Chung cư Bình Dương lập mặt bằng giá mới dự kiến 67 triệu một m2

Mới đây, thông tin một dự án khu phức hợp tọa lạc khu vực Quốc lộ 1K, đoạn tiếp giáp giữa TP Thủ Đức và TP Dĩ An, lên kế hoạch mở bán với giá dự kiến 67 triệu đồng mỗi m2, mức cao nhất từ trước đến nay ở Bình Dương. Cách đó không xa, một dự án chung cư cao cấp khác cũng có thông tin sắp mở bán với giá từ 65 triệu đồng mỗi m2. 5 năm trước, hai dự án trên từng giới thiệu ra thị trường với giá chỉ 40-45 triệu đồng một m2 nhưng do vướng pháp lý nên ngưng triển khai, đến nay mới khởi động lại.

Khu vực TP Thuận An, dự án Hồ Gươm Xanh của TBS Group đắp chiếu nhiều năm cũng vừa có thông tin sẽ tái triển khai, giá dự kiến trên 60 triệu đồng mỗi m2. Hay trên Quốc lộ 13, một dự án từng ra mắt năm 2019 đã rục rịch khởi công với giá được đồn đoán trên 65 triệu đồng mỗi m2...

Riêng các đô thị trung tâm tỉnh Bình Dương, nhất là những khu vực gần kề TP Thủ Đức, giá chung cư đang tăng khá cao, bám sát theo biến động của giá chung cư khu Đông TP HCM. Xét trong bán kính cách trung tâm quận 1 của TP HCM trên dưới 10 km, chung cư phần nhiều đều dao động quanh 50 triệu đồng mỗi m2.

Số liệu báo cáo từ DKRA Group cho thấy cuối tháng 11/2024, giá chung cư Bình Dương cao nhất ghi nhận chỉ 60 triệu đồng mỗi m2, thấp nhất là 39 triệu đồng mỗi m2. Trước đó vào quý I/2024, giá chung cư Bình Dương thấp nhất vẫn ghi nhận mức 31 triệu đồng và cao nhất 59 triệu đồng mỗi m2. Còn năm 2023, giá cao nhất ở thị trường này là 51 triệu đồng mỗi m2.

"So với mặt bằng đầu năm ngoái, hiện giá chung cư Bình Dương đã tăng thêm 6-8 triệu đồng mỗi m2", DKRA cho biết.

Chuyên trang Batdongsan cũng chỉ ra giá chung cư Bình Dương hiện tăng trung bình từ 7-10% so với năm 2024, tùy dự án và khu vực. Mặt bằng giá tại đây phân hóa theo khu vực, trong đó TP Thuận An, Thủ Dầu Một có mức giá dao động 40-60 triệu đồng mỗi m2, còn TP Dĩ An nhờ có thêm một số dự án bình dân nên giá từ 35-45 triệu đồng mỗi m2. Nhìn chung giá nhà Bình Dương khá cao nếu so với mặt bằng ở Long An (23-30 triệu đồng mỗi m2), Đồng Nai (35-38 triệu đồng mỗi m2).

Nhận định về diễn biến giá chung cư Bình Dương, ông Trần Hiếu, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết đây là tỉnh lân cận TP HCM nên giá bất động sản ít nhiều chịu ảnh hưởng từ đà tăng của thành phố này, nhất là những dự án nằm liền kề địa phận hai thị trường.

Theo ông Hiếu, tác động tăng giá từ thị trường khu Đông TP HCM lan rộng ra các khu vực lân cận và tạo ưu thế cho nhiều dự án Bình Dương triển khai gần đó. Nếu giá chung cư TP Thủ Đức (giáp Bình Dương) như Urban Green, Vạn Phúc City, Lumiere Boulevard, Elysian, Opus One... giá từ 75-120 triệu đồng mỗi m2 thì ở phía Bình Dương hiện thấp hơn 30-50%.

Bà Phạm Thị Phương Thảo, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Sao Việt, cũng nhận định việc điều chỉnh tăng giá của các dự án Bình Dương mở bán năm nay là khó tránh. Bên cạnh câu chuyện ảnh hưởng từ thị trường TP HCM, tỉnh Bình Dương vừa ban hành bảng giá đất điều chỉnh (áp dụng cho năm 2025), với mức tăng ở các đô thị trung tâm như Thủ Dầu Một, Thuận An, Dĩ An trung bình từ 30-80% so với hiện tại. Mức tăng này không quá đột biến và được đánh giá là phù hợp với thực tế nhưng vẫn sẽ tác động đến chi phí tạo lập quỹ đất của doanh nghiệp cũng như tiền sử dụng đất trên địa bàn. Theo bảng giá mới, các dự án mở bán mới hay tái khởi động trong năm nay nếu chưa hoàn tất tiền sử dụng đất đều sẽ điều chỉnh giá theo hướng tăng từ 10-20%.

Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho rằng giá đất mới cao hơn thì giá chủ đầu tư thu mua vào cũng sẽ cao hơn, chi phí chuyển đổi các khu đất hỗn hợp có một phần đất nông nghiệp sang đất ở để làm dự án cũng tăng, nhất là tiền sử dụng đất. Do đó, giá nhà bán ra phải điều chỉnh tăng.

Mấy năm qua, Bình Dương có khá nhiều dự án "đắp chiếu" vì chờ thẩm định tiền sử dụng đất mới. Những dự án này trước đó chủ đầu tư tự ước chừng tiền sử dụng đất để tính toán giá bán. Nhiều trường hợp giá dự kiến thấp hơn mức giá do Nhà nước xác định, dẫn đến chủ đầu tư không có lợi, thậm chí lỗ nặng. Chưa kể, khâu định giá đất kéo dài nhiều năm khiến cho chi phí triển khai dự án bị đội lên.

Do đó, doanh nghiệp giờ phải tính lại giá bán theo tiền sử dụng đất mới, cộng gộp cả chi phí thời gian triển khai kéo dài và mức lỗ của số căn đã bán ở giai đoạn trước. Mọi chi phí trên đều được cấu thành vào giá mới. "Mức tăng trung bình phải từ 10% mới không lỗ vốn", ông Phúc nói.

Theo dự báo từ Savills Việt Nam, từ nay đến 2027, Bình Dương dự kiến có khoảng 20.000-24.000 căn hộ thương mại được triển khai. Trong đó đa phần là dự án trung và cao cấp, giá trên dưới 40 triệu đồng đồng mỗi m2. Mặt bằng giá bất động sản Bình Dương được dự báo tiếp tục tăng trong các năm tới đây, nhất là với các vùng trung tâm đô thị hóa cao. Điều này sẽ kéo theo áp lực về nhà ở gia tăng ở thị trường này.