Đề xuất bổ sung quy định về đặt cọc khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

HoREA nhận thấy khoản 8 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 và khoản 7 Điều 4 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đều có quy định về hành vi đặt cọc dưới hình thức “hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án”.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều không quy định điều chỉnh hành vi đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, để kiểm soát và ngăn chặn các trường hợp lừa đảo, chiếm dụng vốn của khách hàng; dẫn đến rủi ro cho khách hàng khi thực hiện đặt cọc.

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc cũng có “bất cập” là đã không quy định giá trị tối đa của khoản tiền đặt cọc và cũng không quy định “phải chấp hành quy định về đặt cọc theo quy định của pháp luật khác”.

Do đó, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), như sau:

“Điều 27. Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Việc thanh toán trong mua bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp thực hiện đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì phải lập thành văn bản thỏa thuận và giá trị đặt cọc không quá 10% giá trị của bất động sản.

Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết (2…)”.