Giám đốc CBRE Hà Nội: Thiếu vốn là một trong những điểm yếu của thị trường BĐS Việt Nam

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, vốn vẫn là một trở ngại trong việc đẩy nhanh quá trình phát triển của ngành bất động sản. Để sản phẩm bất động sản có sức hút cần một nguồn vốn lớn để phát triển cơ sở hạ tầng, tiện ích cũng như đầu tư vào nghiên cứu, cải thiện sản phẩm.

Xung quanh những diễn biến của thị trường bất động sản thời gian gần đây, PV đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc bộ phận tư vấn và nghiên cứu CBRE Hà Nội.

PV: Từ đầu năm 2019 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam liên tục nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài thông qua việc góp vốn, mua cổ phần,... Phải có lí do khiến Việt Nam đang trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn như vậy, thưa bà?

Bà Nguyễn Hoài An: Tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2018 đạt trên 7%, là mức cao nhất trong vòng 10 năm qua, và cao so với các nước trong khu vực. Dân số Việt Nam cũng được đánh giá là dân số trẻ, thu nhập ngày càng tăng,…Với những tín hiệu tích cực đó, những nhà đầu tư từ Nhât Bản, Hàn Quốc, … và một số nước khác thuộc khu vực châu Á đã nghiên cứu và luôn mong muốn tìm được cơ hội phù hợp đầu tư tại Việt Nam.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Bộ phận tư vấn và nghiên cứu CBRE Hà Nội. (Ảnh: CBRE Việt Nam).

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Bộ phận tư vấn và nghiên cứu CBRE Hà Nội. (Ảnh: CBRE Việt Nam)

Đặc biệt trong 2 năm trở lại đây, các nhà đầu tư nước ngoài ngày càng quan tâm đến thị trường BĐS Việt Nam, thể hiện thông qua việc đầu tư vào các dự án mới, góp vốn hay mua cổ phần. Tính đến hết 2018, đầu tư FDI vào hoạt động bất động sản đứng vị trí thứ 2 sau Công nghiệp chế biến, chế tạo xét về tổng vốn đăng kí.

Tương tự, trong 6 tháng đầu năm 2019, lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư 1,32 tỉ USD, chiếm 7,2% tổng vốn đầu tư đăng kí. Một số dự án BĐS đáng chú ý trong 2 năm qua bao gồm Thành phố thông minh tại Hà Nội (hơn 4 tỉ USD) do Sumitomo Corporation đầu tư và Dự án Laguna tại Huế điều chỉnh tăng vốn 1,12 tỉ USD tgừ công ty Singapore…

Nhiều ý kiến cho rằng việc các nhà đầu tư ngoại ồ ạt 'rót vốn' vào thị trường BĐS Việt Nam "mừng ít, lo nhiều". Quan điểm của bà về vấn đề này?

Nhìn chung, việc nhà đầu tư ngoại ngày càng quan tâm đến thị trường BĐS cho thấy dấu hiệu tích cực. Khi đầu tư với các doanh nghiệp BĐS Việt Nam, đối tác ngoại sẽ góp phần cung cấp vốn để doanh nghiệp phát triển quĩ đất và dự án. Ngoài ra, đối tác ngoại còn có thể đóng vai trò hậu thuẫn, cung cấp thêm kinh nghiệm cho doanh nghiệp nội nói riêng và thị trường nói chung, tạo ra các sản phẩm mới, có chất lượng hơn.

Tuy nhiên, ngoài những yếu tố tích cực, các chủ đầu tư trong nước cũng cần quan tâm đến việc kiểm soát và quản lí khi hợp tác với doanh nghiệp ngọai, nếu không sẽ rất dễ dẫn đến những hạn chế và bất lợi cho chính các chủ đầu tư nội.

Trước sự đổ bộ mạnh mẽ của "làn sóng" FDI, liệu các doanh nghiệp bất động sản trong nước đã đủ mạnh để đương đầu với các nhà đầu tư ngoại hay chưa, thưa bà?

Hiện tại, ở thị trường Việt Nam, các chủ đầu tư nội vẫn có nhiều lợi thế để phát triển BĐS. Đầu tiên, các chủ đầu tư trong nước có thế mạnh về hiểu biết thị trường nội địa, thị hiếu khách hàng và am hiểu về môi trường kinh doanh.

