Hà Nội đẩy mạnh ngầm hóa đô thị, một phân khúc BĐS mới có cơ hội ra đời

Theo một thống kê của World Population Review, tính đến tháng 7/2021, dân số của Hà Nội đạt hơn 8,4 triệu người. Cùng với đó là khoảng 6,4 triệu phương tiện giao thông cá nhân, chưa kể lượng phương tiện vãng lai từ các tỉnh.

Trong khi đó, tốc độ tăng trưởng diện tích dành cho giao thông của thành phố nhìn chung chưa đáp ứng được quy mô dân số nói trên, dẫn đến hạ tầng đô thị bị quá tải, ùn tắc giao thông,... Trước thực trạng này, việc quy hoạch, phát triển hệ thống không gian ngầm dưới lòng đất đối với Hà Nội ngày càng trở nên cấp thiết.

Xu hướng tiến hóa tất yếu của đô thị

Quy hoạch không gian ngầm, là việc tổ chức không gian dưới mặt đất để xây dựng các công trình ngầm (công trình công cộng ngầm, giao thông ngầm, đầu mối kỹ thuật ngầm...). 

Chia sẻ với người viết, KTS Trần Huy Ánh, Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội cho hay: "Trong một xã hội phát triển nhanh, con người sẽ càng muốn tiết kiệm thời gian, mô hình Compact City (đô thị nén) càng nén chặt bao nhiêu thì càng sinh lời bấy nhiêu. Những đô thị nén như Hồng Kông, Macao, New York hay Singapore… đang ngày càng phát triển nhờ sự vận động mạnh mẽ bên trong.

Ở Pháp, cách đây 100 năm người ta đã đào những đường ống bằng hơi, cho tất cả hàng hóa vào và bắn đi các nơi. Còn London từ lâu đã sử dụng hẳn một tuyến tàu điện ngầm chỉ để chở thư… 

Khi không gian ngầm được tận dụng để khai thác những nhu cầu của người dân, giá trị gia tăng của chính thành phố đó cũng tăng lên. Bởi vậy, việc phát triển không gian ngầm là xu hướng tiến hóa tất yếu của một đô thị".

Vị KTS chia sẻ thêm, những công trình ngầm đầu tiên của Hà Nội có mặt từ khá sớm, tiền thân là những đường thoát nước mưa bằng những chiếc hào, đổ ra sông Hồng, sông Tô Lịch do người Pháp xây dựng từ năm 1890. Sau này, khi làm đường phố, những chiếc hào này bị lấp đi và trở thành hệ thống cống ngầm.

Từ những năm 90, khi đất đai ngày càng đắt đỏ, các chủ đầu tư đã tận dụng kết cấu tầng móng sâu để làm tầng hầm, tận dụng tối đa hệ số sử dụng đất cho phép. 

Bước sang thế kỷ 21, Hà Nội bắt đầu đẩy mạnh xây dựng các công trình giao thông ngầm, khởi đầu với công trình hầm Kim Liên (khởi công năm 2006) nằm trên đường Vành đai 1. Đến năm 2016 có thêm hai hầm chui xuyên qua Vành đai 3 là hầm Trung Hòa và hầm Thanh Xuân. Hiện nay, hầm chui Lê Văn Lương đang được xây dựng, dự kiến hoàn thành tháng 10/2022.

Đi kèm với hệ thống hầm chui, Hà Nội cũng đang hoàn thành 4 công trình ngầm thuộc tuyến đường sắt đô thị Nhổn - Ga Hà Nội, đó là các ga ngầm Kim Mã - Cát Linh - Văn Miếu - Ga Hà Nội...

Trong thời gian sắp tới, công cuộc ngầm hóa đô thị của Hà Nội sẽ được đẩy mạnh hơn nữa. Đây là nhiệm vụ đã được xác định tại báo cáo tóm tắt về tình hình thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 2021 - 2022 phục vụ họp tiếp xúc cử tri Kỳ họp thứ 3 HĐND khóa XVI.

Cụ thể, trong năm 2022, UBND TP Hà Nội sẽ phấn đấu hoàn thành Quy hoạch chung không gian xây dựng ngầm đô thị trung tâm thành phố đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, đồng thời huy động nguồn lực phát triển các không gian ngầm công cộng tại khu vực nội đô lịch sử.

Một phân khúc BĐS mới có thể ra đời

Theo KTS Trần Huy Ánh, khi quy hoạch ngầm được cụ thể hóa đúng cách, những công trình ngầm được kết nối, đồng bộ sẽ tạo nên một hệ thống không gian ngầm mang lại giá trị thặng dư cho đô thị.

