Doanh nghiệp BĐS 'dễ thở' hơn trước áp lực trái phiếu đáo hạn, đón dòng vốn hơn 1 tỷ USD trong tháng 3

Sau giai đoạn bùng nổ phát hành 2020 - 2021, năm 2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam bước vào thời kỳ ảm đạm với lượng phát hành nhỏ giọt.

Tháng 1 vừa qua, theo thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), thị trường không ghi nhận đợt phát hành nào, còn tháng 2 ghi nhận một đợt phát hành riêng lẻ và hai đợt phát hành ra công chúng, tổng giá trị 2.000 tỷ đồng.

Số đợt phát hành và quy mô huy động trên đều giảm mạnh so với hai tháng đầu năm 2022 (8 đợt ra công chúng 5.509 tỷ đồng và 26 đợt phát hành riêng lẻ 22.185 tỷ đồng).

Đến ngày 5/3, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP về quy định trái phiếu đã chính thức được ban hành và có hiệu lực, qua đó tạo “lối thoát” cho các doanh nghiệp trong bối cảnh áp lực trả nợ đáo hạn, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp bất động sản, nhóm ngành có khối lượng phát hành lớn nhất trong giai đoạn 2020 - 2021.

Doanh nghiệp BĐS đã phần nào “dễ thở”

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết đã đàm phán xong với trái chủ về việc giãn hạn nợ cho các lô trái phiếu sắp đáo hạn. 

Đơn cử như Hưng Thịnh Land vào hai ngày 18 - 19/3 vừa qua đã tổ chức Hội nghị Người sở hữu trái phiếu và đã được chấp thuận điều chỉnh kỳ hạn và ngày đáo hạn của hai lô trái phiếu mã H79CH2123002 (giá trị 400 tỷ đồng) và mã HTLAND.2020.TV01 (giá trị 500 tỷ đồng). 

Cụ thể, ngày đáo hạn lô trái phiếu H79CH2123002 được điều chỉnh từ ngày 19/3 thành ngày 19/9, còn ngày đáo hạn lô trái phiếu HTLAND.2020.TV01 được điều chỉnh từ ngày 20/3 thành ngày 20/10. 

Đồng thời, Hội nghị cũng thông qua phương án Hưng Thịnh Land mua lại trước hạn toàn bộ hai lô trái phiếu ngày ngay khi có thể, không muộn hơn ngày đáo hạn mới và tối thiểu theo tiến độ thanh toán đã đề ra. Lãi suất áp dụng trong thời gian được gia hạn là 15%/năm đối với cả hai lô trái phiếu.

Hay một doanh nghiệp bất động sản khác, CTCP Tập đoàn Tiến Phước cũng vừa công bố về việc thay đổi điều khoản, điều kiện hai lô trái phiếu mã GTPCH2123001 (giá trị 300 tỷ đồng) và mã GTPCH2123002 (giá trị 200 tỷ đồng). Bản công bố này ký vào ngày 17/3. 

Theo đó, ngày đáo hạn của hai lô trái phiếu này đều được dời lại hai năm so với ngày đáo hạn cũ, từ tháng 3 - 4/2023 thành tháng 3 - 4/2025. 

Ở diễn biến khác, mới đây, Novaland (NVL) đã đưa ra hai phương án thay đổi việc thanh toán gốc lãi đối với lô trái phiếu mã NVLH222006 (đáo hạn vào tháng 3/2024).

Với phương án 1, tiền gốc sẽ được thanh toán chậm nhất vào ngày tròn 24 tháng kể từ ngày đáo hạn. Tiền lãi phát sinh được tính bằng mức lãi suất trái phiếu, còn khoản nợ sẽ được trả một lần vào ngày cuối cùng của thời gian thanh toán nợ.

Đối với phương án 2, Novaland sẽ thanh toán bằng tài sản (sản phẩm bất động sản, quyền tài sản liên quan đến sản phẩm bất động sản) thuộc một dự án do công ty con của Novaland làm chủ đầu tư.

Trước đó, vào cuối tháng 2, doanh nghiệp này cũng cho biết đã đạt được thỏa thuận với Dallas Vietnam Gamma Ltd., theo đó, nhà đầu tư này sẽ nhận một phần vốn góp/cổ phần trong hai công ty thành viên của Novaland, để đổi lấy việc hủy bỏ một số lượng trái phiếu và chứng quyền tương ứng mà Novaland đã phát hành cho nhà đầu tư.

