Các doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ có thể đẩy mạnh sáp nhập thời gian tới

Tại sự kiện trực tuyến mới đây, luật sư Trần Đại Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) nhận định, một trong những điểm mới quan trọng nhất của Nghị định 96 là việc chính sách đã đưa ra các điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản về tỷ lệ dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu.

Cụ thể, Điều 5 Nghị định 96 quy định về tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản căn cứ vốn chủ sở hữu, phương án đầu tư, kinh doanh quyết định việc vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bảo đảm đáp ứng các tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp; tuân thủ các quy định của pháp luật về tín dụng và pháp luật về trái phiếu doanh nghiệp.

Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận làm chủ đầu tư thì phải đảm bảo tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu phải có theo quy định đối với mỗi dự án không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó.

Tổng tỷ lệ dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án không quá 4 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. 

Theo ông Nghĩa, từ trước đến nay, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có xu hướng đưa ra tổng mức đầu tư dự án ở con số nhỏ, điều này giúp được lợi trong việc đóng một số khoản chi phí ở mức thấp. Tuy nhiên, với Nghị định 96, nếu còn thực hiện như vậy thì sẽ rơi vào thế khó. 

Theo quy định mới, tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu phải có không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó. Bên cạnh đó, tổng chi phí làm tất cả các dự án phải nằm trong khả năng xoay vốn của doanh nghiệp.

"Yêu cầu về tỷ lệ dư nợ trái phiếu lẫn tín dụng ngân hàng là một trong những điều kiện rất khắt khe và quan trọng đối với bất kỳ doanh nghiệp nào cần quan tâm, thực hiện dự án. Trước đây, chúng ta cũng đã từng có quy định như thế này, song lúc đó vẫn còn chưa rõ ràng và cụ thể như bây giờ", đại diện FIIVN nhận định. 

Dự báo xu hướng sáp nhập của doanh nghiệp nhỏ 

Cùng thảo luận về tác động của chính sách mới, ThS Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, quy định về điều kiện kinh doanh địa ốc được đặt trong tổng thể chung của hệ thống pháp luật, gồm các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất thầu, Luật Đấu giá tài sản và Luật Các tổ chức tín dụng.

Mục đích, phương hướng của nhà làm luật là rất rõ ràng và nhất quán. Các chính sách được đồng loạt đặt lên bàn cân trong cùng một thời điểm, tạo nên tính thống nhất, đồng bộ.  

Vị này đánh giá: "Định hướng xây dựng luật mới thiên về việc phát triển những dự án lớn, quy mô, bài bản.

Và đương nhiên, với dự án lớn, quy mô, bài bản thì sẽ đòi hỏi yêu cầu về năng lực của nhà đầu tư (về kinh nghiệm, tài chính, kỹ thuật,...) cũng phải tương xứng.

Điều này được thể hiện rõ ràng trong các luật và có sự bổ trợ lẫn nhau. Việc làm các dự án bất động sản sẽ trở nên chuyên nghiệp hơn", ông Đỉnh nói. 

Vấn đề dư nợ đã được quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và quy định chi tiết tại các Điều 5, 6, 7 Nghị định 96. 

Cụ thể, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư.

Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án. 

Chuyên gia cho rằng, đây không phải là quy định mới mới, mà đã có từ Nghị định 43/2014, Nghị định 02/2022. Việc luật hóa như hiện tại đã giúp vấn đề này được nhấn mạnh và quy định có hiệu lực pháp lý cao hơn.

"Càng ngày, nhà làm luật càng đề cao năng lực thật của nhà đầu tư về vốn chủ sở hữu, khả năng huy động vốn vay. Doanh nghiệp sẽ không còn có thể huy động vốn trái phiếu, vốn vay tín dụng một cách bừa bãi. Những chiêu bài như huy động vốn cho dự án này để dùng tiền cho dự án khác sẽ được siết chặt.

Việc phát triển các dự án sẽ trở nên chuyên nghiệp. Đơn cử ngay như câu chuyện thu hồi đất hiện đã được quy định rõ ràng với các trường hợp cụ thể. Trong đó có thu hồi đất cho dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, luật đã quy định dự án phải đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở và theo pháp luật về xây dựng, tức chuyển tiếp áp dụng theo Luật Xây dựng và nghị định về quản lý dự án (hiện nay là Nghị định 15/2021, được biết Bộ Xây dựng đang xây dựng nghị định thay thế). 

Khi dự án có quy mô lớn thì tổng mức đầu tư sẽ phải lớn, đòi hỏi doanh nghiệp phải có năng lực tài chính đủ mạnh lẫn kinh nghiệm. Tôi cho rằng để tham gia cuộc chơi trong thời kỳ tới, phải là những doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn.

Trong khi đó, những doanh nghiệp bất động sản nhỏ khả năng sẽ phải chuyển hướng kinh doanh, liên kết, sáp nhập thành mô hình tập đoàn thì mới có thể cạnh tranh được trong cơ chế như hiện tại và thực hiện đấu giá, đấu thầu.

Cuộc chơi sẽ rất công khai, minh bạch. Từ đây, các phân khúc sản phẩm trên thị trường cũng sẽ trở nên bài bản, thể hiện qua những yêu cầu của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản", theo ThS. Nguyễn Văn Đỉnh