Giao dịch thứ cấp đất nền, căn hộ có dấu hiệu sôi động

Báo cáo về thị trường nhà ở do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) công bố mới đây đã chỉ ra, năm 2023, nguồn cung nhà ở thương mại vẫn trong tình trạng rất khan hiếm.

Dù tổng nguồn cung nhà ở cả năm qua đạt khoảng 55.329 sản phẩm, tăng khoảng 14% so với tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2022; song nếu so với năm 2018 (thời điểm chưa xảy ra Covid-19) thì chỉ bằng khoảng 32% (180.000 sản phẩm). 

Cơ cấu sản phẩm ngày càng mất cân đối khi thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở thương mại giá bình dân. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 6% vào năm 2023. Nguồn cung căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có từ các dự án NƠXH, các dự án nhà thương mại tại các tỉnh thành cấp 2,3.

Nguồn cung ghi nhận mức cao nhất với các sản phẩm căn hộ trung cấp (chiếm tỷ trọng 40%), tuy nhiên, phân khúc này cũng bắt đầu khan hiếm tại 2 đô thị đặc biệt. Nguồn cung căn hộ giá 40 triệu đồng/m2 gần như chỉ có tại các tỉnh thành xung quanh như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh…

Xếp sau căn hộ trung cấp về tỷ trọng nguồn cung là các sản phẩm thấp tầng, đất nền (24%); căn hộ cao cấp (22%); căn hộ siêu sang và bình dân chiếm cùng chiếm tỷ trọng tương đương ở mức 5%.

Năm 2023, tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường đạt 33%, tức khoảng 18.600 căn hộ, sản phẩm thấp tầng được giao dịch thành công. Chỉ số này tương đương với tổng lượng giao dịch nhà ở năm 2022, song so với năm 2018 bằng khoảng 17%. Lượng giao dịch đã có sự phục hồi dần qua các quý. Riêng quý IV, tốc độ phục hồi giao dịch có chững lại do quý III ghi nhận 1 dự án căn hộ nổi bật với khoảng 2000 giao dịch.

Xét theo phân khúc, căn hộ trung cấp dẫn đầu về số lượng giao dịch, chiếm 43%. Theo sau là phân khúc căn hộ cao cấp, chiếm 27%. 

Nhìn chung, VARS cho rằng trong ngắn hạn, lượng giao dịch sẽ khó bật tăng do nguồn cung vẫn khan hiếm, không phù hợp với khả năng tài chính của người mua. Mặt bằng lãi suất đã giảm nhưng nhà đầu tư, doanh nghiệp vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn tín dụng do không đáp ứng được điều kiện vay vốn,... 

Số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và đang ngày càng có xu hướng sụt giảm, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp. Nút thắt về pháp lý khiến cơ quan quản lý Nhà nước thận trọng hơn trong việc phê duyệt dự án. Vướng mắc pháp lý khiến doanh nghiệp gặp khó khăn về đầu ra, không có nguồn lực để trả nợ và phát triển dự án mới.  

Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp ghi nhận một số nhà đầu tư bắt đầu tận dụng ưu đãi về lãi suất để săn tìm các sản phẩm tiềm năng. Giao dịch thứ cấp diễn ra ngày càng sôi động, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ, đất nền.

Thị trường đã bắt đầu ghi nhận một vài khu vực tạo sốt nóng cục bộ. Một số dự án tái định cư giá rẻ, chỉ khoảng 3 - 4 triệu đồng/m2 với hạ tầng đồng bộ ghi nhận mức giá bị đẩy lên gấp 2,3 lần trong 1 tháng. Sản phẩm đất đấu giá ghi nhận mức thanh khoản ngày càng cải thiện, cạnh tranh trực tiếp với các sản phẩm đất nền thứ cấp, dự án.

Có phải lúc thích hợp để đầu tư BĐS?

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhìn nhận, Chính phủ, các cơ quan ban ngành, hệ thống ngân hàng vừa trải qua một năm tương đối bận rộn với thị trường bất động sản.

"Ngay từ những ngày đầu năm 2023, khi có dấu hiệu đuối sức rõ rệt, thị trường đã nhận được hàng loạt trợ lực. Tuy nhiên, dù đã có nhiều động thái nhưng mức độ tác động lại chưa rõ ràng. Theo khảo sát của VARS, các động thái phát huy tác động thực tế tới thị trường và doanh nghiệp bất động sản chỉ chiếm khoảng 10%.

Về phía các ngân hàng, mặc dù đã đồng loạt hạ lãi suất cho vay nhưng chính sách này chưa thực sự tác động tích cực tới thị trường bất động sản như kỳ vọng do nhu cầu vay không cao. Kết quả giải ngân gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng cũng đạt mức thấp, chưa đến 1%.

Do đó, cần có thêm các cơ chế chính sách cụ thể, mở và được áp dụng ngay để xử lý nhanh nhất các nhóm vướng mắc đang tồn đọng", ông Đính nói. 

Mặc dù nhận định ngành địa ốc vẫn còn phải đối mặt với rất nhiều khó khăn, song chuyên gia này cũng bày tỏ quan điểm thị trường luôn đan xen thách thức và cơ hội. Vì vậy, nếu biết nắm bắt, 2024 vẫn sẽ là thời điểm phù hợp để nhà đầu tư xuống tiền.

Tất nhiên, để nắm bắt cơ hội, nhà đầu tư cũng phải biết lựa chọn các sản phẩm đảm bảo về pháp lý và phù hợp với khả năng tài chính. Ưu tiên làm việc với các môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề, các sàn giao dịch, chủ đầu tư uy tín. Nhất là cần tránh chạy theo tâm lý đám đông như quá lo lắng về mức độ khó khăn của thị trường hay kỳ vọng giá tiếp tục giảm mà đánh mất đi các cơ hội phù hợp.