Báo cáo của VARS cho thấy, nguồn cung 6 tháng đầu năm 2025 ghi nhận tăng trường ở cả 4 phân khúc gồm BĐS nhà ở, BĐS du lịch nghỉ dưỡng, BĐS công nghiệp và BĐS thương mại. Song, nguồn cung BĐS nhà ở - phân khúc lõi của thị trường - vẫn có tính cục bộ về đơn vị cung ứng, địa phương và phân khúc.  

Tỷ lệ hấp thụ các dự án BĐS nhà ở và BĐS du lịch đạt trung bình khoảng 55%. BĐS thương mại và BĐS công nghiệp cũng có tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao, tăng trưởng theo quý và cùng kỳ năm 2024.   

Tuy nhiên, VARS lưu ý, thị trường vẫn hiện hữu vướng mắc mang tính hệ thống. Do đó, cần duy trì tâm thế phòng bị, chủ động thích ứng với các biến động có thể bùng phát bất cứ lúc nào.