KTS Trần Huy Ánh: Hà Nội giờ đã khác nên cần xem xét lại việc di chuyển các nhà máy để làm dự án BĐS như ở 61 Trần Phú

Khu đất 61 Trần Phú (quận Ba Đình, Hà Nội) vốn là Nhà máy thiết bị Bưu điện, nay đang được tháo dỡ để xây dựng trung tâm thương mại, khách sạn. Dưới góc nhìn của KTS Trần Huy Ánh, có nhiều phương án để gìn giữ các công trình lâu đời, song nếu phá dỡ, cần đảm bảo thành phố sẽ thu về những giá trị tương xứng cho cộng đồng.

Những ngày gần đây, khu đất số 61 Trần Phú tại quận Ba Đình, Hà Nội bắt đầu được phá dỡ các công trình cũ để để chuẩn bị xây dựng dự án mới.

Đây là công trình đa chức năng được liên danh CTCP Thiết bị Bưu điện (Postef, mã chứng khoán: POT) - CTCP Liên Việt Holdings - CTCP Him Lam đầu tư. 

 Một góc dự án 61 Trần Phú. (Ảnh tư liệu: Nhật Minh).

Dự án nằm trong khu trung tâm chính trị Ba Đình

Theo tài liệu ĐHĐCĐ thường niên năm 2021 và báo cáo thường niên năm 2021 vừa công bố, Postef cho hay doanh nghiệp đã hoàn thiện hồ sơ thủ tục để chuẩn bị khởi công dự án Công trình đa chức năng 61 Trần Phú (quận Ba Đình, Hà Nội) trong năm 2022.

Khu đất 61 Trần Phú nằm tại phường Điện Bàn, quận Ba Đình, Hà Nội. Phía bắc khu đất tiếp giáp đường Trần Phú; phía nam giáp đường Nguyễn Thái Học; phía đông giáp đường Hùng Vương và phía Tây giáp đường Lê Trực.

Vị trí dự án thuộc Khu trung tâm chính trị Ba Đình, xung quanh có Văn phòng Quốc hội, Bộ Tư pháp, Sân vận Hàng Đẫy, Bệnh viện Xanh Pôn và nhiều trụ sở đại sứ quán... Từ dự án đến Quảng trường Ba Đình khoảng gần 400 m.

Theo hồ sơ quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021 - 2030 mà UBND quận Ba Đình gửi Sở TN&MT cùng UBND TP Hà Nội hồi cuối năm ngoái, khu đất 61 Trần Phú đã được đề chức năng xây trung tâm thương mại - khách sạn.

Dự án 61 Trần Phú có tổng mức đầu tư là 3.200 tỷ đồng, được phê duyệt trên ô đất có diện tích khoảng 9.078 m2, trong đó diện tích xây dựng là 7.523 m2. Tầng cao công trình gồm 11 tầng nổi và 6 tầng hầm. Tổng diện tích sàn nổi khoảng 32.307 m2 và tổng diện tích sàn hầm khoảng 43.023 m2. Chiều cao công trình tính từ cao độ vỉa hè đến đỉnh tum khoảng 42,9 m.

Ngay sau khi có thông tin dự án 61 Trần Phú chuẩn bị được khởi công, Bộ Xây dựng đã đề nghị UBND TP Hà Nội trước mắt tạm dừng thi công; rà soát về các chỉ tiêu quy hoạch, phương án kiến trúc công trình, theo TTXVN.  

Chiều 6/4, Ban Thường vụ Thành ủy Hà Nội đã ra công văn yêu cầu chủ đầu tư tạm dừng thi công công trình, các đơn vị chức năng tổ chức kiểm tra quy trình, thủ tục triển khai dự án 61 Trần Phú.

Công trình lâu đời hiếm hoi còn trụ lại sau "làn sóng" đầu tư bất động sản

 (Ảnh tư liệu: Hạ Vũ).

Chia sẻ với người viết, KTS Trần Huy Ánh, Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội cho biết, ngay từ giai đoạn 1993 - 1996, khu vực nội đô Hà Nội đã nhận được sự chú ý của không ít nhà đầu tư bất động sản nước ngoài. Chỉ trong vài năm, nhiều nhà máy tại trung tâm thành phố biến mất, thay vào đó là các tòa nhà văn phòng, khách sạn cao tầng…

Không chỉ các doanh nghiệp nước ngoài, các nhà phát triển trong nước cũng tìm kiếm những cơ hội đầu tư tại những nhà máy, khu chợ , bến xe, công viên.

