Góc chuyên gia: Các startup công nghệ bất động sản như Propzy sẽ đi về đâu nếu từ bỏ mô hình 'asset light'?

Ông Hiếu Đỗ, CFA tại quỹ đầu tư VinaCapital mới đây đã có những chia sẻ về các công ty công nghệ bất động sản (proptech) tại Việt Nam, bao gồm cả startup đình đám Propzy.

Mới đây, trên trang LinkedIn cá nhân, ông Hiếu Đỗ, CFA tại quỹ đầu tư VinaCapital đã có những chia sẻ về proptech và mô hình kinh doanh của các công ty này. Proptech là viết tắt của cụm từ Property Technology (Công nghệ bất động sản), ứng dụng của công nghệ thông tin và kinh tế học nền tảng vào thị trường bất động sản.

Trong bài viết của mình, ông Hiếu Đỗ đã đặt ra vấn đề: Điều gì sẽ xảy ra với Proptech nếu từ bỏ mô hình “asset light”? Dưới đây chúng tôi xin trích lại toàn văn ý kiến này, có biên tập lại để phù hợp: 

Điều gì xảy ra cho Proptech nếu từ bỏ mô hình "asset light"?

Các proptech ban đầu tập trung vào khâu phân phối bán hàng và quản lý bất động sản (BĐS), họ sớm nhận ra đó là những khâu có tỷ lệ chia lợi nhuận biên "margin" mỏng nhất trong chuỗi giá trị BĐS.

Riêng về vận hành và cho thuê thì chưa có mô hình nào thoát khỏi cảnh "đã làm là lỗ", ngay cả các developer (nhà phát triển) top đầu cũng sớm nhận ra và sớm tử bỏ "khúc xương" vận hành và cho thuê.

Hàng loạt công ty "gốc" là nhà phân phối như Cen, Đất Xanh, Khải Hoàn..."nhảy" vào phát triển dự án, họ sau đó nhận ra năng lực cốt lõi của developer cô đọng 70% trong hai khâu chính (1) tạo lập quỹ đất và (2) xử lý các vấn đề pháp lý dự án.

Một dự án từ khi khởi tạo cho đến khi tạo dòng tiền thường mất 3-5 năm, cá biệt trên 10 năm cũng ko ít, vì thế nhóm này thường chọn con đng mua sỉ bán lẻ hoặc "hợp tác kinh doanh" (góp vốn & ăn chia lợi nhuận) để rút ngắn vòng xoay vốn.

Dẫu sao đi nữa, các ông chủ rất khó cưỡng lại cái cám giỗ của việc tự mình sở hữu BĐS thay vì thuần tuý làm dịch vụ. Các startup cũng ko ngoại lệ, việc chuyển đổi từ mô hình dịch vụ "asset light" sang đầu tư và phát triển BĐS sẽ khiến cho cấu trúc bảng cân đối kế toán và dòng tiền hoàn toàn thay đổi.

Một điều họ ít chịu chấp nhận là một khi đã từ bỏ mô hình "asset light" thì hãy quên đi định giá "kiểu tech" nếu ko muốn bị gọi là "ngáo giá". Cũng phải hiểu rằng khi đã đầu tư vào tài sản "cứng" thì tỷ lệ outsource (thuê ngoài) của proptech sẽ cao hơn nhiều, từ khâu thiết kế, thi công và vận hành, họ ko nên chỉ vào đó bảo là "của tôi cả" được.

Từ đó khả năng bị replicate (sao chép) mô hình và dễ bị "nghiền" bởi kẻ đến sau là rất cao, Wework là case study điển hình. Trước đây mình đánh giá cao Propzy vì họ có kiểm định thông tin và các listing (niêm yết)  của họ "thật". Nếu đi theo hướng "mua-sửa-bán" thì thử hỏi lợi thế công nghệ sẽ nằm ở đâu? 

Liên quan tới Propzy, ngày 25/5, công ty TNHH Dịch vụ Propzy (Propzy Services) đã có văn bản gửi tới phòng Đăng ký Kinh doanh Sở Kế hoạch & Đầu tư TP HCM về việc giải thể.

Công ty TNHH Dịch vụ Propzy hay Propzy Services đã được thành lập từ tháng 6/2016, có trụ sở tại tầng 5, Tòa nhà Flemington, 182 Lê Đại Hành, Phường 15, Quận 11, TP HCM. Người đại diện pháp luật là ông John Nhật Lê. Theo website của Propzy, nhà sáng lập John Lê sở hữu 100% vốn.

Propzy tự định vị là một nền tảng end-to-end cung cấp một môi trường an toàn để mua, bán và cho thuê bất động sản. Startup này vận hành một thị trường nơi người dùng có thể xem các tài sản đã được kiểm tra và xác minh bởi nhân viên của công ty.

Các trung tâm giao dịch của startup này hầu hết đều nằm ở TP HCM. Propzy định hướng những năm tới sẽ tiếp tục mở rộng thị trường trên nền tảng bất động sản thật ra các tỉnh khác như Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang... và các nước Đông Nam Á. 

chọn
Bất động sản tuần qua (14/4 - 20/4): Yêu cầu xử lý hành vi thổi giá chung cư, sắp khởi công VSIP Hà Tĩnh
Bộ Xây dựng yêu cầu xử lý hành vi thổi giá chung cư; Bình Dương chấp thuận đầu tư khu đô thị tỷ USD; Eurowindow nhắm dự án ở Nghệ An; sắp khởi công LNG Long An I, LNG Long An II, VSIP Hà Tĩnh... là những thông tin thị trường và dự án nổi bật tuần qua.