Bên cạnh đó, họ còn dễ tiếp cận với quĩ đất tốt hơn so với các chủ đầu tư nước ngoài. Một số chủ đầu tư lớn của Việt Nam còn có lợi thế về đội ngũ nhân sự cũng như kinh nghiệm phát triển nhiều loại hình BĐS khác nhau trên cả nước.

Mặc dù vậy, vẫn có một số điểm cần được khắc phục để có thể cạnh trạnh tốt hơn trong môi trường kinh doanh hiện tại.

Thứ nhất, nhiều chủ đầu tư vẫn chưa có quy trình đầu tư, phát triển dự án chuẩn dẫn đến nhiều lúng túng trong triển khai dự án. Thứ hai, so với các chủ đầu tư nước ngoài, chủ đầu tư trong nước không có lợi thế bằng về việc phát triển và nâng cấp sản phẩm. Thứ ba, tiềm lực tài chính cũng là một trở ngại khiến nhiều chủ đầu tư nội địa gặp khó khăn trong khâu triển khai dự án đúng tiến độ và đồng bộ.

Thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây đã đổi "chóng mặt" về chất và đang dần trở nên chuyên nghiệp hơn nhờ sự hỗ trợ của hành lang pháp lí. Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Tình trạng sốt đất cục bộ tại một số địa phương thời gian vừa qua là một ví dụ điển hình. Vậy, những yếu điểm của thị trường bất động sản hiện nay là gì, thưa bà?

Thị trường BĐS Việt Nam những năm gần đây chứng kiến nhiều bước phát triển quan trọng. Nhiều thành phố, nhiều khu đô thị đã thay đổi diện mạo trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, vẫn còn một số điểm yếu cần khắc phục để thị trường phát triển bền vững hơn trong thời gian tới:

Thứ nhất, mặc dù đã có nhiều cải thiện trong thời gian qua, thông tin thị trường hiện tại vẫn còn thiếu minh bạch, đặc biệt là các thông tin về qui hoạch, định giá. Việc minh bạch và công bố thông tin đầy đủ rõ ràng là một trong các yếu tố mà chúng tôi đánh giá là quan trọng để thu hút thêm nhiều nhà đầu tư đến đầu tư vào Việt Nam.

Thứ hai, hiện tại thị trường vẫn còn thiếu khung pháp lí cho một số dòng sản phẩm lai như officetel, condotel,… hay các qui định chặt chẽ hơn về việc bàn giao căn hộ và đảm bảo chất lượng công trình,… Khung pháp lí là tiền đề quan trọng để thị trường phát triển và cũng là để bảo vệ người mua tránh khỏi những rủi ro liên quan.

Thứ ba, thiếu hụt nhân sự qua đào tạo cũng là một vấn đề nan giải trong phát triển BĐS, đặc biệt là thị trường BĐS nghỉ dưỡng. Tại một số thị trường du lịch mới nổi như Sapa hay Phú Quốc, việc tuyển dụng và đào tạo nhân sự đang gặp rất nhiều khó khăn.

Thứ tư, việc ứng dụng công nghệ đang là xu hướng tất yếu của cả nền kinh tế. Tuy nhiên, ứng dụng công nghệ vẫn chưa thực sự được nhiều chủ đầu tư chú trọng do kinh phí đầu tư lớn và cần thời gian để người sử dụng quen với các công nghệ mới.

Cuối cùng, vốn vẫn là một trở ngại trong việc đẩy nhanh quá trình phát triển của ngành BĐS. Để sản phẩm BĐS có sức hút cần một nguồn vốn lớn để phát triển cơ sở hạ tầng, tiện ích cũng như đầu tư vào nghiên cứu, cải thiện sản phẩm.

Theo nhận định của bà, tại thị trường bất động sản Hà Nội, đâu sẽ là xu hướng đầu tư an toàn từ nay đến năm 2020?

Với các tính hiệu tích cực từ tăng trưởng kinh tế Việt Nam, thị trường BĐS tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng hứa hẹn sẽ tiếp tục phát triển hơn nữa về các hạng mục BĐS khác nhau trong 1-2 năm tới.

