Dự báo xu hướng gom đất vùng ven của các chủ đầu tư thời gian tới

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án ở một số tỉnh, thành phố lớn trong năm qua tiếp tục có xu hướng tăng.

Tại Hà Nội, giá tăng khoảng 30 - 40% so với năm 2023; cá biệt một số khu vực, dự án tăng cao hơn có thể lên đến 60 - 70%. Trong đó, mức giá phổ biến rao bán từ 100 - 200 triệu/m2; một số dự án lên đến 300 triệu/m2 (như Vinhomes Cổ Loa hay The Diamond Point - Long Biên với khoảng 230 - 300 triệu/m2).   

Tại TP HCM, giá rao bán nhà ở riêng lẻ trong dự án cơ bản ổn định; một số khu vực, dự án tăng khoảng 5 - 10% so với năm 2023. Mức giá rao bán phổ biến dao động từ 90 - 250 triệu/m2. Một số dự án có mức giá rao bán rất cao như Vinhomes Grandpark Quận 9 với 300 - 350 triệu/m2; dự án Biệt thự Mỹ Phú 2 khoảng 200 - 250 triệu/m2; Saigon Mystery Villas với 200 - 280 triệu/m2. 

Với phân khúc căn hộ, giá giao dịch tại các đô thị lớn đã tăng cao hơn nhiều so với năm 2023, ở cả dự án mới và cũ. Tại Hà Nội, giá căn hộ tăng khoảng 40 - 50% so với năm 2023, cục bộ vài nơi có mức tăng cao hơn. Giá rao bán tại một số dự án như Vinhomes Smart City dao động 65 - 72 triệu/m2, Dreamland Bonanza khoảng 80 - 87 triệu/m2, Golden Lake khoảng 166,5 triệu/m2,...

Tại TP HCM, giá căn hộ tăng khoảng 20 - 30%, biên độ tăng thấp hơn so với thị trường Hà Nội. Một số dự án như Diamond Island có giá rao bán khoảng 85 - 90,4 triệu/m2, Masteri Thảo Điền 79,4 - 110,4 triệu/m2, Thủ Thiêm Star khoảng 33,5 - 42,6 triệu/m2,...  

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận, giá BĐS trung tâm tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM ngày càng cao, đạt đến mức kỷ lục, làm việc đầu tư trở nên khó khăn hơn. Điều này buộc các nhà đầu tư có nguồn lực tài chính không mạnh phải tìm kiếm những thị trường vùng ven. 

Nhà đầu tư cá nhân có xu hướng tăng tốc dịch chuyển dòng tiền về nơi giá đất còn mềm và tiềm năng tăng trưởng cao. Nhóm này thường tập trung vào các loại hình như đất nền, nhà phố thương mại hoặc các dự án khu đô thị mới với giá trị đầu tư hợp lý. 

Thay vì tập trung vào lướt sóng ngắn hạn, nhà đầu tư đang lựa chọn chiến lược tích lũy quỹ đất ở vùng ven, đón đầu hạ tầng. Nhiều ông lớn đã đón đầu cơ hội, phát triển khu đô thị ở các tỉnh lân cận với những dự án như Aqua City (Đồng Nai), Izumi City (Biên Hòa), Vinhomes Ocean Park (Hà Nội), Sun Urban City (Hà Nam)...

Với doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, việc phát triển dự án tại khu vực vùng ven, các đô thị vệ tinh của Hà Nội và TP HCM gần như là hướng đi tất yếu trong bối cảnh các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS ngày càng siết chặt, chi phí đất đai tăng cao khiến họ không đủ năng lực cạnh tranh và phát triển dự án tại khu vực trung tâm.

Thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ đã chủ động tìm kiếm, tích lũy quỹ đất sạch tại vùng ven để triển khai dự án, tận dụng lợi thế giá đất còn mềm và tiềm năng tăng trưởng cao. Lượng cung mới này cũng là yếu tố thúc đẩy sự phát triển của thị trường vùng ven, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng.

VARS cho rằng, xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm sẽ ngày càng được định hình rõ nét. Việc đầu tư BĐS tại khu vực trung tâm hiện chỉ phù hợp với các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, có nhu cầu tích lũy tài sản trong dài hạn.

Trong khi đó, giá BĐS tại một số khu vực có quy hoạch tốt, hạ tầng phát triển còn tương đối rẻ, có biên độ tăng giá lớn trong tương lai. Trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở tại các khu vực ngoài trung tâm sẽ tiếp tục tăng, các chính sách ưu đãi và khuyến khích phát triển đô thị vùng ven cũng tạo động lực cho nhà đầu tư.

Mặt khác, việc đầu tư vào hạ tầng giao thông gồm các tuyến đường cao tốc, vành đai hay hệ thống giao thông công cộng như metro giúp rút ngắn thời gian kết nối các khu vực vệ tinh với trung tâm thành phố. Điều này không chỉ tạo ra giá trị gia tăng cho BĐS mà còn thu hút nhu cầu đầu tư.

Tuy nhiên, VARS lưu ý việc lựa chọn đầu tư vào khu vực ngoài trung tâm cần nghiên cứu và đánh giá kỹ lưỡng bởi có thể gặp các vấn đề pháp lý liên quan đến quy hoạch, quyền sử dụng đất và thủ tục pháp lý.

Dù tiềm năng lớn, song không phải khu vực nào cũng có đủ sức hút để đảm bảo khả năng tiêu thụ sản phẩm BĐS. Một số khu vực vẫn còn hạn chế về tiện ích công cộng, gây khó khăn trong việc thu hút cư dân và nhà đầu tư.