Trái phiếu BĐS trong tháng 3 đạt hơn 45% cả năm 2022

Song song với đó, dòng vốn từ trái phiếu vào bất động sản cũng tăng trở lại với 6 đợt phát hành và đã hoàn tất trong thời gian từ đầu tháng 3 đến nay, tổng giá trị huy động được là 23.695 tỷ đồng. 

Con số này đã đạt hơn 45% khối lượng phát hành của nhóm bất động sản trong cả năm 2022 (51.979 tỷ đồng, theo thống kê của VBMA). 

Các doanh nghiệp phát hành bao gồm Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đô thị Hưng Yên (hai đợt, tổng giá trị 7.200 tỷ đồng), CTCP Đầu tư Kinh doanh và Phát triển Đô thị Ngôi Sao Phương Nam (4.695 tỷ đồng), Công ty TNHH Kinh doanh nội thất Luxury Living (4.800 tỷ đồng), Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Dream City Villas (2.300 tỷ đồng) và CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nam An (4.700 tỷ đồng).

Bên cạnh đó, hai doanh nghiệp xây dựng là CTCP Đầu tư và Thương mại Xuất nhập khẩu Thủ Đô và CTCP Thương mại sản xuất và Đầu tư Hà Thành cũng lần lượt huy động thành công 40 tỷ đồng và 45 tỷ đồng vào đầu tháng 3. ‘

Ở diễn biến khác, xu hướng mua lại trái phiếu trước hạn vẫn đang tiếp diễn. Trong tháng 3, các doanh nghiệp như CTCP Đầu tư Bất động sản Sơn Kim đã chi 11,2 tỷ đồng mua lại toàn bộ số trái phiếu đang lưu hành còn lại của lô SKLI.BOND01.2019; Becamex ITC chi 400 tỷ đồng tất toán lô BTCH2123001; Samland chi 3 tỷ đồng mua lại một phần lô SLDCH2123001.

Hay gần nhất, Novaland cho biết kế hoạch mua lại 25 tỷ đồng trái phiếu mã NVLH2124002 vào ngày 22/3; DIC Group (DIG), Kinh Bắc (KBC) cũng lần lượt công bố kế hoạch xuống tiền tất toán các lô DIGH2124001 và KBCH2123002, mỗi lô trị giá 1.000 tỷ đồng.

Khó khăn còn đó

Dù liên tục đón tín hiệu tích cực từ thị trường vốn, trên thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn trong tình trạng chậm trả gốc, lãi trái phiếu do chưa thu xếp được nguồn vốn và phải “khất nợ”. 

Chứng khoán VNDirect cũng cho biết danh sách các doanh nghiệp chậm thanh toán các nghĩa vụ nợ trái phiếu doanh nghiệp đang dần tăng lên. Tính đến ngày 5/3, có khoảng 46 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu theo thông báo của HNX.

VNDirect ước tính, giá trị đáo hạn trong năm nay vào khoảng 252.000 tỷ đồng, tăng 64% so với cùng kỳ. Tổng dư nợ trái phiếu của các doanh nghiệp trong danh sách nói trên vào khoảng 121.100 tỷ đồng, chiếm gần 12% dư nợ trái phiếu toàn thị trường.

Trong đó, dư nợ của nhóm doanh nghiệp bất động sản và xây dựng chiếm 10% dư nợ toàn hệ thống, còn lại 2% là của nhóm doanh nghiệp sản xuất.

Bên cạnh đó, khoảng gần 38.500 tỷ đồng trái phiếu của các doanh nghiệp trong danh sách chậm thanh toán trên sẽ đáo hạn trong năm nay, chiếm khoảng 15% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường cả năm.

Thống kê của công ty chứng khoán này cũng cho thấy, thử thách áp lực đáo hạn trái phiếu sẽ rơi vào giai đoạn quý II, quý III tới, với giá trị đáo hạn lần lượt khoảng 76.500 tỷ đồng và 83.000 tỷ đồng, tăng 120% và 39% so với cùng kỳ.