Trong khi các tài sản hiện hữu có chất lượng còn hạn chế, chúng tôi dự báo các khu đất dự án BĐS vẫn là xu hướng đầu tư trong tương lai gần. Các khu đất dự án nhà ở và hỗn hợp vẫn được đánh giá là tiềm năng mà các nhà đầu tư đã và đang hướng đến.

Về các tài sản hiện hữu, văn phòng và khách sạn sẽ tiếp tục thu hút các nhà đầu tư. Hạng mục văn phòng có xu hướng nổi trội trong những năm gần đây, văn phòng Hà Nội sẽ đón nhận thêm các dự án mới trong năm 2019 và 2020 sau một thời gian khá trầm lắng đặc biệt là phân khúc hạng A.

Tốc độ tăng giá thuê của cả phân khúc hạng A và B ở Hà Nội được kì vọng sẽ tăng 2-4%/năm trong 2 năm tới. Nguồn cầu mạnh đến từ nhu cầu mở rộng của các ngành truyền thống như IT/Tech và Ngân hàng/Tài chính cũng như ngành mới nổi – coworking space. Công suất trung bình của các tòa văn phòng ở Hà Nội nhìn chung cũng đạt trên 95% và kì vọng sẽ tiếp tục hoạt động tốt trong thời gian tới.

Về mảng khách sạn, nguồn cầu mạnh từ khách du lịch trong nước và nước ngoài sẽ tiếp tục thúc đẩy kết quả hoạt động của hạng mục này trong những năm tới. Công suất phòng dự kiến sẽ ổn định ở mức tương đối tốt (75 – 80%) cho phân khúc khách sạn 4-5 sao trong hai năm tới.

Xin cảm ơn bà về cuộc trao đổi!

- 7 tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản (BĐS) diễn biến không mấy khả quan khi chứng kiến sự sụt giảm mạnh về nguồn cung căn hộ ở cả hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM.

Theo báo cáo tình hình thị trường BĐS quí II/2019 của JLL Việt Nam, thị trường BĐS cũng chứng kiến nguồn cung căn hộ thấp kỉ lục ở cả Hà Nội và TP HCM.

Cụ thể, tại Hà Nội, lượng căn hộ bán được chỉ đạt trên 4.660 căn, thấp hơn 65,3% so với quí trước. Còn tại TP HCM, lượng mở bán căn hộ đạt hơn 4.100 căn, đây là mức thấp kỉ lục kể từ khi thị trường hồi phục từ năm 2014.

Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), trong 6 tháng đầu năm 2019, TP HCM chỉ có 03 dự án nhà ở thương mại (mới) được Sở Xây dựng TP HCM đề xuất UBND TP công nhận chủ đầu tư với qui mô diện tích chỉ có 2,2 ha và 924 căn hộ, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Sở này cũng đã đề xuất UBND TP Hồ Chí Minh chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (giảm 82,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Trong 6 tháng, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ (căn nhà), giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Bên cạnh lí do quĩ đất ở khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt thì nguyên nhân chính khiến nguồn cung căn hộ giảm là do thủ tục pháp lý bị trì hoãn, trong đó có thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài khiến chủ đầu tư phải thay đổi lộ trình bán hàng dẫn đến nguồn cung mới trong giai đoạn này bị hạn chế.

Ngoài ra, việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) siết tín dụng vào BĐS cũng được coi là một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS giai đoạn hiện tại gặp nhiều khó khăn.

- Trái với sự ảm đạm của thị trường BĐS, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đổ vào lĩnh vực này tiếp tục ghi nhận sự tiếp tục ghi nhận những con số ấn tượng nửa đầu năm 2019.

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến 20/7/2019, Việt Nam thu hút 2.064 dự án FDI cấp phép mới với số vốn đăng ký đạt 8.272,4 triệu USD, tăng 24,6% về số dự án và giảm 37,4% về vốn đăng ký so với cùng kỳ năm 2018.

Trong khi đó, góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài vào ngành này đạt 754,8 triệu USD, chiếm 8,9% tổng vốn. Đây là ngành hút lượng vốn ngoại lớn, chỉ đứng sau lĩnh vực chế biến, chế tạo.