VARS: 30 - 40% lực lượng môi giới sắp quay lại thị trường, ngành bất động sản khả năng phục hồi rõ nét từ cuối quý III

Thông tin tại "Diễn đàn thị trường bất động sản 2024 - Vượt qua thách thức", Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã nhận định ngành địa ốc vừa trải qua một năm đầy vất vả.

“Rất nhiều khó khăn tồn tại dưới dạng ẩn từ các thời kỳ trước, lần lượt ngoi lên, xiết chặt khiến thị trường trở nên lao đao, điêu đứng. Khoảng thời gian này là hệ quả của quá trình thị trường phát triển thiếu kiểm soát, kém minh bạch và an toàn từ trước đó.

Có thể nói, 2023 là năm bùng phát căn bệnh khó khăn của ngành bất động sản tại Việt Nam, sau khoảng thời gian ủ bệnh khá dài và có dấu hiệu khởi phát kể từ tháng 5/2022. Có quá nhiều lỗ hổng trong quá trình phát triển của thị trường, từ cơ chế, chính sách đến quá trình thực thi. 

Sức khỏe nội tại của doanh nghiệp chưa đủ mạnh và khả năng ứng biến với các tình huống còn chưa cao. 2023 là năm tiếp theo ghi dấu nhiều cuộc chia ly. Cụ thể, trong năm qua có 1286 doanh nghiệp giải thế, tăng 7,7% so với năm 2022. Số lượng doanh nghiệp bất động sản ngừng có thời hạn tăng 47,4%. Trong khi số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới đạt 4.725, giảm 45%. 

Mặc dù vậy, trong năm qua cũng có 2270 doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tăng 9,1%. Hàng nghìn môi giới nhà đất mất việc, bỏ nghề, chỉ còn khoảng 20% lực lượng đang hoạt động.

Rất nhiều vấn đề nghịch lý trên thị trường đang tồn tại mà chưa tìm được cách xử lý. Điển hình như thực trạng phân khúc cần thì không có, phân khúc vượt quá khả năng tài chính của người dân thì tồn kho; nhà ở xã hội nơi cháy hàng, nơi ế chỏng chơ; ngân hàng thừa tiền, trong khi doanh nghiệp thì thiếu vốn.

2023 còn là năm chứng kiến nhiều phi vụ lừa đảo, vi phạm pháp luật quy mô lớn, khiến cho khó khăn của thị trường ngày càng trở nên trầm trọng hơn”, VARS đánh giá.  

Những điểm nhấn trong năm 2023

Theo phân tích từ đội ngũ chuyên gia của đơn vị, năm vừa qua, các phân khúc trên thị trường đã ghi nhận những diễn biến đa chiều.     

Nhà ở xã hội vẫn để lộ nhiều bất cập với sự lệch pha cung - cầu, thiếu vắng trầm trọng nguồn cung. Dù được kỳ vọng sẽ là “quân át chủ bài” trên thị trường nhà ở, song đến cuối năm, phân khúc này vẫn chưa thực sự tỏa sáng như kỳ vọng.

Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là phân khúc ghi nhận sự ảnh hưởng nặng nề nhất. Mặc dù cơ sự trợ giúp từ Nghị định 10/2023/CP-NĐ, song thị trường này vẫn tối đường tái xuất. 

Bất động sản thương mại bán lẻ tại các TTTM cao cấp vẫn duy trì mức độ quan tâm nhất định trong bối cảnh mặt bằng nhà phố bị bỏ trống ngày càng nhiều. Trong khi đó, bất động sản thương mại văn phòng, nhất là hạng A lại gặp nhiều thách thức do xu hướng thu hẹp quy mô và di dời ra ngoài khu vực trung tâm.

Với sự gia nhập của nhiều dự án FDI, bất động sản công nghiệp liên tục là điểm sáng trong cả năm. Đây cũng là phân khúc duy nhất có mức giá tăng nhưng vẫn được đón nhận. Song, kết quả này chỉ đúng với các khu công nghiệp lớn có sự tham gia của doanh nghiệp nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.  

