Các doanh nghiệp BĐS nhà ở niêm yết có lợi thế về vốn trong dài hạn, dự báo lợi nhuận sẽ tăng trong năm nay

Tiềm năng "cất cánh" của một số ông lớn BĐS nhà ở

Tại buổi Hội thảo với chủ đề Ngành Bất động sản nhà ở do Chứng khoán Bản Việt (VCSC) tổ chức chiều ngày 27/6, đại diện VCSC cho rằng, doanh số bán hàng và lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết được kỳ vọng sẽ cao hơn mức năm 2021. 

Đối với Vinhomes (VHM), VCSC cho rằng các đại dự án mới là The Empire, Đại An, Wonder Park, Cổ Loa sẽ thúc đẩy triển vọng trong trung hạn của doanh nghiệp. Đối với năm 2022, VCSC kỳ vọng các dự án hiện tại là Smart City, Ocean Park và Grand Park sẽ hoàn tất giai đoạn mở bán trước và việc mở bán dự án mới bao gồm The Empire sẽ hỗ trợ tổng giá trị hợp đồng bán hàng dự báo năm 2022 của Vinhomes tại mức 83.000 tỷ đồng, tăng 5% so với năm 2021. 

Lợi nhuận ròng của Vinhomes được dự báo đạt 34.000 tỷ đồng, giảm 12% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ các dự án hiện tại và doanh thu dự kiến từ các dự án mới.

Đối với Vincom Retail (VRE), VCSC cho rằng công ty sẽ hưởng lợi từ đà tăng trưởng ngành bán lẻ hiện đại tại Việt Nam. Năm 2022, VCSC dự báo lợi nhuận ròng của Vincom Retail vào khoảng 2.400 tỷ đồng, tăng 84% so với cùng kỳ năm trước.

Bên cạnh đó, việc tiếp tục thực hiện kế hoạch ra mắt các trung tâm thương mại cũng hỗ trợ sự tăng trưởng lợi nhuận của doanh nghiệp.

Đối với Nam Long (NLG), VCSC cho rằng chiến lược phát triển riêng biệt hướng đến việc hợp tác với các chủ đầu tư Nhật Bản là lợi thế của doanh nghiệp. Nam Long cũng được kỳ vọng sẽ thành công trong chiến lược phát triển quỹ đất có quy mô 640 ha tại TP HCM, Đồng Nai, Long An, Cần Thơ và Hải Phòng. 

Giá trị hợp đồng bán hàng và lợi nhuận dự kiến tăng trưởng mạnh trong năm 2022. Lợi nhuận ròng được kỳ vọng sẽ tăng 16% so với cùng kỳ, đạt 1.200 tỷ đồng và giá trị hợp đồng bán hàng tăng 9%, đạt 9.700 tỷ đồng. Giai đoạn 2022-2024 của công ty được dự báo đạt 35.500 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với giai đoạn 2019-2021 nhờ doanh số bán hàng tại 5 dự án trọng điểm là Izumi City, Southgate, Akari City, Mizuki Park và Cần Thơ.

Đối với Đất Xanh (DXG), VCSC cho rằng Đất Xanh có vị thế tốt để hưởng lợi từ thị trường bất động sản nhà ở đang phát triển nhờ dịch vụ môi giới bất động sản và quỹ đất có chi phí thấp.

Trong năm nay, lợi nhuận ròng của công ty được dự báo đạt 1.300 tỷ đồng, tăng 9% so với cùng kỳ nhờ bàn giao tại dự án Gem Sky World, Opal Skyline, St. Moritz và sự phục hồi của mảng môi giới. Giá trị hợp đồng cũng được kỳ vọng đạt 9.700 tỷ đồng, tăng 123% so với cùng kỳ nhờ doanh số bán hàng tại các giai đoạn tiếp theo của Gem Sky World, Opal Cityview và khởi động lại dự án Gem Riverside. 

Bên cạnh đó, công ty đang tích cực huy động vốn bổ sung để mua lại quỹ đất, thúc đẩy triển vọng tăng trưởng trong dài hạn của doanh nghiệp. 

Đối với Khang Điền (KDH), VCSC kỳ vọng tiến độ mở bán sẽ mạnh mẽ trong giai đoạn 2022 - 2023 so với mức cơ sở thấp trong giai đoạn 2020 - 2021. Các dự án Classia, The Privia, Clarita sẽ đóng góp 90% và tổng dự báo doanh số bán hàng giai đoạn 2022 -2023, các dự án thấp tầng Classia và Clarita sẽ chiếm 70% tổng dự báo lợi nhuận ròng giai đoạn 2022 - 2023 của doanh nghiệp.

