Chung cư Hà Nội chững giá sau giai đoạn tăng nóng

Savills Việt Nam vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản quý I/2026. Tại thị trường Hà Nội, tổng nguồn cung sơ cấp đạt hơn 11.100 căn. Trong đó, nguồn cung mới hơn 6.100 căn, chủ yếu đến từ khu vực ngoại thành, giảm 6% so với quý trước và giảm 23% so với cùng kỳ năm ngoái.

Dù nguồn cung vẫn được bổ sung, sức cầu lại có dấu hiệu suy yếu. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 43%, còn tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt khoảng 55%, giảm mạnh so với mức 84% ở cùng. Lượng căn hộ bán được trong quý I cũng đi xuống, giảm 12% theo quý và giảm tới 40% theo năm.

Mặt bằng giá cũng có dấu hiệu chững lại sau giai đoạn tăng nóng. Giá bán sơ cấp trung bình hiện khoảng 100 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với quý IV/2025 (102 triệu/m2). Trên thị trường thứ cấp, giá duy trì quanh mức 82 triệu đồng/m2, gần như không biến động so với cuối năm ngoái.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng tâm lý thị trường đang phân hóa và ngày càng thận trọng. Người mua có xu hướng kéo dài thời gian ra quyết định, đồng thời đặt yêu cầu cao hơn về giá bán, chính sách và chất lượng sản phẩm.

Từ nay đến cuối năm, chuyên gia đánh giá chưa nhìn thấy yếu tố nào kéo giảm giá nhà, giá bán chung cư sơ cấp khó giảm và thậm chí sẽ neo ở mức cao bởi các chi phí đầu vào đều đang có xu hướng tăng cao hơn trước.

Bên cạnh đó, thời gian sắp tới các dự án cạnh tranh nhau rất mạnh về chất lượng và tiện ích, đòi hỏi chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng những thứ đặc biệt, dẫn đến chi phí cũng gia tăng. 

Savills dự báo trong 9 tháng cuối năm, nguồn cung mới có thể đạt khoảng 16.700 căn, chủ yếu là phân khúc hạng A và B.

Bài toán lớn của thị trường vẫn là cơ cấu sản phẩm. Nếu phân khúc trung cấp và bình dân không được mở rộng, nhu cầu ở thực của số đông người dân sẽ tiếp tục khó được đáp ứng, kéo theo tình trạng thanh khoản thấp kéo dài.

Cũng theo bà Hằng, lãi suất cho vay bất động sản tăng cao đã ảnh hưởng đến tâm lý người mua, khiến giao dịch trên thị trường sụt giảm đáng kể. Vẫn có người mua trong giai đoạn này tiếp cận được với các sản phẩm của những chủ đầu tư uy tín, có cam kết hỗ trợ về chi phí lãi vay… Tuy nhiên, chỉ có một số chủ đầu tư đang làm điều này, không mang tính đại diện cho thị trường. 

Song ở góc nhìn tích cực, động thái này khuyến khích chủ đầu tư chú trọng chất lượng hơn số lượng. Bởi chỉ có những doanh nghiệp có năng lực về tài chính, có kinh nghiệm mới có giải pháp để hạn chế sự ảnh hưởng tiêu cực.