Đấu giá đất: Có nên phạt tiền hành vi bỏ cọc khi mất cọc đã là một hình phạt?

Những năm gần đây, tình trạng bỏ cọc đấu giá đất đang trở nên phổ biến ở các địa phương.

Cục Thuế tỉnh Bắc Giang cho biết, trong 10 tháng đầu năm, các địa phương trong tỉnh này đã tổ chức 92 phiên đấu giá đất với tổng số 2.969 lô. Tổng số thu tiền sử dụng đất toàn tỉnh đạt 3.870 tỷ đồng, bằng gần 65% kế hoạch năm.

Qua rà soát, đến nay có 90 lô trúng đấu giá đã đến hạn nộp tiền sử dụng đất nhưng khách hàng bỏ cọc. Các lô bị bỏ cọc tập trung nhiều ở các huyện Tân Yên, Lạng Giang, Hiệp Hòa. Tổng số tiền trúng đấu giá 90 lô hơn 88,3 tỷ đồng, số tiền bỏ cọc gần 10 tỷ đồng.

Tại huyện Lạng Giang, 10 tháng năm nay, địa phương tổ chức 15 phiên đấu giá ở các khu dân cư thuộc các xã: Tân Hưng, Xuân Hương, Hương Lạc…

Lãnh đạo Chi cục Thuế khu vực Lạng Giang - Lục Nam thông tin đến nay, toàn huyện có 14 lô trúng đấu giá bị bỏ cọc thuộc khu dân cư thôn Chùa, xã Xuân Hương. Số tiền trúng đấu giá của các lô đất này hơn 22 tỷ đồng, tăng so với giá khởi điểm hơn 10 tỷ đồng. Số tiền bỏ đặt cọc hơn 1,7 tỷ đồng. Trong số bỏ cọc, nhiều lô ở vị trí đẹp, thuộc khu dân cư đã được đầu tư hoàn thiện về hạ tầng điện, nước, thuận lợi về giao thông. 

Tại huyện Tân Yên, 12 phiên đấu giá được tổ chức với 513 lô có quyết định trúng đấu giá. Trong đó, có 378 lô khách hàng đã nộp tiền sử dụng đất đúng thời gian quy định; 64 lô đã quá hạn song người trúng đấu giá chưa nộp tiền vào ngân sách nhà nước; một số lô còn lại chưa hết hạn nộp tiền trúng đấu giá. Số tiền bỏ cọc ở Tân Yên hơn 6,5 tỷ đồng.

Theo kế hoạch, từ nay đến cuối năm, các huyện ở Bắc Giang có những lô bỏ cọc sẽ tiếp tục tổ chức đấu giá để tăng thu tiền sử dụng đất.

Trước đó, vào cuối năm ngoái, tỉnh Bình Định đã hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng 13 lô đất ở tại Khu tái định cư phục vụ tuyến đường ven biển (ĐT.639) đoạn từ cầu Lại Giang đến Cầu Thiện Chánh thuộc phường Hoài Hương, thị xã Hoài Nhơn. Lý do là bởi người trúng đấu giá không nộp đủ tiền trúng đấu giá còn lại và các khoản nghĩa vụ tài chính khác có liên quan theo quy định.

Tại tỉnh Quảng Trị, giữa năm 2022, UBND huyện Vĩnh Linh cũng huỷ bỏ kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đối với 12 lô đất ven biển tại khu dân cư Mũi Lò Vôi. Lý do là người trúng đấu giá từ chối và không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Số tiền đấu trúng 30,6 tỷ đồng, số tiền đặt cọc là 2,3 tỷ đồng.

Còn tại TP HCM, tháng 12/2021, địa phương này đã bán đấu giá thành công 4 lô đất thuộc Khu Chức năng số 3 (Khu Đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức) với mức trúng đấu giá cao hơn hàng nghìn tỷ đồng so với giá khởi điểm. Tuy nhiên sau đó, các doanh nghiệp trúng đấu giá đều lần lượt bỏ cọc, không thực hiện hợp đồng...

Có nên bổ sung quy định phạt tiền người bỏ cọc?

Trước tình trạng xuất hiện trường hợp cá nhân, doanh nghiệp trúng đấu giá với giá cao sau đó bỏ cọc, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định phải đóng trước tiền cọc 20% tổng giá trị lô đất.

Đây được xem là giải pháp góp phần ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá đất đấu giá và bỏ cọc. Song, vẫn có ý kiến cho rằng cần có thêm chế tài nghiêm khắc hơn để hạn chế tình trạng này. 

Tại phiên thảo luận ở tổ thuộc Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khoá XV vừa qua cho biết, đại biểu Nguyễn Thị Yến (đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu) đã đề nghị xem xét, bổ sung quy định xử lý vi phạm đối với tổ chức, cá nhân trúng đấu giá nhưng bỏ cọc.

Theo bà Yến, thời gian qua đã xảy nhiều trường hợp trúng đấu giá nhưng bỏ cọc, không nộp tiền để nhận tài sản trúng đấu giá, đặc biệt với các tài sản có giá trị sau đấu giá rất lớn như bất động sản hoặc biển số xe.

Trong khi đó, quy định của Luật Đấu giá tài sản chưa có chế tài khi người đấu giá bỏ cọc, chỉ quy định người đã trúng đấu giá mà không đóng tiền thì mất tiền cọc. Trên cơ sở đó, đại biểu này đề nghị bổ sung, điều chỉnh chế tài về hành vi bỏ cọc; có biện pháp phạt tiền gấp nhiều lần so với tiền cọc để tránh đấu giá thành công rồi bỏ cọc. 

Trao đổi với người viết, luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way lại cho rằng bản chất việc mất khoản tiền đặt cọc đã là một chế tài. Do đó, không cần thiết bổ sung thêm chế tài cho việc bỏ cọc. 

“Nếu làm như vậy thì sẽ không có ai muốn tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nữa. Không nên vì những sai phạm cá biệt để điều chỉnh hành vi vi phạm pháp luật. Để hạn chế tình trạng nhà đầu tư bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất, có thể tập trung vào giá khởi điểm thay vì bổ sung thêm chế tài phạt người bỏ cọc. 

Công tác xác định giá khởi điểm hợp lý là vô cùng quan trọng, có thể giúp loại trừ được giá trúng đấu giá lên cao bất thường, giúp hạn chế nguy cơ bỏ cọc. Lý do là bởi với giá khởi điểm cao, tiền cọc cũng sẽ tăng lên, tối đa lên đến 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá, nên sẽ hạn chế được phần nào khả năng bỏ cọc”, ông Hồi cho hay.