Lợi thế tiếp cận nguồn vốn của các chủ đầu tư trong bối cảnh kiểm soát dòng vốn vào BĐS

Về xu hướng huy động vốn của các công ty niêm yết, trong hai năm này, các chủ đầu tư đã tận dụng lợi thế của thị trường vốn sôi nổi và chủ động hơn trong việc tăng vốn chủ sở hữu, các đợt phát hành nhỏ để tài trợ cho phát triển dự án và mở rộng quỹ đất. Đặc biệt, kênh trái phiếu được các chủ đầu tư bất động sản nhà ở tận dụng hơn.

Hiện, việc giám sát cho vay bất động sản và trái phiếu nhằm mục đích kiểm soát chặt chẽ hơn các sản phẩm bất động sản mang tính đầu cơ, còn các sản phẩm ở phân khúc cao cấp và nghỉ dưỡng về dài hạn sẽ được đảm bảo mục tiêu tăng trưởng bền vững cũng như tạo sự minh bạch cho thị trường.

Các chủ đầu tư với năng lực tài chính tốt và bề dày kinh nghiệm phát triển dự án sẽ có lợi thế trong việc tiếp cận nguồn vốn và vững vàng trước những thách thức trong ngắn hạn. Khả năng thanh toán nợ của các doanh nghiệp niêm yết vẫn được duy trì ở mức độ ổn định.

Ngoài ra, cơ cấu nợ vay của các doanh nghiệp niêm yết chủ yếu đến từ các khoản vay ngân hàng dài hạn và trái phiếu dài hạn. 

Sự "nóng lên" của BĐS nhà ở khu vực vùng ven 

Theo VCSC, dự báo bất động sản vùng ven sẽ dẫn dắt nguồn cung của thị trường trong giai đoạn 2022 - 2023 cùng với hoạt động bán hàng sẽ được gia tăng từ mức cơ sở thấp trong năm 2021.

VCSC cho biết, giao dịch căn hộ của thị trường TP HCM và Hà Nội đã giảm mạnh trong năm 2020 và 2021 do ảnh hưởng của dịch Covid-19. Ngoài ra, việc chậm cấp phép dự án và vướng pháp lý chưa có nhiều cải thiện sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung sơ cấp mới tại hai thị trường này. 

Trong giai đoạn trước năm 2018, các dự án vừa và nhỏ thúc đẩy nguồn cung của thị trường. Tuy nhiên, sau năm 2018, lượng mở bán tại các khu đô thị lớn đã dẫn dắt nguồn cung của thị trường. Giai đoạn 2020 - 2021, ảnh hưởng của dịch Covid-19 đã phần nào làm suy yếu giao dịch trên thị trường khi số lượng căn hộ mở bán trong hai thành phố lớn chỉ bằng một nửa so với giai đoạn 2015 - 2019. 

Nguồn cung mới hạn chế, tuy nhiên, nhu cầu nhà ở vẫn duy trì tốt phần nào đã khiến cho giá chào bán tại TP HCM và Hà Nội tăng cao trong 3 năm qua.

Tuy nhiên, theo VCSC, nguồn cung hạn chế tại TP HCM và Hà Nội sẽ được bù đắp bởi nguồn cung từ khu vực vùng ven xung quanh. Các khu vực vùng ven này ngày càng trở nên quan trọng đối với sự phát triển của thị trường nhà ở. Một số thị trường bất động sản sôi nổi gồm Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Vũng Tàu ở ven TP HCM và Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng ở ven Hà Nội.

Khoảng cách từ trung tâm thành phố lớn đến khu vực vùng ven này nằm trong bán kính khoảng 50 - 100 km cho thấy xu hướng các dự án khu đô thị dân cư ngày càng được mở rộng xa hơn ở các khu vực xa trung tâm. Sự phát triển của các tuyến đường cao tốc và cơ sở hạ tầng liên tỉnh cũng giúp thúc đẩy xu hướng tại các khu vực vùng ven xung quanh hai thành phố lớn này.

Tại khu vực ven TP HCM, các khu đô thị lớn trên 100 ha đang được phát triển ở Long An, Bình Dương, Đồng Nai và Long Thành. Các dự án này thực chất chỉ cách trung tâm TP HCM con sông Đồng Nai.

Bên cạnh đó, VCSC cũng kỳ vọng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và khách sạn phục hồi sau khi thị trường du lịch hồi phục. Các thị trường du lịch trọng điểm bao gồm Quảng Ninh, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Khánh Hòa, Đà Lạt và Phú Quốc sẽ được cải thiện mạnh mẽ từ mức cơ sở thấp trong hai năm trước đó.

Trong dài hạn, VCSC cho rằng, ngành bất động sản là ngành hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội tận dụng chỉ số giá tăng trưởng dài hạn của Việt Nam. Ngoài ra, xu hướng đô thị hóa tiếp tục tăng sẽ dẫn dắt nhu cầu ở tại các khu đô thị lớn. Bên cạnh đó, sự phát triển của thị trường cho vay mua nhà thế chấp ở Việt Nam hiện có tỷ lệ thâm nhập thấp sẽ giúp hỗ trợ nhu cầu của người mua nhà.