HoREA: Thị trường bất động sản hiện nay nhiều điểm tương đồng với giai đoạn 'tiền khủng hoảng'

Theo HoREA, tình thế khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản có một số điểm tương đồng với thời điểm “tiền khủng hoảng” - “thời điểm trước khi thị trường bất động sản “đóng băng” trong giai đoạn 2008 - 2013.

 Cụ thể, thị trường bất động sản nước ta sốt nóng vào năm 2007 nhưng từ đầu năm 2008 lại "đóng băng”. Khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 đã tác động rất lớn đến nền kinh tế và thị trường bất động sản. 

Năm 2009, Chính phủ có gói tín dụng kích cầu đầu tư tương đương một tỷ USD nhưng do chưa kiểm soát chặt nên kích thích thị trường bất động sản quay trở lại "bong bóng” vào năm 2010, tắc nghẽn vào năm 2012.

Thời điểm đó thị trường có ba điểm nghẽn lớn. Thứ nhất, lượng hàng tồn kho rất lớn với khoảng 38.897 căn hộ, giá trị khoảng 94.458 tỷ đồng; dư thừa nhà ở thương mại diện tích lớn, thiếu nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Thứ hai, nợ xấu lên đến 8,6%, trong đó chủ yếu là nợ xấu bất động sản gây rủi ro cho các tổ chức tín dụng. Thứ ba, người thu nhập trung bình thu nhập thấp khó tạo lập được nhà ở.

Tháng 1/2013, Chính phủ có gói tín dụng kích cầu tiêu dùng quy mô 30.000 tỷ đồng và cho phép chia nhỏ căn hộ lớn, chuyển dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội. Điều này đã giải quyết  được ba điểm nghẽn trên và tạo điều kiện cho 56.112 cá nhân tạo lập được nhà ở, giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013.

Quay trở lại giai đoạn hiện nay, ba quý đầu năm 2022 thị trường bất động sản cũng xảy ra tình trạng sốt giá nhà đất, lệch pha cung - cầu, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Năm 2023 có nguy cơ xảy ra lạm phát, suy thoái kinh tế, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, mà nếu xảy ra sẽ tác động rất lớn đến nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta. Giai đoạn 2023 - 2024 ước khoảng 790.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. 

Tính đến tháng 6/2022, số hàng tồn kho của 45 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán có giá trị 273.373 tỷ đồng, chiếm quá nửa giá trị tài sản. Trong đó, đáng quan ngại là hàng tồn kho thuộc các dự án dở dang, cần được tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Tuy nhiên, giai đoạn hiện nay có một số điểm khác biệt, tốt hơn so với giai đoạn trước.

Năm 2007 và 2010, Nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ nới lỏng, tăng trưởng tín dụng năm 2007 lên đến 51,39%. Năm 2008, năm 2011, Nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, lãi suất cho vay lên đến 21 - 25%/năm. Trong khi năm 2022, thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, linh hoạt với mục tiêu tăng trưởng tín dụng không quá 14%.

Năm 2007, quy mô nền kinh tế khoảng 71,3 tỷ USD, còn năm 2022 ước khoảng 394,5 tỷ USD, gấp 5,53 lần. Dự trữ ngoại hối là 20,7 tỷ USD vào ngày 19/6/2008, còn năm 2022, dự trữ ngoại hối gấp 5,3 lần. 

Nghiên cứu, so sánh tình thế nền kinh tế và thị trường bất động sản năm 2022, dự báo năm 2023 - 2025 với năm 2007 - 2008, HoREA nhận định:

"Ở năm 2008 và năm 2011, Chính phủ thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt đột ngột dẫn đến thị trường bất động sản ngay lập tức rơi vào khủng hoảng đóng băng.

Năm 2022, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo thực hiện chính sách tiền tệ thận trọng, linh hoạt, không siết chặt tín dụng bất động sản bất hợp lý, kiên định mục tiêu chống lạm phát đi đôi với chống suy thoái kinh tế và hỗ trợ nền kinh tế phục hồi và tăng trưởng...

Quốc hội và Chính phủ cũng có gói 350.000 tỷ đồng để hỗ trợ nền kinh tế phục hồi sản xuất, kinh doanh sau đại dịch Covid-19, trong đó có 40.000 tỷ đồng hỗ trợ 2% lãi vay và 15.000 tỷ đồng hỗ trợ người mua nhà ở xã hội, người thuê phòng trọ. Còn lại phần lớn gói 350.000 tỷ đồng này dành để phát triển kết cấu hạ tầng, đường giao thông", HoREA cho rằng đây là chính sách rất đúng đắn, tạo điều kiện cho nền kinh tế và thị trường bất động sản phát triển trong trung, dài hạn.