Doanh nghiệp 'dập dìu' về TP Từ Sơn làm khu đô thị, chuyên gia nhận định giá đất còn nhiều dư địa tăng

Từ Sơn lên thành phố, giá đất có nơi lên đến 70 triệu đồng/m2

Ngày 8/10 vừa qua, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã ký ban hành Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc thành lập TP Từ Sơn thuộc tỉnh Bắc Ninh.

Theo đó, TP Từ Sơn được thành lập dựa trên nguyên trạng 61,08 km2 diện tích tự nhiên, dân số 202.874 người và 12 phường của thị xã Từ Sơn hiện nay. Sau khi thành lập TP Từ Sơn, tỉnh Bắc ninh có hai thành phố và 6 huyện, diện tích tự nhiên và dân số không thay đổi.

Nghị quyết có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/11/2021.

Từ Sơn là đô thị nằm ở cửa ngõ phía Tây của Bắc Ninh, cách trung tâm Hà Nội 15 km về hướng Đông Bắc, cách TP Bắc Ninh 8 km về hướng Tây Nam; nằm trên hành lang kết nối 6 phân khu đô thị: Bắc Ninh - Tiên Du - Từ Sơn - Quế Võ - Yên Phong - Thuận Thành. Địa phương này cũng nằm trên hai hành lang kinh tế lớn là Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh và Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh.

Với vị trí địa lý như vậy, Từ Sơn được định hướng là đô thị vệ tinh, vùng trung tâm mở rộng của của Hà Nội. Đồng thời, là đô thị công nghiệp, trung tâm công nghiệp sạch, công nghệ cao của Vùng Thủ đô và giảm áp lực dân số cho Hà Nội.

Hiện nay, Từ Sơn đang sở hữu hệ thống hạ tầng giao thông tương đối hoàn thiện. Bên trong nội thị, địa phương này có mạng lưới giao thông được quy hoạch theo ô bàn cờ cùng các trục đường tạo thành mạng xương sống cho toàn đô thị.

Các tuyến đường nội thị và đường chính có bề ngang dành cho xe chạy không dưới 7,5 m; các tuyến đường trong khu đô thị cũ hầu hết đã được cứng hóa; đường ở các khu đô thị cũ đã được xây dựng đồng bộ.

Về đối ngoại, Từ Sơn có tuyến quốc lộ 1A  chạy qua với chiều dài hơn 4 km, là tuyến huyết mạch quốc gia Hà Nội - Bắc Ninh - Bắc Giang - Lạng Sơn; tuyến ĐT.295B đoạn qua thị xã Từ Sơn có chiều dài khoảng 7,3 km, hiện nay đang được cải tạo mở rộng lên 40 m; các tuyến ĐT.295B và ĐT.295 liên kết với các trung tâm phát triển trong vùng…

Bên cạnh đó, địa phương này còn có tuyến đường sắt Hà Nội - Lạng Sơn chạy song song với đường ĐT.295B, cách nhau 40 - 60 m với 1 ga dừng.

Theo quy hoạch, Từ Sơn sẽ đầu tư xây dựng thêm tuyến đường từ nút giao Quốc lộ 1 với ĐT.277 (cầu Đại Đình) đến ĐT.295B dọc theo kênh Nam. Nâng cấp, mở rộng ĐT.277 cũ (đường Nguyễn Văn Cừ, Lê Phụng Hiểu, Lý Thánh tông); nâng cấp đường khu phố Đa hội, phường Châu Khê; đường liên phường Tương Giang – Tam Sơn; đường từ cầu Hồi Quan (phường Tương Giang) đến ĐT.295B; cải tạo đường 10/3 đoạn từ nút giao đường Lý Thường Kiệt đến khu vực Đình Vĩ (Đông Anh, Hà Nội),...

Ngoài ra, địa phương sẽ xây dựng phương án cải tạo hoặc xây dựng mới tuyến đường sắt Hà Nội - Lạng Sơn.

