Bất động Hà Nội sẽ ra sao khi di dời hơn 860.000 dân cư nội thành?

Vừa qua, HĐND TP Hà Nội đã chính thức thông qua Nghị quyết về các nội dung chính của Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm.  

Chủ trương giãn dân sẽ được thực hiện để giảm tải áp lực cho nội đô. Theo kế hoạch, từ nay đến 2045, Hà Nội cần di dời hơn 860.000 người dân trong khu vực vành đai 3 để tái cấu trúc đô thị.

Trong đó, giai đoạn 2026 - 2035 di dời 200.000 người ở sông Hồng, 200.000 người ở hồ Tây và phụ cận, 42.000 người ở một số tuyến phố trong vành đai 3. Giai đoạn 2036 - 2045 di dời 26.730 người ở khu phố cổ, 23.000 người ở khu phố cũ, 370.000 người ở các khu vực còn lại trong vành đai 3.   

Người dân thuộc diện giải tỏa, di dời một phần được bố trí tái định cư tại chỗ, một phần tại các khu đô thị mới ở các cực tăng trưởng (Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc...). Thành phố sẽ ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người dân bằng các căn hộ chất lượng cao, đầy đủ tiện ích; khuyến khích di dời ra ngoại thành thông qua cơ chế hỗ trợ hấp dẫn (hệ số đền bù K bằng 1 - 2 lần).  

Theo Thống kê TP Hà Nội, dân số trung bình Thủ đô trong năm 2025 đạt khoảng 8,8 triệu người. Như vậy, ước tính lượng người cần di dời để tái cấu trúc đô thị gần bằng 1/10 dân số Thủ đô. 

Trên thực tế, đây không phải lần đầu thành phố quy hoạch giãn dân. Song lần này, kế hoạch di dời hơn 860.000 người là quy mô lớn chưa từng có. Chủ trương này được giới chuyên gia dự báo sẽ đem lại tác động nhất định đến thị trường bất động sản (BĐS).

Thời của bất động sản vùng ven 

Trao đổi với người viết, ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) chia sẻ các nội dung chính của Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm là định hướng mang tính chất rất dài hạn. Vì vậy, ảnh hưởng tới giá nhà đất Thủ đô là có, song sẽ chưa thể diễn ra ngay trong ngắn hạn. 

“Tái cấu trúc đô thị là điều cần thiết để khu vực nội đô có không gian mới phát triển. Muốn làm được điều đó, phải hiện thực hoá thành công các kế hoạch giải phóng mặt bằng, di dời dân cư. 

Đặc thù tâm lý của người Việt là thích ở khu vực trung tâm để tiện sinh sống, làm việc. Tôi nghĩ trong ngắn hạn, thông tin về định hướng quy hoạch của Hà Nội chưa thể khiến nhiều người chủ động lựa chọn di chuyển nơi ở từ nội đô ra ngoại thành. Tác động chỉ thực sự rõ nét sau khi có quy hoạch và định hướng cụ thể cho từng địa bàn. 

Xét về dài hạn, nhiều khả năng giá BĐS tại những nơi dính quy hoạch trong nội đô sẽ hạ nhiệt, còn giá ở những nơi không dính quy hoạch hoàn toàn có thể thiết lập mặt bằng mới”, ông Chung nói. 

Mặt khác, chuyên gia cho biết nhà đầu tư đang có xu hướng quan tâm, nghiên cứu, tìm hiểu nhiều hơn về BĐS ven đô. Điều này có thể tạo tâm lý tích cực cho thị trường và thúc đẩy xu hướng tăng giá trong tương lai. 

Nhìn vào quy hoạch, các trục đường vành đai đang được đẩy mạnh triển khai. Nhiều đại dự án đang dần định hình diện mạo mới cho Thủ đô như Khu đô thị thể thao Olympic (9.171 ha, 925.000 tỷ đồng), Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng (11.000 ha, 855.000 tỷ đồng), Thành phố thông minh Bắc Hà Nội (270 ha, 94.000 tỷ đồng)...

“Nhà nước đã có sự chuẩn bị rất kỹ lưỡng để hoàn thành mục tiêu giãn dân ra ngoài khu trung tâm. Trước đây dự án bị đình trệ 5 - 10 năm do chậm giải phóng mặt bằng là chuyện thường thấy. Song, bối cảnh bây giờ hoàn toàn khác khi chính quyền vào cuộc chỉ đạo quyết liệt. 

Giá BĐS trung tâm sẽ dần có xu hướng hạ nhiệt và khó sốt nóng như giai đoạn trước. Sắp tới sẽ là thời của BĐS vùng ven. Song, cần lưu ý để thu hút người dân ra ngoại thành thì yếu tố then chốt chính là đẩy mạnh hạ tầng giao thông kết nối”, đại diện VARS cho hay. 

Bất động sản trung tâm vẫn là tài sản an toàn

Ông Trần Minh, nhà tư vấn đầu tư BĐS cá nhân nhận định, việc Hà Nội di dời hơn 860.000 người dân có thể trở thành một trong những biến động lớn nhất của lịch sử BĐS Thủ đô.

Chủ trương giãn dân đã có từ rất lâu nhưng chưa thể triển khai một cách đồng bộ, tổng thể. Hiện tại là thời điểm thích hợp.

Loạt tuyến đường đang được triển khai nhanh chóng, nhiều cây cầu, thành phố ven sông được phê duyệt, các đô thị được mở rộng… Cùng với đó, chính sách siết xây chung cư mới trong nội đô lịch sử đã được đưa ra. Điều này khiến nguồn hàng trong những năm tới ở khu trung tâm sẽ không còn nhiều. 

“Tôi nghĩ tới đây, sự tập trung trên thị trường sẽ đổ dồn vào vùng ven, tức các đô thị vệ tinh. Khu vực này sẽ thu hút người mua kéo về. Lý do bởi khi dẹp vỉa hè, chợ cóc, dời nhà máy công nghiệp, bệnh viện... khỏi trung tâm thì lượng lớn người làm công ăn lương, lao động tự do sẽ ra vùng ven sinh sống, họ không cò nhu cầu ở trong nội đô.

Từ đây, một số loại hình BĐS ở khu trung tâm sẽ đối mặt với nguy cơ giảm giá, khó thanh khoản như nhà trong ngõ hay căn hộ dịch vụ dành cho sinh viên/người lao động thuê. Người dân ra vùng ven cũng sẽ có cơ hội mua được nhà ở xã hội giá rẻ.  

Với chung cư nội đô, nhiều khả năng giá sẽ đi ngang trong thời gian tới, thị trường vẫn có thanh khoản do xét về lâu dài thì đây vẫn là tài sản đảm bảo. Nhà thấp tầng trong lõi nội đô cũng có thể giữ giá, do số lượng sản phẩm trở nên khan hiếm.

Nhà đầu tư cần lưu ý, hạ tầng đi trước nhưng việc làm mới là lõi. Nếu chỉ xây chung cư mà không có công ty, vệ tinh sẽ thành thành phố ma. Về rủi ro đầu cơ, giá BĐS vùng ven thường tăng bằng niềm tin, khi chính quyền thắt chặt quản lý, bong bóng sẽ vỡ đầu tiên ở những nơi xa nhất. Với BĐS trung tâm, dù dân số giảm nhưng đây vẫn là tài sản an toàn, tuy nhiên thanh khoản sẽ thấp do bị kiểm soát giá trần”, ông Minh nói.