BĐS nửa cuối 2023 đã có những tín hiệu tốt, chuyên gia đánh giá vẫn còn quá sớm để lạc quan

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, nhìn chung năm 2023 thị trường bất đọng sản (BĐS) tiếp tục khó khăn, hoạt động đầu tư xây dựng đình trệ, việc tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp gặp nhiều vướng mắc, giải ngân vốn đầu tư công chậm… dẫn tới hoạt động sản xuất kinh doanh của nhiều doanh nghiệp xây dựng, BĐS, vật liệu xây dựng suy giảm.

Trong 6 tháng cuối năm 2023, thị trường BĐS đã có những tín hiệu tích cực hơn so với nửa đầu năm. Trong đó, lượng tìm kiếm giao dịch các phân khúc đất nền, chung cư... có sự phục hồi tốt; nguồn cung từ các dự án mới, giao dịch xuất hiện ngày càng nhiều.  

TS Cấn Văn Lực cũng có góc nhìn tương tự, vị này cho biết thêm đà phục hồi chung của nền kinh tế có sự tác động rõ rệt lên thị trường BĐS.

Thị trường chứng khoán đã dần hồi phục, trong đó, lĩnh vực BĐS nhận được sự đánh giá khá tích cực từ các nhà đầu tư trên sàn. Theo thống kê, 11 tháng năm 2023, giá cổ phiếu BĐS tăng gần 10%. Trong khi năm ngoái, cổ phiếu BĐS giảm 38%. Đầu năm sau cũng sẽ là thời điểm thuận lợi để nhà đầu tư đưa ra quyết định mua bán. Lý do bởi lãi suất giảm và giá BĐS được điều hòa về mức hợp lý", ông Lực nói trong một hội nghị mới đây.

Trong quý cuối năm, công cuộc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS cũng tiếp tục diễn ra sôi nổi. Đầu tháng 10, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký công điện tháo gỡ vướng mắc trong việc thực hiện quản lý, sử dụng đất, giao đất, định giá đất. 

Trong tháng 11, ba dự thảo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai đã được đưa ra thảo luận, trong đó có 2 luật lớn đã được thông qua.

Sang tháng 12, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ tiếp tục làm việc với tỉnh Đồng Nai về các dự án BĐS, nhà ở xã hội; Tổ công tác đặc biệt của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có buổi họp để rà soát, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư trên địa bàn;...

Phục hồi nhưng chưa đáng kể  

Mới đây nhất, Thủ tướng đã ký ban hành Công điện về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt, kịp thời, hiệu quả các giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Chính phủ đánh giá thị trường BĐS trong thời gian vừa qua đã có chuyển biến theo chiều hướng tích cực. 

Tuy nhiên, Công điện cũng nêu rõ, doanh nghiệp và thị trường còn nhiều khó khăn, vướng mắc liên quan đến các thủ tục pháp lý, tiếp cận tín dụng, nhất là thủ tục giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng cuối năm, thị trường đã có những tín hiệu tích cực hơn so với nửa đầu năm; song vẫn cần theo dõi sát diễn biến và tiếp tục thực hiện các biện pháp tháo gỡ mạnh mẽ trong thời gian tới.

hìn lại bức tranh BĐS 2023, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARs) nhận định với người viết rằng, đà phục hồi của ngành địa ốc có sự tăng trưởng từ quý sau so với quý trước, song nhìn chung vẫn ở mức thấp. 

Vị chuyên gia lý giải, nguồn cung các phân khúc đều đang rất hạn chế. Kể cả với loại hình chung cư ở TP HCM hay Hà Nội, thay vì đại trà như trước thì giờ cũng chỉ có rất ít sản phẩm.

Trong khi đó, nhu cầu trên thị trường lại rất nhiều. Vì vậy, nguồn hàng khi ra mắt thì cơ bản đều sẽ bán được, giá bán theo đó cũng bị đẩy lên một chút so với trước dù đang trong thời kỳ khủng hoảng.

Thực tế lượng giao dịch cuối năm 2023 có gia tăng so với thời điểm đầu năm. Song, xét về tổng thể thì vẫn là con số nhỏ. Số liệu do VARS phân tích cho thấy, lượng giao dịch trong 3 quý qua đạt khoảng 10.000 sản phẩm từ các dự án ở thị trường sơ cấp, chưa được 10% so với cùng thời điểm các năm 2018, 2019 hay giai đoạn trước đại dịch Covid-19.

Nguyên nhân chính nằm ở việc lượng hàng hiện không nhiều, trong khi lực cầu yếu, dòng tiền cạn kiệt. Các sản phẩm thuộc phân khúc đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận người dân như nhà ở xã hội, chung cư giá bình dân thì lại khan hiếm.

Nhiều người mua thực vẫn muốn lựa chọn chung cư để ở. Lý do bởi giá chung cư khoảng trên dưới 3 tỷ đồng/căn, trong khi giá nhà đất loanh quanh ngưỡng chục tỷ đồng mỗi căn.

"Hiện tỷ lệ hấp thủ của các sản phẩm phục vụ mục đích đầu tư là rất thấp, gần như không bán được. Còn các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, điển hình như chung cư, cầu rất nhiều nhưng cung lại rất ít.

Ngay cả ở Hà Nội cũng gần như không có dự án mới, nguồn hàng chủ yếu từ một số dự án cũ mở bán giai đoạn tiếp theo. Một số dự án chuẩn bị ra mắt trong thời gian qua thì lại gặp trục trặc do vướng mắc pháp lý hoặc từ những vấn đề liên quan đến chủ đầu tư (đơn cử như Hanoi Landmark 51 của Sông Đà 1.01); dự án tốt gần như không có. Nhìn chung cả năm, tỷ lệ hấp thụ có sự tăng trưởng từ quý sau so với quý trước, song tổng lượng giao dịch vẫn ở mức thấp.

Ngoài ra, liên quan đến phân khúc đất đấu giá, những đô thị lớn như Hà Nội hay TP HCM không còn nhiều quỹ đất, chỉ có một số ít địa phương được chính quyền tổ chức trong thời gian qua như Đông Anh, Hà Đông, Thanh Trì...

Song, số lượng không lớn, giao dịch không nhiều. Thông thường mỗi phiên cũng chỉ đấu thành công vài chục lô đất, so với nhu cầu sở hữu BĐS trong dân thì chưa thấm vào đâu.

Bản thân đất nền cũng là dòng sản phẩm ngày càng khan hiếm. Điều này lý giải vì sao giá đấu trúng của các thửa đất vẫn neo cao trong bối cảnh hiện nay, thậm chí có thể càng ngày càng tăng chứ không giảm.

Ngay cả khu vực ngoại thành như Gia Lâm, giá đất đấu cũng ngót nghét 70 - 100 triệu đồng/m2. Nói chung, những sản phẩm này đa phần phục vụ cho mục đích đầu cơ của giới nhà giàu - những nhà đầu tư sẵn tiền mặt.

2024 chưa thể là năm bùng nổ, thị trường bất động sản không những chưa thể hoàn toàn thoát ra khỏi các khó khăn mà thậm chí, còn phải đối mặt với những thách thức khó nhằn hơn so với năm 2023", ông Đính chia sẻ với người viết.