Về không gian đô thị, theo quy hoạch, khu vực phía Nam của Từ Sơn sẽ được định hướng phát triển công nghiệp - đô thị - dịch vụ; phía Tây và Tây Bắc phát triển đô thị, dịch vụ thương mại, công viên hồ điều hòa; phía Bắc và Đông Bắc phát triển đô thị sinh thái kết hợp công viên, hồ điều hòa...

Trao đổi với người viết, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers International Việt Nam cho hay, thị trường đất nền và nhà phố ở Từ Sơn khá sôi động trong những năm gần đây.

"Giá đất nền, nhà phố ở Từ Sơn nhìn chung tăng trưởng khoảng 3 - 5 lần trong vài năm qua. Hiện nay, khu vực phường Đồng Nguyên giá trung bình khoảng 30 - 35 triệu/m2, khu vực gần làng nghề Đồng Kỵ khoảng từ 40 – 50 triệu/m2 trong khi khu vực Phường Trang Hạ giá dao động trong khoảng 35 – 70 triệu/m2...", ông David chia sẻ.

Hút dòng vốn từ doanh nghiệp BĐS đầu tư nhiều dự án nhà ở

Cũng giống như những khu vực vùng ven của Hà Nội, nhiều năm trở lại đây, thị trường bất động sản Từ Sơn đón không ít "ông lớn" bất động sản (BĐS) tìm về để đầu tư dự án.

VSIP - Tập đoàn Singapore đặt chân đến Từ Sơn từ khá sớm. Năm 2007, doanh nghiệp này đầu tư khu công nghiệp VSIP Bắc Ninh với quy mô 700 ha, trong đó diện tích đất công nghiệp là 500 ha. Đối với 200 ha còn lại, VSIP phát triển các dự án nhà ở, tiêu biểu có thể kể đến như Centa City hay khu đô thị Sing - Viet Belhomes. 

Nằm trong khu công nghiệp VSIP còn có một số dự án khác như khu đô thị Sing Garden do CTCP Bất động sản Singland làm chủ đầu tư (3,3 ha), được giao đất triển khai hồi tháng 10/2020 hay dự án shophouse của CTCP Đệ Tam (Detaco, mã chứng khoán: DTA).

Tiếp đến là CTCP Tập đoàn Dabaco Việt Nam (Dabaco Group, mã chứng khoán: DBC), doanh nghiệp này sở hữu ba dự án nhà ở tại Từ Sơn, gồm khu đô thị Dabaco Đình Bảng (45 ha, phường Đình Bảng); Khu đô thị dịch vụ làng nghề Phù Khê (52,3 ha, phường Phù Khê) và khu đô thị Đền Đô (phường Đình Bảng, 18,5 ha).

Một cái tên khác là CTCP Tập đoàn Hanaka cũng hiện diện ở Từ Sơn với khu đô thị Hanaka Paris Ocean Park. Giai đoạn 1 dự án này có quy mô khoảng 20 ha, được ra mắt vào năm 2020. Giai đoạn 2 sẽ được khởi công trên diện tích 61 ha. Tập đoàn Hanaka còn được biết đến là chủ đầu tư khu công nghiệp Gia Bình II gần 4.000 tỷ ở huyện Gia Bình.

Tại phường Đồng Kỵ có sự xuất hiện của khu đô thị Vườn Sen, dự án này có quy mô 17 ha, do Công ty TNHH Nam Hồng làm chủ đầu tư; ở phường Hương Mạc có khu đô thị Bảo Long New City (7,2 ha) của Công ty TNHH Đồ gỗ Bảo Long.

Ngoài ra, còn có nhiều dự án quy mô lớn khác đang được đầu tư như như khu đô thị, du lịch, sinh thái, văn hoá, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí theo mô hình Disneyland; khu đô thị Tân Hồng - Đông Ngàn; khu đô thị Phố Chợ Kinh Bắc...

