Không thẩm định năng lực tài chính là hạn chế bước đầu trong đấu giá đất

Sáng nay, tại hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn và giải pháp” do Báo Pháp Luật TP HCM tổ chức, TS Đoàn Thị Phương Diệp (Trường Đại học Kinh tế - Luật TP HCM) đưa ra nhiều vấn đề phát sinh về đấu giá đất hiện nay.

Theo TS Diệp, hiện có nhiều văn bản pháp luật quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, thiếu sự thống nhất từ trung ương, bộ ngành và các địa phương.

“Cùng là vấn đề về đấu giá quyền sử dụng đất nhưng các điều kiện để tham gia lại được quy định rải rác ở ba luật khác nhau”, bà Diệp cho hay.

Ngoài ra, chưa phân định quy trình khi đấu giá quyền sử dụng đất có giá trị lớn với đấu giá tài sản khác, tất cả nằm chung trong một quy định. Bên cạnh đó, hiện nay còn thiếu quy định nền tảng cơ bản là kiểm soát tình trạng sử dụng đất đai sau khi trúng đấu giá.

“Có thực tế đất bị bỏ hoang sau khi trúng đầu giá hoặc chủ đầu tư không thực hiện dự án như cam kết. Các quy định về thuế đất còn thấp, thuế hiện tại chưa thực sự trở thành công cụ điều tiết thị trường. Điều này dẫn đến giá đất tại Việt Nam luôn tăng trong thời gian dài,' bà Diệp nói.

Các quy định trong luật đấu giá tài sản còn có kẽ hở dẫn đến thông đồng giá. Bà Diệp cũng cho biết chúng ta đang thiếu áp dụng công nghệ thông tin trong quá trình đấu giá, đấu gia trực tuyến và có quy định về hình thức đấu giá này.

Ngoài ra, vị tiến sỹ cho rằng thẩm định năng lực tài chính bên mua tài sản còn hạn chế. Quy định yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ chứng minh năng lực tài chính nhưng lại thiếu quy định về thẩm định năng lực tài chính này.

Đi sâu vào vấn đề, TS Diệp cho biết để được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư cần được thẩm thẩm định. Hồ sơ được quy định chi tiết khá chi tiết tại Điều 33 Luật Đầu tư. Cụ thể, tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư gồm một trong các tài liệu: Báo cáo tài chính hai năm gần nhất, bảo lãnh về năng lực tài chính, tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư.

“Như vậy, chỉ cần một trong ba loại giấy tờ nói trên thì điều kiện năng lực của nhà đầu tư đã được đáp ứng. Cần lưu ý rằng, thủ tục thẩm định, chấp thuận chủ trương đầu tư là thủ tục đầu tiên trước khi thực hiện lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Tức đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp này là một bước để lựa chọn nhà đầu tư”, bà Diệp nói.

Sự không thống nhất giữa các quy định trong luật đã vô tình bỏ qua việc xem xét năng lực tài chính của chủ đầu tư. Trong quy định về những nội dung cần thẩm định để chấp thuận chủ trương đầu tư thì hoàn toàn không đề cập đến việc thẩm định như thế nào.

“Chúng ta có đề ra là chủ đầu tư phải nộp giấy tờ chứng minh năng lực tài chính nhưng nội dung thẩm định trong trường hợp này ở khoản 3 Luật Đầu tư không được đề cập đến", bà Diệp ý kiến.

Bà cho rằng đây là hạn chế bước đầu khi đánh giá chấp thuận một chủ thể nào đó bước vào vòng đấu giá. Bởi vì năng lực tài chính là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu. Năng lực tài chính ở đây không chỉ là việc nhà đầu tư có thể tham gia đấu giá và ký kết hợp đồng mua tài sản mà còn là vấn đề theo đuổi dự án đến cùng, bao gồm việc triển khai xây dựng đến khi hoàn thành.

Đấu giá quyền sử dụng đất là con đường gần như duy nhất để chủ đầu tư có thể tiếp cận đất công. Như vậy, vấn đề còn lại để có thể thực thi một cách tốt nhất quyền này trên cơ sở đảm bảo lợi ích công và lợi ích người dân nói chung là việc cải tiến thủ tục đấu giá để minh bạch, rõ ràng và khách quan nhất có thể.

Từ đó, bà Diệp kiến nghị cần có sự nhất quán từ Trung ương đến địa phương. Trước hết phải công bố quy hoạch sử dụng đất quốc gia và quy hoạch tổng thể của tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.

Bên cạnh đó, đảm bảo sự nhất quán các quy hoạch này liên quan đến đất đai để nhà đầu tư có thể tiếp cận và thấy rõ, từ đó xác định được mục tiêu đầu tư của mình. Cần có thời hạn cụ thể và tuân thủ chặt chẽ thời hạn công bố các thông tin về quy hoạch, thông tin về đấu giá, đấu thầu, cụ thể hóa hơn nữa các điều kiện để sàng lọc đầu vào đối với nhà đầu tư tham gia đấu giá.

Hiện nay, Luật đất đai chỉ yêu cầu để có thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Tuy nhiên, năng lực tài chính “để đảm bảo” là như thế nào thì chưa được xác định rõ. Điều này có thể dẫn đến kết quả chủ đầu tư tham gia đấu giá đã trúng đấu giá nhưng không có năng lực tài chính để xác lập giao dịch như đã xảy ra thời gian qua.

“Khó có thể yêu cầu nhà đầu tư phải đủ năng lực, tài chính tự thân để thực hiện toàn bộ dự án, nhưng ít nhất chủ đầu tư phải chứng minh một cách thuyết phục việc sử dụng nguồn vốn từ đâu và như thế nào để cơ quan nhà nước có thể thẩm định trước khi quyết định cho tham gia đấu giá.

Việc cụ thể hóa hơn nữa điều kiện này giúp kiểm soát chặt nhà đầu tư đủ năng lực tài chính để tham gia đấu giá và ký kết, thực hiện hợp đồng sau khi trúng đấu giá.

Chúng ta cần xây dựng về chính sách thuế để tránh tình trạng bỏ hoang, đầu cơ gây lãnh phí đất đai”, bà Diệp kiến nghị.