"Đối với cá nhân tôi, đây cũng là quá trình phá triển bình thường, với mô hình phát triển kinh tế xã hội đa dạng thì việc các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội cũng là mặt tích cực của xã hội.

Tuy nhiên, điều này cũng có những mặt trái, bởi nhiều công trình lịch sử dần biến mất để thế chỗ cho các dự án bất động sản.

Với công trình 61 Trần Phú, tôi vẫn hay qua lại nơi đây và khá yên tâm khi khu vực này vẫn trụ lại sau làn sóng đầu tư trong và ngoài nước. Tôi đã thấy những phần mái ngói hư hỏng được lợp lại mái tôn, một bức phù điêu kỷ niệm nơi góc phố được cố gắng giữ gìn. Nay nhìn thấy họ quây rào và phá dỡ chỉ sau mấy ngày, tôi không khỏi xót xa", KTS Trần Huy Ánh nói.

Trước dự án 61 Trần Phú, ở khu vực Ba Đình đã có hàng loạt dự án bất động sản thương mại được xây dựng trên những khu đất từng là nhà máy, xí nhgiệp như Nhà máy in Tiến Bộ; May Chiến Thắng; Cơ khí In;...

Một đô thị "trưởng thành" cần ứng xử bình tĩnh với những công trình cũ

 KTS Trần Huy Ánh, Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội. (Ảnh: Hoàng Huy).

Theo ông Ánh, việc phá bỏ các tòa nhà cũ trên đất công để xây các bất động sản tư nhân mới đã là chuyện bình thường ở Hà Nội từ sau những năm 1990.

Tuy nhiên, điều này chỉ phù hợp khi Hà Nội trước đây chật chội, bắt buộc phải hy sinh một số công trình cũ để đổi lại lợi ích kinh tế, tiện nghi. Còn hiện nay, quy mô Hà Nội đã được mở rộng nhiều, việc phá những công trình cũ trong nội đô cần cân nhắc.

"Trong gần 20 năm (2003 – 2022), dân số nội thành Hà Nội tăng gấp đôi (từ 3,7 triệu lên 7,4 triệu người), song diện tích đô thị cũng gia tăng theo mô hình "vết dầu loang" từ trong ra ngoài thêm nhiều lần, rất nhiều khu đô thị mới đã đời... Như vậy, có nhất thiết phải phá dỡ một công trình lâu đời trong nội đô để xây dựng trung tâm thương mại?

Bản thân Hà Nội vẫn có những dự án không cần phá dỡ hết mà vẫn dành lại một phần để giữ lại những công trình cũ có giá trị lịch sử, văn hóa. Ông Ánh lấy ví dụ về Nhà tù Hỏa Lò, trước đây công trình này từng được lên kế hoạch di dời để làm tòa nhà cao tầng của nhà đầu tư nước ngoài.

Kế hoạch này đã nhận được nhiều sự phản đối, cuối cùng Nhà tù Hỏa Lò đã giữ lại được một phần, đến nay khi tòa nhà thương mại bên cạnh đã xập xệ, hoang vắng đi nhiều thì di tích nhà tù Hỏa Lò vẫn hoạt động tốt.

Chưa hết, từng có những đề xuất làm dự án trước cửa Nhà hát Lớn; trên phố Nhà Chung; hồ Bệnh viện Đống Đa hay ô đất xen kẹt giữa các tòa nhà Vincom cuối phố Bà Triệu… Những nơi này vẫn được giữ lại một phần làm vườn hoa. Như vậy Hà Nội vẫn giàu thêm mà người dân lại có thêm không gian công cộng ", ông Ánh nhìn nhận. 

Vị KTS cho hay, những thành phố văn minh trên thế giới thì chia ra khu phố cũ và khu phố mới. Nơi cũ giữ nguyên hiện trạng hoặc xây công trình mới phải trải qua quy trình khắt khe, việc cấp phép phá dỡ, cải tạo công trình cũ trong phố cũ khó khăn hơn rất nhiều so với khu phố mới. 

"Những thành phố trẻ "chưa trưởng thành" thường có xu hướng phá dỡ những công trình lâu đời để thay thế bằng những thứ mới mẻ và ngộ nhận đó là hiện đại hóa. Ngược lại, không ít đô thị lâu đời ở châu Á, châu Âu hay Bắc Mỹ lại ứng xử bình tĩnh, trân trọng với những khu phố cũ và mạnh mẽ, sáng tạo với những khu phố mới.

