Kịch bản 'đảo chiều' của thị trường bất động sản từ nửa cuối 2024

Thị trường bất động sản đang bước vào những ngày cuối cùng của năm 2023. Mặc dù còn đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức như tăng trưởng kinh tế chưa thực sự hồi phục (GDP cả năm ước đạt 5 - 6%, trong khi mục tiêu đặt ra là 6,5%), thị trường vốn chưa hoàn toàn khơi thông (lãi suất giảm nhưng tiền gửi của dân vẫn tăng mạnh, phát hành trái phiếu doanh nghiệp sụt giảm), câu chuyện pháp lý còn dang dở,...

Song, nhiều dự báo tích cực về sự khởi sắc của thị trường trong năm 2024 vẫn được giới chuyên gia đưa ra tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES 2023) diễn ra mới đây. 

Dưới góc nhìn chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực cho rằng Việt Nam hiện đang có 4 động lực tăng trưởng chính, bao gồm Trung Quốc mở cửa trở lại; đón đầu cơ hội dịch chuyển chuỗi cung ứng và dòng vốn đầu tư toàn cầu; dịch vụ, tiêu dùng tăng trưởng khả quan; đầu tư công, Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội được đẩy mạnh.

Bên cạnh 4 động lực tăng trưởng trên, Việt Nam cũng đang sở hữu một nền tảng vĩ mô ổn định khi lạm phát thấp, tỷ giá vừa phải, rủi ro nợ xấu trong tầm kiểm soát. Kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn, hội nhập quốc tế thông qua việc ký kết các hiệp định FTA đang được thực hiện tốt. 

Quá trình hoàn thiện thể chế cũng đang được đẩy mạnh. Cuối tháng 11, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Dự kiến năm sau sẽ tiếp tục thông qua Luật Đất đai (sửa đổi).

“Đây là những cơ sở để chúng ta mạnh dạn dự đoán, nền kinh tế Việt Nam có triển vọng hồi phục trong năm 2024. Khi kinh tế khởi sắc, thị trường bất động sản cũng chuyển biến tích cực là điều tất yếu”, ông Lực nói. 

Theo các chuyên gia, ngành địa ốc đang ghi nhận khả quan nhiều tín hiệu để có thể “đảo chiều” trong năm sau.

Nói rõ hơn về hiện tượng này, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ: “Nhìn lại quá khứ, tín hiệu đảo chiều từng xuất hiện trong chu kỳ trước của thị trường bất động sản, diễn ra vào quý II/2013. 

Đó là giai đoạn lần đầu tiên sau 7 năm liên tiếp, lượng hàng tồn kho trên thị trường giảm 15%. Lúc này, có 3 yếu tố tác động đến tín hiệu đảo chiều là lãi suất, tăng trưởng tín dụng và chính sách bất động sản. Mỗi yếu tố này đều có độ trễ lên thị trường khác nhau. 

Về lãi suất tiền gửi huy động dưới 6 tháng, quý I/2012, NHNN bắt đầu giảm mạnh. Mất 1,5 năm sau, tức vào quý II/2013, thị trường dần phản ứng. 

Về tăng trưởng tín dụng, năm 2012 tăng trưởng 7%, đến năm 2013 tăng trưởng 13%. Như vậy, mất khoảng 1 năm để thị trường phản ứng. 

Về chính sách bất động sản, năm 2013 chúng ta có gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Thị trường cũng mất khoảng 1 năm sau để phản ứng. 

Từ đây, chúng ta hoàn toàn có cơ sở để nói về thời điểm đảo chiều của thị trường trong chu kỳ này. Năm 2023, nhìn chung lượng quan tâm đến bất động sản có xu hướng đi ngang.

Về lãi suất, từ đầu năm 2023, NHNN đã 3 lần điều chỉnh giảm trần lãi suất huy động, 4 lần hạ lãi suất điều hành. Hiện nhiều ngân hàng đã giảm 3 - 5% lãi suất huy động so với đầu năm. Như vậy, lãi suất đang dần tiệm cận ở mức lý tưởng.

Về hạn mức tăng trưởng tín dụng, NHNN đề ra năm 2023 đạt 14 - 15%, song đến ngày 22/11, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống mới đạt 8,21%, vẫn còn khoảng cách rất lớn so với chỉ tiêu.