Hoạt động M&A đạt kết quả tương đối khả quan với tổng giá trị M&A năm 2023 ngành bất động sản chiếm tỷ trọng 23%, đứng thứ 2 trong các ngành kinh tế. Tuy nhiên, mới chỉ ghi nhận phần lớn giao dịch thành công từ các nhà đầu tư ngoại.

Với bất động sản thổ cư, phân khúc này vẫn duy trì mức độ quan tâm nhất định. Các giao dịch nhằm
mục đích ở thực chiếm trên 80%. Cầu đầu tư duy trì với các sản phẩm có khả năng khai thác cho thuê ổn định.

Đất nền không còn tình trạng sốt như thời kỳ trước, các sản phẩm trải qua nhiều nhịp giảm giá, cắt lỗ 30 - 40% nhưng vẫn khó thanh khoản. Tuy nhiên, mức giảm này được hiểu là so với đỉnh sốt, do đó vẫn chưa thực sự tiệm cận sát với giá trị thực.

Các phiên đấu giá đất đã bắt đầu sôi động trở lại tại một số địa phương như Hà Nội, Hải Dương, Hải Phòng,... Hàng trăm ô đất tại các khu dân cư, khu đô thị, đã được đấu giá thành công với mức giá cao hơn khoảng 5 - 10% so với giá khởi điểm.

Thậm chí, nhiều nhà đầu tư trúng đấu giá đã sang tay kiếm lời từ vài chục tới trăm triệu. Người
dân có nhu cầu thực chuộng đất đấu giá bởi đây là quỹ đất sạch, pháp lý đảm bảo, tránh được rủi ro về dài hạn.

Tuy nhiên, tình cảnh trái ngược cũng diễn ra ở nhiều nơi. Nhiều cuộc đấu giá diễn ra, với tỷ lệ thành công rất thấp, thậm chí không có người mua hồ sơ. Nhiều trường hợp đã trúng nhưng sau đó chấp nhận bỏ cọc. Nguyên nhân chính do thời điểm này thị trường khá trầm lắng, nhưng các địa phương lại áp giá khởi điểm đất ngang bằng với thời kỳ thị trường sôi động.

Tựu chung lại, VARS tổng kết ngoại trừ phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn duy trì sự hấp dẫn với các nhà đầu tư ngoại quốc thì trong năm 2023, bất động sản đã giảm sức hút và tạm đánh mất vị trí “vedete” trong “bộ sưu tập đầu tư” của khách hàng.

2024 - Năm cuối cùng thị trường "vượt chướng ngại vật"?

Sang năm 2024, Tổ nghiên cứu thị trường của VARS dự báo khả năng cao đây sẽ là năm cuối cùng thị trường bất động sản trải qua quá trình “vượt chướng ngại vật”. Dù khó bùng nổ, song thị trường sẽ đi dần vào ổn định. 

Về bản chất, thay đổi này không phải sự phát triển, mà là nỗ lực tiến về vạch xuất phát thay vì tồn tại trong trạng thái âm như thời kỳ vừa qua. Tuy nhiên, đây sẽ là căn cứ và nền tảng để thị trường chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới mang tính ổn định, bền vững và hiệu quả hơn. 

Trải qua quá trình thanh lọc, sức khỏe nội tại và khả năng ứng biến với các khó khăn, thử thách của các chủ thể tồn tại trên thị trường sẽ được nâng lên. 

Các thay đổi trong các sắc luật mới tuy chưa được áp dụng, nhưng sẽ là tín hiệu tích cực để các chủ thể gửi gắm niềm tin và sốc lại tinh thần cho công đoạn chuẩn bị trong thời kỳ sắp tới, với điều kiện Luật Đất đai sửa đổi phải “ăn nhập” và thống nhất với 2 sắc luật đã được thông qua trước đó (Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi). 

Đơn vị này dự báo nửa đầu năm 2024, thị trường tiếp tục duy trì tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023, nhưng từ cuối quý III trở đi, sự phục hồi mới được thể hiện rõ rệt. Trong năm nay, ngành bất động sản sẽ đón nhận sự quay trở lại của khoảng 30 - 40% môi giới. Cùng với đó là các chương trình mở bán quy mô lớn sẽ diễn ra thường xuyên, liên tục hơn.