Tôi đã đến nhà máy gạch nung cũ tại Stokholm (Thụy Điển), công trình này nay trở thành trung tâm sáng tạo nghệ thuật, dịch vụ công nghệ mới. Những khu nhà ở công nhân được giữ nguyên vẻ cũ kỹ nhưng nội thất bên trong lại rất tiện nghi và thu hút các doanh nhân trẻ thành đạt tới ở, họ thụ hưởng cuộc sống hiện đại cộng với cả giá trị lịch sử hình thành ra thành phố", theo ông Ánh.

Tháo dỡ công trình cũ phải mang đến lợi ích cho xã hội 

Khu đất 61 Trần Phú đã được quây để tháo dỡ công trình cũ. (Ảnh tư liệu: Hạ Vũ).

Năm 2011, Hà Nội phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến 2030, tầm nhìn 2050 với mục tiêu di dời các nhà máy ô nhiễm trong nội đô, thay vào đó là các công trình công cộng, không gian xanh. 

Song, KTS Trần Huy Ánh cho rằng, trong số hàng trăm nhà máy, KCN đã di dời, Hà Nội cần rà soát lại có bao nhiêu khu đất đã được quy hoạch thành không gian công cộng và không gian xanh như mục tiêu đã đặt ra. 

Bởi chỉ tính riêng ở quận Ba Đình, trước dự án 61 Trần Phú, đã có hàng loạt dự án bất động sản thương mại được xây dựng trên những khu đất từng là nhà máy, xí nhgiệp như Nhà máy in Tiến Bộ; May Chiến Thắng; Cơ khí In;...   

"Nếu chưa thể đạt được những mục tiêu đưa không gian công cộng vào nội đô mà quy hoạch đề ra, thì chúng ta phải xem lại quy trình, cơ sở nào những dự án trên được thực hiện. Cần phải nhấn mạnh mục tiêu quy hoạch là phát triển không gian, tăng cường chất lượng sống đô thị cho cộng đồng, đảm bảo tiếp cận tài nguyên toàn xã hội chứ không phải chỉ một nhóm lợi ích nào.

Với những công trình đã quá cũ, xuống cấp, không còn mang lại nhiều lợi ích cho cộng đồng, việc đánh đổi phải mang lại lợi ích tương xứng. 

Quay lại với dự án 61 Trần Phú, tại đây có một bức phù điêu ghi lại ký ức người Hà Nội đánh thắng giặc trên không. Công trình này có thể thay thế, nhưng cái mới phải mang lại giá trị lớn hơn hiện tại về về kinh tế, văn hóa, nghệ thuật và lịch sử… với định lượng được cụ thể hóa bằng tiền. 

Với vị trí hiện nay, hơn 9.000 m2 đất 61 Trần Phú có thể nói là "đất vàng", song mức giá chuyển đổi từ đất công sang đất tư nhân chỉ vài trăm tỷ đồng là không tương xứng. Hà Nội có thể bán đất nhưng phải bán đúng giá, không thể bán rẻ như đất ngoại ô hay cho không được", KTS Trần Huy Ánh bày tỏ quan điểm.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất năm 2021 của Postef, dự án số 61 Trần Phú ghi nhận chi phí dở dang dài hạn là 808 tỷ đồng tính đến 31/12/2021. Trong khi đầu năm 2021, con số này là hơn 680 tỷ đồng. Theo lý giải từ công ty, dự án có tổng mức đầu tư là 1.574 tỷ đồng, được triển khai từ năm 2012. Chi phí tập hợp cho dự án chủ yếu bao gồm: 24,7 tỷ đồng tiền ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án; 604,14 tỷ đồng tiền thuê đất trả tiền một lần cho diện tích 7.523 m2 và 5,3 tỷ đồng tiền thuê đất trả hàng năm cho diện tích đất 1.555 m2 nằm trong chỉ giới mở đường công ty đang sử dụng; 125 tỷ đồng chi phí hỗ trợ di dời của liên danh và các chi phí khác.

chọn
Đề xuất đầu tư gần 20.500 tỷ đồng xây 88 km cao tốc Quảng Ngãi - Hoài Nhơn
Dự án có tổng mức đầu tư là 20.469 tỷ đồng được đầu tư bằng vốn đầu tư công; dự kiến khởi công vào quý IV/2022, cơ bản hoàn năm 2025 và hoàn thành đưa vào khai thác, vận hành năm 2026.