Dự án Hong Kong Tower: HĐ mẫu đã hợp thức hóa sai phạm và trách nhiệm của cơ quan quản lý

	Dự án Hong Kong Tower: Huy động vốn trái phép và sự tiếp tay của Công ty BĐS EZ Việt Nam?
	Dự án Hong Kong Tower: Mập mờ thông tin với khách hàng

Hợp đồng mẫu đã "giúp" hợp thức hóa sai phạm?

Hàng loạt mập mờ trong vai trò CĐT thực sự của dự án, cộng với việc Công ty Kang Long quảng cáo sai sự thật, gây hiểu lầm, có dấu hiệu lừa dối khách hàng; và mở bán trong khi chưa đủ điều kiện, chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận…đã tạo nên lỗ hổng pháp lý và sự rủi ro lớn cho khách hàng và nhà đầu tư tại dự án này.

Theo khách hàng phản ánh thì Công ty CP Đầu tư Xây dựng Đô thị Kang Long (Công ty Kang Long) tự ý đứng vai trò CĐT dự án để công bố thông tin, đàm phán và ký kết Hợp đồng. Nhưng trên thực tế, Giấy chứng nhận đầu tư và các văn bản, hồ sơ pháp lý được các cơ quan chức năng thẩm định, phê duyệt, cấp cho Công ty CP Phát triển kỹ thuật Xây dựng (Công ty TDC) và sau đó là liên danh CĐT giữa TDC và Kang Long.

Thêm vào đó, với phối cảnh hoàn toàn sai thực tế, tự nhận là khu đất vàng trong khi dự án chỉ nằm trong ngõ, bao quanh bởi hàng loạt nhà cao tầng…CĐT đã “thổi giá”, khiến khách hàng tin tưởng và chấp nhận mức giá cao hơn so với thực tế.

Điều đáng nói, trong khi tính pháp lý của Công ty Kang Long đối với dự án này chưa có, ngày 13/4/2015, Cục Quản lý cạnh tranh (Bộ Công thương) đã ra thông báo phê duyệt Hợp đồng mẫu đối với dự án Hong Kong Tower cho công ty này.

Theo nội dung của bản Hợp đồng mẫu, hoàn toàn không có cái tên TDC và cũng không nhắc tới liên danh CĐT giữa TDC – Kang Long, và các căn cứ pháp lý, thỏa thuận liên quan đến việc chuyển trách nhiệm, vai trò CĐT giữa 02 đơn vị này.

Việc “vội vàng” phê duyệt Hợp đồng mẫu mà không kiểm tra, thẩm định kỹ tính pháp lý và các vấn đề khác liên quan tới dự án này đã vô tình “trao” cho Kang Long “công cụ” để làm cơ sở lấy lòng tin của khách hàng.

Phối cảnh dự án Hong Kong Tower hoàn toàn sai thực tế, tự nhận là khu đất vàng trong khi dự án chỉ nằm trong ngõ, bao quanh bởi hàng loạt nhà cao tầng… (Ảnh Kang Long)

Cần làm rõ trách nhiệm của các cơ quan quản lý

Trao đổi vấn về trách nhiệm của các cơ quan quản lý, Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng văn phòng luật sư Chính Pháp - Đoàn luật sư Hà Nội cho biết, trong vụ việc này các cơ quan chức năng cần làm rõ dấu hiệu chuyển nhượng dự án sai quy định; mở bán trái phép khi chưa đủ điều kiện và quảng cáo sai sự thật của đơn vị Chủ đầu tư dự án Kang Long Tower.

Nếu xác định có dấu hiệu chuyển nhượng dự án giữa TDC và Kang Long thì cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là UBND thành phố Hà Nội cần giao các sở ban ngành kiểm tra tính pháp lý của việc chuyển nhượng dự án, làm rõ trách nhiệm của các đơn vị liên quan để đảm bảo quyền lợi của khách hàng.

“Để TDC được phê duyệt dự án thì đơn vị này phải đảm bảo được các điều kiện về năng lực tài chính, kỹ thuật, nhân sự, kinh nghiệm và các điều kiện khác; cũng như thông qua nhiều thủ tục của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, nếu bên nhận ủy quyền tư cách CĐT hay liên danh CĐT chưa được thẩm định sẽ không đáp ứng đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án này” Luật sư Cường trao đổi.

Theo các quy định của Bộ luật dân sự 2015 về việc bán nhà khi chưa đủ điều kiện: Các giao dịch dân sự được giao kết khi chưa đủ điều kiện giao kết có thể bị vô hiệu toàn bộ; theo đó, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Theo quy định tại Nghị định 121/2013/NĐ-CP, trường hợp dự án chủ đầu tư mở bán trước khi chưa đủ điều kiện, chủ đầu tư có thể bị xử phạt hành chính, tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh về hoạt động kinh doanh bất động sản từ 6-12 tháng, buộc cải chính thông tin dự án và nộp lại phần lợi nhuận bất hợp pháp có được do hành vi vi phạm hành chính.

Trường hợp Kang Long mở bán dự án Hong Kong Tower khi chưa đủ điều kiện, khách hàng có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu Kang Long hoàn trả tiền hoặc khởi kiện ra Tòa để buộc Kang Long hoàn trả tiền và/hoặc yêu cầu cơ quan quản lý nhà nước hỗ trợ giải quyết.

Hợp đồng mẫu do Cục quản lý Cạnh tranh phê duyệt cho Công ty Kang Long (Ảnh: Nhật Anh)

Cũng theo luật sư Cường, liên quan đến việc Cục Quản lý Cạnh tranh (Cục QLCT) phê duyệt Hợp đồng mẫu cho Công ty Kang Long, và được đơn vị này sử dụng để ký kết Hợp đồng trái quy định với khách hàng.

Về việc phê duyệt Hợp đồng mẫu, theo Điều 13 Nghị định 99/2011/NĐ-CP hướng dẫn Luật bảo vệ người tiêu dùng, các nội dung mà Cục QLCT cần xem xét hồ sơ đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung là: Nội dung không có hiệu lực quy định tại Điều 16 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng; sự phù hợp với quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và nguyên tắc chung về giao kết hợp đồng.

Vì vậy, nếu Cục quản lý cạnh tranh cho rằng không có nghĩa vụ kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng, chúng tôi cho rằng Cục QLCT không thực hiện đúng chức trách và đang cố tình chối bỏ trách nhiệm của mình.

Theo luật sư Cường, trong trường hợp này, Cục quản lý cạnh tranh cần thông báo ngừng ngay việc sử dụng Hợp đồng mẫu của dự án và thực hiện thủ tục thẩm định lại Hợp đồng mẫu của dự án bao gồm tư cách chủ đầu tư dự án - bên bán, nội dung Hợp đồng (nếu cần thiết), đồng thời phối hợp với các cơ quan hữu quan thẩm định tư cách bên bán, điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai trước khi cho phép CĐT tiếp tục sử dụng.

Đối với trường hợp dự án chưa đủ điều kiện mở bán, các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có thể bị vô hiệu toàn bộ theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự 2015. Nếu không muốn chấm dứt hợp đồng, khách hàng phải chờ thêm thời gian để chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục, khắc phục hậu quả. Trường hợp khách hàng muốn chấm dứt hợp đồng, khách hàng bị chiếm dụng vốn, phải phụ thuộc vào khả năng tài chính của chủ đầu tư nếu chủ đầu tư thiện chí hoàn lại tiền hoặc thực hiện thủ tục tố tụng để yêu cầu hoàn trả vốn.

Chúng tôi sẽ tiếp tục cập nhật thông tin tới độc giả sự việc này.