Có cách huy động vốn hiệu quả nhưng vì sao nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn rơi vào cảnh bế tắc?

Thị trường bất động những tháng đầu năm 2023 tiếp tục trầm lắng do vẫn phải đối mặt với rất nhiều khó khăn và các yếu tố không thuận lợi xuất hiện từ năm 2022.

Chia sẻ tại Tọa đàm “Tháo gỡ những điểm nghẽn cho thị trường bất động sản năm 2023” diễn ra sáng 9/5, GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, giai đoạn 10 năm trước tình hình kinh tế nói chung cũng như ngành bất động sản nói riêng rất bi đát, rất khó khăn.

Khi đó, Thủ tướng cũng đưa ra một loạt biện pháp, trong đó tập trung vào tháo gỡ vướng mắc cho thị trường thông qua gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, tập trung hỗ trợ cho phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Nhờ đó, sau Nghị quyết 02, gần như thị trường được tháo gỡ vướng mắc.

Theo chuyên gia, thị trường bất động sản hiện nay cũng tương tự như giai đoạn trước vì tắc nghẽn nguồn vốn, nhưng những khó khăn vẫn chưa được đào sâu.

Ông Võ phân tích, có thể thấy rằng thời điểm năm 2008 xảy ra khủng hoảng tài chính, trong đó bắt đầu từ khủng hoảng tài chính của Mỹ, mà nguyên nhân chủ yếu là từ thị trường bất động sản. Khi đó thị trường Việt Nam cũng bị ảnh hưởng, lạm phát rất khủng khiếp, khiến đồng tiền mất giá, nguồn cung dự án cao cấp dư thừa khiến không ít dự án bị bỏ hoang. Trong khi đó, phân khúc nhà ở giá thấp lại phát triển rất mạnh nhờ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng.

Hiện nay, thị trường Việt Nam cũng có ảnh hưởng bởi thị trường tài chính quốc tế, nhiều ngân hàng lớn ở Mỹ, Thụy Sỹ, Châu Âu cũng rơi vào tình trạng phá sản, chiến tranh Nga – Ukraine gây nên nhiều khó khăn.

“Tuy nhiên, tôi cho rằng thị trường Việt Nam hiện nay không chỉ rơi vào trầm lắng, không có giao dịch mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước đây. Trong đó, gốc rễ của khó khăn hiện tại một phần do tắc nghẽn nguồn vốn. Bởi vốn tín dụng không được khơi thông, lãi suất cho vay cao, room tín dụng không nới lỏng; cổ phiếu, trái phiếu làm mất niềm tin của khách hàng.

Rất nhiều nhà đầu tư ở Việt Nam kêu gọi Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất, nới lỏng room tín dụng. Nhưng cần đặt câu hỏi là tại sao room tín dụng ở Việt Nam lại cao, tại sao lại không nới room?”, GS. Đặng Hùng Võ đặt vấn đề.

Chuyên gia phân tích, trong bối cảnh lạm phát cao thì ngân hàng cũng phải trả lãi suất cao cho người gửi tiền, nếu không sẽ không có người gửi. Do đó, lãi suất cho vay phải cao vì ngân hàng là doanh nghiệp kinh doanh tiền và họ luôn phải đảm bảo lãi suất nhất định. Tất nhiên, chi phí quản lý của các ngân hàng cũng đang được cho rằng quá cao.

Ngoài ra, còn một lý do khác nữa theo ông Võ, thị trường bất động sản Việt Nam sống được là nhờ cơ chế bán nhà hình thành trong tương lai, đây là một giải pháp cực kỳ thông minh nhưng lại cực kỳ rủi ro.

Cụ thể, rủi ro cho người mua nhà khi dự án bị chậm tiến độ, không đảm bảo chất lượng như cam kết. Nhưng với chủ đầu tư thì đây là phương pháp huy động vốn rất hiệu quả, khi đó tiền xây nhà là tiền của người mua nhà.

Tuy nhiên, khi dự án bị chậm tiến độ thì nguồn vốn từ người mua nhà ở trong tương lai cũng bị tắc nghẽn. Do đó, các chủ đầu tư Việt Nam hiện tại đang không tận dụng được nguồn vốn của người mua nhà hình thành trong tương lai một cách hiệu quả, trong khi đây là thủ thuật vốn mà ở nước ngoài không có.

“Vì vậy, khi dự án bị ách tắc trong khâu phê duyệt sẽ khiến dòng vốn phát triển dự án bị ách tắc, làm hàng loạt dự án đắp chiếu. Nhưng khi ấy, nhiều chủ đầu tư lại dồn tiền của người mua nhà hình thành trong tương lai của dự án này để xử lý cho dự án đang bị ách tắc. Hậu quả là dự án không được phê duyệt dẫn đến khó khăn trong việc huy động vốn tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu,... Đây là khó khăn nhiều bề mà các doanh nghiệp bất động sản hiện nay phải đối mặt”, chuyên gia nói.

Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT CTCP Bất động sản Thế Kỷ (CenLand, Mã: CRE) mới đây cũng thừa nhận, ở Việt Nam có một hình thức huy động vốn mà ở nước ngoài không có.

“Ở mình, chủ đầu tư hôm nay đang bé tí mai lớn nhanh như thổi vì đơn giản được thu tiền trước của khách hàng tới 95% nhưng ở nước ngoài không được phép làm như vậy. Nếu có thu 10% thì cũng phải để tiền vào ngân hàng trung gian, đến khi dự án hoàn thành bàn giao cho khách mới được thu tiền”, vị này nói.

Ngoài ra, theo Chủ tịch CenLand, các chủ đầu tư Việt Nam cũng vay tiền từ ngân hàng tương đối dễ. Ở nước ngoài, doanh nghiệp phải tự bỏ tiền ra mua đất, giải phóng mặt bằng và sau đó bán được khoảng 2/3 sản phẩm tại dự án tương đương số tiền muốn vay thì ngân hàng mới giải ngân. Điều này rất an toàn và không bao giờ dẫn đến các rủi ro như ở Việt Nam.

“Các chủ đầu tư tại Việt Nam hoàn toàn phụ thuộc vào nguồn vốn của ngân hàng và khách hàng nên lâm vào cảnh khó khăn như thời gian vừa qua là chuyện dễ hiểu”, ông Vũ nhận định.