Chủ tịch VARS cảnh báo về ‘sức khỏe’ của nhóm doanh nghiệp bất động sản

Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2022, nguồn cung bất động sản có xu hướng giảm rõ rệt. Sản phẩm trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm, lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ba nhóm doanh nghiệp đang gặp khó

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS cho biết, hiện nay có ba nhóm doanh nghiệp đang bị ảnh hưởng bởi dòng tiền trục trặc.

Thứ nhất là nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản. Ngoài 20% khoản tiền mặt phải có sẵn để giải phóng mặt bằng thì để tiếp tục triển khai dự án nhà đầu tư vẫn phải đi vay. Trong đó, vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản là hai kênh dẫn vốn quan trọng nhưng đang đồng loạt bị siết chặt. 

Theo ông Đính, nhiều doanh nghiệp nhóm này đã buộc phải dừng, giãn, hoãn các dự án đang triển khai, thậm chí sa thải bớt lực lượng lao động vì thiếu vốn trong khi doanh thu sụt giảm vì thanh khoản yếu. Nhiều dự án đã triển khai đầu tư phải dừng lại, đợi xử lý thủ tục. 

“Nếu để tình trạng này kéo dài thì nguy cơ doanh nghiệp phá sản cao, nhất là doanh nghiệp, tập đoàn lớn”, Chủ tịch VARS cho hay.

Bên cạnh đó, nhóm các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, hoạt động sản xuất cũng gặp nhiều khó khăn do không thể bán được hàng, không thể tăng giá bán trong khi chi phí tiếp cận tài chính, chi phí nguyên vật liệu,... liên tục tăng, gây áp lực lên giá đầu vào. 

Thị trường khó khăn cũng khiến các doanh nghiệp dịch vụ bất động sản bị hạn chế hoạt động kinh doanh, thậm chí buộc phải dừng hoạt động, đóng cửa kinh doanh.

Thị trường dễ bị kiểm soát bởi doanh nghiệp nước ngoài

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phụ thuộc vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp do chưa có hoặc chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), quỹ nhà ở,...

Giai đoạn 2019 - 2021 đã chứng kiến sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp với số lượng phát hành tăng đột biến làm gia tăng áp lực đáo hạn giai đoạn 2022 - 2026. 

Theo Bộ Tài chính, trong năm 2022, khối lượng trái phiếu đáo hạn vào khoảng 144.500 tỷ đồng, trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm 43,2% (khoảng 62.470 tỷ đồng). Riêng cuối năm 2022, giá trị đáo hạn của trái phiếu bất động sản đạt khoảng 37.000 tỷ đồng. 

Lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phải đáo hạn năm 2023, tương đương khoảng 100 nghìn tỷ đồng, năm 2024 cũng tương tự. 

“Vậy tiền đâu để trả?",ông Đính phân tích các hệ luỵ có thể xảy ra "khó khăn này làm giảm nguồn cung ra thị trường, gây ảnh hưởng trực tiếp tới hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… bởi tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư; đồng thời gián tiếp bởi những hậu quả chung của nền kinh tế khi ngành bất động sản lâm nguy”.

Trong khi đó, khách hàng khó tiếp cận tín dụng cho vay mua nhà cũng khiến cho đầu ra thị trường càng đi xuống, gây sụt giảm doanh số bán hàng cho doanh nghiệp bất động sản.

Doanh nghiệp không thu hồi được vốn, đồng nghĩa với không thể trả nợ ngân hàng. Việc này đẩy tỷ lệ nợ xấu lên rất cao, có thể đưa hệ thống tín dụng vào tâm thế khủng hoảng.

Mặt khác, doanh nghiệp bất động sản suy yếu sẽ là thời cơ để nhà đầu tư nước ngoài "thâu tóm" phần lớn cổ phần, dự án bất động sản với giá rẻ. Như vậy, thị trường bất động sản dễ bị đẩy vào sự kiểm soát của doanh nghiệp nước ngoài.

Giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường?

Ông Nguyễn Văn Đính đề xuất một số kiến nghị cụ th để thị trường bất động sản không bị tổn thương, tránh đổ vỡ, tiếp tục duy trì và phát triển bền vững; các doanh nghiệp hoạt động đúng hướng, ổn định; người dân được hưởng thụ những sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả.

Thứ nhất, ông Đính cho rằng cần đẩy nhanh hơn tiến độ chỉnh sửa luật, nhưng nội dung sửa cần bám sát thực tế. 

“Nếu còn vướng mắc thì còn phải sửa, không nên vội vã phê duyệt, nhất là Luật Đất đai. Trong quá trình chờ sửa luật, Chính Phủ có thể xem xét ban hành một số cơ chế đặc biệt giống như Nghị quyết 02/NQ-CP/2013 để tháo gỡ vướng mắc cho địa phương trong công tác xử lý hồ sơ, thủ tục đầu tư"".

Thứ hai, để tránh giảm phát thị trường bất động sản, Ngân hàng Nhà nước nên nới room tín dụng cho thị trường bất động sản khoảng 1 - 2%. Đồng thời hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản vượt khó, tránh ảnh hưởng đến hệ thống tín dụng của quốc gia, tạo cú hích để thị trường sôi động trở lại. 

“Ngân hàng chỉ cần kiểm soát tốt dòng tiền để nó chảy đúng đối tượng, đúng mục đích, dành nguồn vốn tín dụng áp dụng riêng cho các dự án nhà ở thương mại giá rẻ (có giá bán nhỏ hơn 25 triệu đồng/m2), nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp. Gói hỗ trợ lãi suất 2% được triển khai theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP cần được phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội”.

Do cần có thời gian để thị trường trái phiếu ở Việt Nam nâng tầm chuyên nghiệp, đồng thời hỗ trợ để các doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể huy động vốn ngay tại thời điểm này, Chủ tịch VARS cũng kiến nghị Chính phủ có thêm một số quy định tạm thời (1 - 2 năm), đủ thời gian giúp các nhà đầu tư hoàn thiện tính chuyên nghiệp theo tinh thần Nghị định 65 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Ông Đính cũng cho rằng, các doanh nghiệp phát triển bất động sản nên cân nhắc điều chỉnh chính sách phát triển phân khúc sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực của đa số người dân, những người lao động, công chức, thu nhập thấp,... để cân bằng thị trường, phát sinh giao dịch giúp thị trường sôi động trở lại.