Colliers: Đất Từ Sơn còn nhiều dư địa tăng giá 

Trở lại câu chuyện giá đất tại Từ Sơn, nếu so sánh với giá đất ở khu vực giáp ranh là Gia Lâm, Hà Nội đang trong khoảng 90 – 120 triệu/m2 thì giá đất của Từ Sơn vẫn còn "dễ chịu" hơn khá nhiều, theo ông David.

Chuyên gia Colliers nhận định, Từ Sơn có đầy đủ điều kiện để trở thành một đô thị vệ tinh trong tương lai của Hà Nội.

"Nói về vị trí địa lý, Từ Sơn nằm trong vùng tam giác kinh tế trọng điểm khu vực Bắc Bộ, kết nối trực tiếp với Gia Lâm, Hà Nội, do đó sẽ thuận lợi cho phát triển kinh tế.

Hiện nay, Từ Sơn đang có nhiều dự án quy mô lớn đang triển khai, như khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng Disneyland; một số cơ sở giáo dục, y tế như trường Đại học Ngoại thương cơ sở 2, Đại học Luật Hà Nội cơ sở 2; Bệnh viện Bạch Mai cơ sở Bắc Ninh...

Tôi cho rằng, việc Từ Sơn lên thành phố, cùng với cơ sở hạ tầng liên tục phát triển sẽ là "đòn bẩy" quan trọng để BĐS ở đây tăng giá", ông David nói.

Vị này cũng cho biết thêm, về nội lực, Từ Sơn có vai trò quan trọng với kinh tế Bắc Ninh khi có nhiều khu công nghiệp đang phát triển tốt của VSIP, Hanaka… Điều này giúp tốc độ tăng trưởng kinh tế của Từ Sơn rất cao, có thời điểm trên 10%. Tốc độ đô thị hóa của Từ Sơn cũng đã đạt mức 100%.

Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, các nhà kho tại khu vực vệ tinh gần các đô thị lớn sẽ được săn đón rất nhiều trong 3 năm tới, khi các chi phí vận tải và nhân công tăng cao đi kèm với tác động của Covid-19.

Cùng với với làn sóng FDI đang dịch chuyển về Việt Nam, Từ Sơn đang thu hút các chuyên gia nước ngoài từ Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore.

Kết hợp những nội lực nói trên, ông David cho rằng, nhà đầu tư hoàn toàn có thể xem xét đón đầu đà tăng giá của BĐS Từ Sơn trước thềm lên thành phố.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 - Summer Summit

Thời gian: 11/06/2026
Địa điểm: L7 West Lake Hanoi by Lotte Hotels, Ballroom tầng 4, 683 Lạc Long Quân, Tây Hồ, Hà Nội

Vietnam Investment Forum 2026 - Summer Summit quy tụ đại diện cơ quan quản lý, lãnh đạo ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, giám đốc phân tích và các chuyên gia kinh tế độc lập, tập trung vào bức tranh vĩ mô, AI & Big Data và chiến lược tìm kiếm Alpha trong nửa cuối năm 2026.

Ba phiên thảo luận chính:

Phiên thảo luận 1: Vĩ mô 2026 - Việt Nam trước các cú sốc từ bên ngoài và cơ hội từ bên trong
Phiên thảo luận 2: AI & Big Data - Từ lợi thế ra quyết định đến thế hệ sản phẩm đầu tư mới
Phiên thảo luận 3: Cơ hội tìm kiếm Alpha trên thị trường chứng khoán và các kênh tài sản phổ biến

Tìm hiểu chương trình tại VIF 2026 Summer Summit.

Tham gia khảo sát "Dự báo của bạn về nửa cuối năm 2026" để có cơ hội nhận vé mời đặc biệt từ Ban Tổ chức.

Đặt vé Early Bird
(giảm giá 30%) Dự báo của bạn
về nửa cuối năm 2026