Đón quy hoạch khu kinh tế và cao tốc bám biển, Thái Bình có thể thành 'khẩu vị' ưa thích của các nhà đầu tư 'cá mập'

"Sóng" về tỉnh lẻ

Theo Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam quý III/2021 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), quý vừa qua, thị trường các khu vực tỉnh lẻ phía bắc đang diễn ra khá sôi động và thu hút nhiều nhà đầu tư trong bối cảnh dịch bệnh.

Ở các tỉnh Quảng Ninh hay Hải Phòng đều ghi nhận sự tăng trưởng về giá BĐS; hai tỉnh Bắc Ninh và Bắc Giang dù chịu ảnh hưởng nặng nhất của làn sóng dịch vừa qua song mức độ quan tâm của các nhà đầu tư vẫn lần lượt tăng 26% và 7% so với quý trước.

Nhìn ở dưới góc độ quy hoạch, TS-KTS Nguyễn Văn Quảng, Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam cho hay, chính sách của Nhà nước luôn muốn phát triển cân đối hài hòa giữa các vùng, không để vùng nào tụt lại phía sau.

Chính vì thế, mặc dù chúng ta gọi là tỉnh lẻ nhưng nhờ có quy hoạch liên kết vùng, những yếu tố liên quan đến hạ tầng, BĐS của các địa phương này đều liên quan đến các thành phố lớn. Khi các đô thị lớn quá tải, chắc chắn sẽ có sự chuyển dịch của nhà đầu tư.

Còn theo ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc kinh doanh của CTCP Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest, Mã chứng khoán: HPX), nguồn cơn dịch chuyển của nhà đầu tư về các tỉnh lẻ có nhiều lý do.

"Từ năm 2019 đến nay, nhiều dự án lớn ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, Nha Trang,... đã và đang bị tạm dừng để thanh tra. Điều này khiến các chủ đầu tư lớn có xu hướng tìm về các khu vực lân cận để có hàng hóa thay thế cho thị trường, do đó thu hút một lượng lớn nhà đầu tư đi theo.

Bên cạnh đó, với sự phát triển về hạ tầng, thời gian di chuyển giữa các đô thị trung tâm với các tỉnh lẻ được rút ngắn, tạo nên tâm lý đầu tư mới trên thị trường. Trong khi đó, các tỉnh lẻ còn có quỹ đất dồi dào, giá vốn thấp, biên lợi nhuận lại cao...", Giám đốc kinh doanh Hải Phát chia sẻ tại sự kiện trực tuyến mới đây.

Cách Hà Nội hơn 100 km về phía đông nam, Thái Bình cũng là một trong những địa phương đón làn sóng dịch chuyển đầu tư về tỉnh lẻ nói trên.

Đây là một trong ba tỉnh thuộc vùng duyên hải Bắc Bộ (cùng với Hải Phòng, Quảng Ninh), khu vực mà theo góc nhìn của VARS, có rất nhiều tiềm năng khai thác kinh doanh, thương mại và du lịch.

Đường ven biển và khu kinh tế tạo đòn bẩy tăng trưởng chính của BĐS Thái Bình

TS Nguyễn Văn Quảng cho rằng, BĐS của Thái Bình và các tỉnh nằm trong hành lang kinh tế biển duyên hải Bắc bộ đều có tiềm năng và cơ hội phát triển lớn.

"Quảng Ninh, Hải Phòng đều đã có khu kinh tế (KKT). Đối với Thái Bình, Thủ tướng cũng đã phê duyệt quy hoạch KKT Thái Bình với diện tích 31.000 ha, chiều dài bám biển 54 km. 

Về tính chất, đây sẽ là KKT tổng hợp, đa ngành với các khu chức năng công nghiệp, dịch vụ, du lịch, đô thị nghỉ dưỡng,... 

Trong đó, thị trấn Diêm Điền sẽ là khu đô thị dịch vụ cảng; Tiền Hải gắn với công nghiệp, du lịch; bên cạnh đó sẽ có thêm một số đô thị khác như Thụy Trường, Đông Minh, Nam Phú,...

Mạng lưới giao thông của KKT cũng sẽ được hoàn thiện hơn với việc xây mới tuyến cao tốc Ninh Bình - Nam Định - Thái Bình - Hải Phòng - Quảng Ninh quy mô 6 làn xe; mở rộng Quốc lộ 39 lên 4 - 6 làn xe; mở rộng Quốc lộ 37 và 37B lên 6 làn xe.

Chưa hết, tỉnh này sẽ xây mới tuyến Thái Bình - Hà Nam quy mô 4 làn xe; bổ sung tuyến Thái Bình - Nam Định quy mô 4 làn xe; cải tạo nâng cấp các tuyến ĐT.456, ĐT.461, ĐT.462 lên 2 - 4 làn xe...

Theo tôi, KKT Thái Bình sẽ trở thành động lực để khai thác hiệu quả các quỹ đất của địa phương này. Khi tuyến cao tốc ven biển Quảng Ninh - Thanh Hóa hoàn thành, chắc chắn BĐS ở Hải Phòng, Thái Bình hay Nam Định đều sẽ phát triển.