Về chính sách bất động sản, nhiều bộ luật quan trọng, trong đó có Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) mới được thông qua. Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến thông qua vào năm 2024.

Cùng với đó, nhiều chính sách hỗ trợ thị trường cũng được đẩy mạnh như gói hỗ trợ lãi suất 40.000 tỷ đồng, gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, lập 5 tổ công tác tháo gỡ đầu tư công, Nghị định 08 và Dự thảo Thông tư 16 gỡ khó cho thị trường trái phiếu, Nghị định 10 tháo gỡ cho bất động sản nghỉ dưỡng…

Tựu chung lại, có rất nhiều yếu tố tạo nền tảng cho thời điểm đảo chiều của thị trường trong giai đoạn tới. Chúng tôi xác định tín hiệu này sẽ rơi vào khoảng quý II - quý IV/2024, thị trường chuyển từ trạng thái trầm lắng sang xu hướng dần hồi phục.

Song, cần lưu ý rằng đảo chiều không có nghĩa là thị trường sẽ đi lên ngay lập tức mà cần có lộ trình. 

Nói một cách dễ hiểu, khi đang trong xu hướng đi ngang dưới đáy dài hạn, đảo chiều có nghĩa là thị trường bắt đầu thoát khỏi xu hướng đi ngang đó và cần một khoảng thời gian nhất định để quay về phát triển như giai đoạn trước đó. Đơn cử như giai đoạn 2016 - 2019, khi giá cả, thanh khoản... đều sôi động”.

Diễn biến thị trường sau khi đảo chiều

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong chu kỳ trước, sau khi bước ra khỏi giai đoạn khó khăn, thị trường đã dần phục hồi theo 4 giai đoạn chính là thăm dò - củng cố - khởi sắc - ổn định. 

Trên cơ sở đó, ông Quốc Anh đã đưa ra kịch bản về lộ trình phục hồi của thị trường sau thời điểm đảo chiều trong chu kỳ này.  

Cụ thể, từ quý III - quý IV/2024, thị trường bất động sản dự kiến bước vào giai đoạn thăm dò. Thanh khoản nhỏ lẻ, chủ yếu xuất hiện ở một số phân khúc ở thực như nhà riêng, chung cư. 

Dòng tiền có xu hướng rời những tài sản mang tính chất đầu cơ để trú ngụ trong những tài sản mang tính chất phòng thủ. Minh chứng là với chung cư, loại hình này ít bị ảnh hưởng nhất, mặt bằng giá không giảm và vẫn ổn định từ năm 2021 đến nay. 

Từ quý IV/2024 - quý I/2025, thị trường sẽ bước vào giai đoạn củng cố, khơi thông nguồn tiền và đẩy mạnh tháo gỡ pháp lý để tạo động lực phát triển. Hiện ở TP HCM, 67/180 dự án được giải quyết về mặt pháp lý; còn ở Hà Nội là 419/712 dự án. Vẫn còn rất nhiều vướng mắc cần được tháo gỡ. 

Từ quý II - quý IV/2025, thị trường sẽ chuyển sang giai đoạn khởi sắc, ghi nhận kinh tế quay trở lại guồng quay phát triển, nguồn tiền đầu tư tăng trưởng. 

Tiềm lực tài chính chủ đầu tư và môi trường tiền tệ cải thiện dần sẽ giúp phục hồi nguồn cung và thanh khoản trên diện rộng. Giá bất động sản lúc này được dự báo tiếp tục xu hướng tăng.

Cuối cùng là giai đoạn ổn định, dự kiến từ quý I/2026 trở đi. Thị trường đã giải quyết được tất cả những vấn đề tồn đọng, tiếp đà tăng trưởng tốt về thanh khoản, giá tăng mạnh. 

Đồng thời, ghi nhận hiện tượng “trăm hoa đua nở” với đa dạng các loại hình bất động sản cùng phát triển. Thị trường cực kỳ sôi động. 

Bên cạnh những loại hình đáp ứng nhu cầu thực, dẫn sóng phục hồi như chung cư hay nhà riêng thì còn xuất hiện cả các sản phẩm đầu cơ, bất động sản nghỉ dưỡng, nhà phố, đất nền,.... Các sản phẩm này đều tăng trưởng về cả niềm tin từ nhà đầu tư lẫn lượng giao dịch trên thị trường.