"Trong các phân tích của chuyên gia Nhật Bản, khi làm một ga ngầm đơn thuần chỉ để khách lên xuống thì chi phí sẽ hết 10 đồng, song nếu thiết kế thêm không gian để làm bãi đỗ xe ô tô thì giá thành sẽ giảm xuống 7 đồng; nếu làm thêm trung tâm thương mại thì chỉ còn 4 đồng; tích hợp cả hệ thống hạ tầng kỹ thuật thì có thể huề vốn.

Tóm lại, nếu chúng ta tạo ra một không gian ngầm, tích hợp nhiều chức năng và nhượng quyền thương mại cho nhiều nhà đầu tư khai thác, thì số tiền thu về và chi phí bỏ ra ban đầu sẽ bằng nhau, thậm chí sinh lời.

Đó chính là giá trị gia tăng của không gian ngầm, đồng thời là mô hình quy hoạch tích hợp đa ngành, đa mục tiêu mà Hà Nội hướng đến trong đợt điều chỉnh quy hoạch chung sắp tới", ông Ánh nhìn nhận.

Cũng theo vị KTS, khi không gian trên mặt đất dần được khai thác hết, các nhà đầu tư sẽ hướng tầm nhìn đến không gian ngầm bên dưới, từ đó hình thành nên một phân khúc bất động sản mới có sức hút lớn, nhiều dư địa phát triển. 

"Không gian ngầm đến nay vẫn là một ẩn số, nó có thể tạo ra những gia trị gia tăng mà chúng ta chưa ngờ đến. 

Ngày xưa, nhiều người đua nhau làm nhà máy thủy điện, khi thủy điện trở nên phổ biến, các nhà đầu tư dần chuyển sang điện gió, điện mặt trời... Bất động sản cũng tương tự, khi đất nền, biệt thự, nghỉ dưỡng... dần được khai thác hết, sẽ có những nhà đầu tư tiên phong tạo ra phân khúc mới nếu không gian ngầm được phát triển tốt.

Những năm qua, khi quỹ đất ở trung tâm dần khan hiếm, người ta có xu hướng tìm mua bất động sản ở những khu vực ngoại thành như Đông Anh, Gia Lâm, hay xa hơn là vùng ven Hà Nội, chờ đợi những nơi đó phát triển để gia tăng giá trị bất động sản. 

Đổi lại, nếu không gian ngầm được phát triển mạnh và hình thành nên phân khúc mới, nhà đầu tư có thêm lựa chọn bất động sản ở nội đô Hà Nội - nơi được thừa hưởng sự phát triển vốn có bấy lâu", KTS Trần Huy Ánh nói.

Nhiều dư địa nhưng còn nút thắt pháp lý

Về cơ hội phát triển không gian ngầm, KTS Trần Huy Ánh cho rằng Hà Nội có rất nhiều dư địa. Tuy nhiên, so với những quốc gia có hệ thống đô thị ngầm phát triển như Mỹ, Nhật Bản,... công cuộc ngầm hóa của Hà Nội vẫn đang ở giai đoạn sơ khai.

Trong lĩnh vực phát triển không gian ngầm, Hà Nội vẫn còn nhiều hạn chế về năng lực quản lý, năng lực lập quy hoạch, trình độ kỹ thuật... và quan trọng nhất, theo ông Ánh là hệ thống pháp lý. Hiện nay nước ta chưa có hệ thống luật quy định chi tiết về không gian ngầm. 

"Tôi lấy ví dụ, anh xây nhà trên mặt đất chẳng may khiến nhà tôi đổ, Luật Xây dựng có cơ sở để giải quyết. Còn nếu anh đào hầm xuyên qua làm ảnh hưởng nhà tôi, tôi lại không có căn cứ gì để bắt đền.

Hay như tuyến metro ngầm, khi thi công bắt buộc phải di dân một phạm vi nhất định xung quanh, bởi quá trình xây dựng có thể gây nguy hiểm công trình bên trên. Song do pháp luật chưa quy định cụ thể, đến khi thông báo có tuyến metro ngầm đi dưới nhà dân, khoảng không gian đó không thể phân định là sở hữu của ai, dẫn đến xảy ra tranh chấp.

Trên thế giới, nhiều nước mất hàng trăm năm để hình thành hệ thống pháp lý về tài sản dưới lòng đất. Có nước cho phép chủ nhà sở hữu khoảng không gian từ mặt đất đến tâm trái đất; một số quốc gia khác lại xác nhận quyền sở hữu đối với một độ sâu nhất định; có nơi cho phép mua bán không gian ngầm bên dưới với giá thành tùy vào độ sâu…", vị KTS chia sẻ.

Bởi vậy, dưới góc nhìn của KTS Trần Huy Ánh, cần phải có quy định cụ thể hơn nữa về quyền sở hữu không gian dưới mặt đất, từ đó tháo gỡ những nút thắt cho các công trình ngầm, tạo cơ hội phát triển không gian ngầm và mở đường cho phân khúc bất động sản mới.