Điều quan trọng là nhà đầu tư có thông minh để lựa chọn sản phẩm BĐS phù hợp với định hướng phát triển của địa phương hay không", ông Quảng nói.

Không nên lướt sóng ở Thái Bình, có thể dùng đòn bẩy tài chính 40-50%

Những lợi thế về quy hoạch và tiềm năng của BĐS Thái Bình là xu thế đã được các chuyên gia chỉ rõ. Tuy nhiên, để đi vào thực chiến, ông Đỗ Quý Duy cho rằng nhà đầu tư cần có tầm nhìn trung và dài hạn khi tìm đến thị trường này. 

"Trong quá trình đi nghiên cứu thị trường, tôi đánh giá BĐS Thái Bình có phân khúc giá khá hấp dẫn và còn nhiều dư địa tăng trưởng, nhiều nhà đầu tư lớn đang quy hoạch triển khai dự án,...

Nói về tuyến cao tốc bám biển, tôi nhận thấy con đường này đã được triển khai ở khá nhiều địa phương: Quảng Ninh đã hình thành, Nam Định, Thái Bình, Thanh Hóa cũng đã có. Trong 3 - 5 năm tới, khu vực đường ven biển này sẽ có rất nhiều sự thay đổi về mặt giá trị địa tô.

Tôi muốn nói thêm về vị trí địa lý, Thái Bình nằm trong cụm tứ giác kinh tế phát triển phía bắc là Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh - Thanh Hóa. 

Trong 3 - 4 năm tới thôi, khu Quảng Yên (Quảng Ninh) sẽ phát triển như khu Đình Vũ (Hải Phòng). Về dài hạn sau 5 năm, khi quỹ đất ở Quảng Yên đã được khai thác thì quỹ đất mới ở của Tiền Hải (Thái Bình) hay Quất Lâm (Nam Định) sẽ là điểm đến của các chủ đầu tư lớn.

Một quy luật chung của thị trường BĐS, là tất cả những tỉnh bám biển đều có lợi thế riêng về mặt khai thác biển. Dễ thấy những tỉnh ven biển phía đông của Hà Nội hay TP HCM đều có sự phát triển rất tốt, đơn cử như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Hải Phòng, Quảng Ninh...

Trở lại với Thái Bình, với quy hoạch KKT, quỹ đất giá vốn rẻ, khả năng giải phóng mặt bằng nhanh thì đây chính là "khẩu vị" ưa thích của các "cá mập" trong tương lai", ông Đỗ Quý Duy nhận định.

Tiếp đến về BĐS công nghiệp, Giám đốc kinh doanh Hải Phát cho hay, khoảng hai năm trở lại đây, làn sóng dịch chuyển FDI đã tạo điều kiện cho những thị trường công nghiệp mới nổi lên như Quảng Ninh hay Bình Phước, do đó ông hy vọng Thái Bình cũng không phải là ngoại lệ.

"Song, thị trường Thái Bình vẫn có còn đó những hạn chế", ông Duy chia sẻ.

"Nhắc đến Thái Bình, người ta nghĩ ngay đến nông nghiệp. Quỹ đất nông nghiệp ở đây rất lớn, nhu cầu của người dân về đất chưa cao, điều này dẫn đến tâm lý e ngại của nhà đầu tư.

Nhưng nói đi cũng phải nói lại, trong "nguy" thì có "cơ". Cái mà người khác nhìn nhận không phải cơ hội thì đó chính là cơ hội. 

Khi mà nền giá ở tỉnh lân cận như Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh đã cao thì những vùng đất mới có mức giá tốt hơn, nền kinh tế ở mức chấp nhận được như Thái Bình thì nhà đầu tư có thể cân nhắc khoản đầu tư trong trung hạn và dài hạn.

Tuy nhiên, tôi cũng lưu ý nhà đầu tư đặc biệt quan tâm về vấn đề pháp lý, bởi khi đầu tư trung hạn và dài hạn, pháp lý chuẩn chỉnh sẽ giúp chúng ta "kê cao gối ngủ ngon".

Bên cạnh đó, trong bối cảnh vốn vay ngân hàng đang có lãi suất thấp, nhà đầu tư cũng nên mạnh dạn sử dụng những đòn bẩy tài chính phù hợp, ở mức 40 - 50% trong trung hạn và dài hạn", ông Đỗ Quý Duy lưu ý.

Về một số thông tin thị trường, ông Lê Văn Thắng, Giám đốc kinh doanh của CTCP Bất động sản Hải Phát (Hải Phát Land) cho biết, BĐS Thái Bình chưa trải qua những cuộc sốt đất, giá đất hiện trung bình dao động 15 - 20 triệu đồng/m2.

Con số này là thấp hơn tương đối so với các tỉnh lân cận, trong khi Hưng Yên, Hà Nam, Bắc Ninh hay Bắc Giang, con số này không dưới 30 triệu/m2.

Theo ông Thắng, nếu nhà đầu tư bắt đầu tìm hiểu về Thái Bình, có thể tìm hiểu ở khu vực thị trấn Tiền Hải. Một suất đầu tư ở đây hiện rơi vào 1,5 - 2 tỷ đồng cho một lô đất nền có sổ đỏ gần KCN.