Sổ hồng chưa chắc đã có lợi cho nhà đầu tư Cocobay Đà Nẵng?

"Văn bản của Bộ TN&MT không phải khai sinh hay cho phép, mà là nhắc nhở"

Trước văn bản này, vụ "vỡ trận" dự án condotel Cocobay Đà Nẵng do CTCP Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) làm chủ đầu tư đã khiến thị trường bất động sản quan tâm.

Trao đổi với Luật sư Trương Thanh Đức về vấn đề trên, ông Đức cho rằng việc cấp sở hữu cho condotel không có gì thay đổi nên việc có hay không có công văn cũng vậy: "Về lí là phải cấp chứ không thể nói là không cấp. Tuy nhiên, cấp bao nhiêu năm, cấp như thế nào thì theo những qui định liên quan. Văn bản của Bộ TN&MT không phải khai sinh hay cho phép, mà là nhắc nhở."

Về vụ việc Cocobay Đà Nẵng, vị luật sư này cho rằng đây hoàn toàn là chuyện bình thường. Công ty Thành Đô có thể đề xuất bất cứ phương án gì, thậm chí nhà được mua rồi họ nói không bán nữa và phá đi, nhưng sẽ phải chịu trách nhiệm theo hợp đồng và theo pháp luật.

Phía nhà đầu tư (NĐT) cũng hoàn toàn có thể không đồng ý với các phương án đó và yêu cầu Thành Đô thực hiện đúng hợp đồng. Nếu không thể đạt được thống nhất và xảy ra tranh chấp thì lúc đó sẽ do Tòa án phân xử.

"NĐT có cơ sở là hợp đồng đã kí kết với Thành Đô để kiện nếu Thành Đô đơn phương phá vỡ hợp đồng. Tất nhiên là việc này không đơn giản và tốn kém nhưng về lí thì không vấn đề gì cả, giống mọi vụ tranh chấp khác", ông Đức cho biết.

Đưa ra một góc nhìn nhận khác, LS Trần Đức Phượng cho rằng việc cấp sổ hồng cho condotel "chưa chắc đã có lợi cho nhà đầu tư". Theo đó, ông Phượng chỉ rõ: "Nếu công nhận loại hình condotel thì phải có đầy đủ các chế định pháp lí liên quan để loại hình này "sống" được. Còn bây giờ cấp chứng nhận cho loại hình này mà thiếu các chế định pháp lí liên quan thì có thể làm tình hình càng phức tạp hơn."

"Đối với nhà đầu tư dự án Cocobay Thành Đô, ngày trước chưa có hướng dẫn cấp sổ hồng thì chủ đầu tư nói rằng không giao cho NĐT được. Còn bây giờ nếu cấp sổ, chủ đầu tư có thể bỏ mặc không vận hành và cam kết nữa, NĐT tự nhận và vận hành condotel. NĐT đâu nghĩ rằng mua condotel thì phải tự vận hành và xử lí mà mua rồi cho chủ đầu tư thuê lại để lấy tiền", ông Phượng đưa ra một giả thiết.

Như vậy, LS Trần Đức Phượng khẳng định việc cấp sổ hồng mới đảm bảo tính pháp lí, còn việc khai thác và sử dụng như nào là quan trọng thì chưa có qui định cụ thể. Trong thời điểm hiện tại, văn bản của Bộ TN&MT chưa giải quyết được vấn đề cốt lõi của loại hình sản phẩm này.

Lối thoát nào cho các nhà đầu tư tại Cocobay Đà Nẵng?

Nhiều nhà đầu tư Cocobay Đà Nẵng đến biểu tình trước trụ sở Thành Đô ngày 14/2. (Ảnh: Thu Thủy).

Từ cuối năm 2019 đến nay, khách hàng mua condotel tại Cocobay Đà Nẵng đã hai lần kéo đến trụ sở Thành Đô căng băng rôn phản đối công ty vi phạm các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng mua bán khi đơn phương chấm dứt chi trả lợi nhuận cam kết.

Nhiều nhà đầu tư đã nộp 95 - 97% giá trị căn condotel đã mua, tuy nhiên đến nay chưa được Thành Đô bàn giao trong khi theo hợp đồng mua bán, thời hạn bàn giao các condotel vào tháng 1/2018. Thậm chí, một số nhà đầu tư chấp nhận phương án thanh lí hợp đồng mua bán condotel mà Thành Đô đề ra. Tuy nhiên, sau khi kí kết hợp đồng thanh lí, các khách hàng này phản ánh rằng chưa thấy công ty có động thái chi trả tiền thanh lí hợp đồng.

Chia sẻ thêm về dự án Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận", LS Trương Thanh Đức cho rằng "câu chuyện Thành Đô cam kết 10 – 12% là bình thường và hợp lí, chẳng qua là bị đổ bể phương án, dòng tiền mất cân đối."

Ông Đức cho hay điều vô lí ở chỗ nếu cam kết như thế mà chủ đầu tư không đạt được thì doanh nghiệp phải lấy tiền gốc ra bù cho NĐT theo đúng hợp đồng cam kết thì chưa đúng với nguyên lí kinh doanh.

Theo ông Đức, Cocobay Đà Nẵng cam kết "phập phù". Nếu thị trường tốt, Thành Đô không thất thoát và không bị mất cân đối thì hoàn toàn có thể thực hiện được lợi nhuận cam kết 10 – 12%.

"Trên thế giới, cho vay với lãi suất 2 - 3%, trong khi tại Việt Nam lãi suất vay trên 10%, gửi ngân hàng đã 8% thì không có chuyện đầu tư condotel nhận 10% lãi suất là cao. Tôi lấy ví dụ như nếu dự án condotel nào cam kết chỉ có 5% nhưng không may trong thời điểm dịch cúm Covid-19 bùng phát thì chắc gì đã đạt được.

Còn nếu dự án condotel nào lấp đầy được phòng thì mức cam kết lợi nhuận 10% không khó. Như trường hợp Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận" do họ đầu tư dàn trải, không cân đối được dòng tiền, mất khả năng chi trả", ông Đức phân tích.

Do đó, theo ông Đức, khi đầu tư vào một dự án condotel còn phải cân nhắc nhiều yếu tố khác như thị trường, chất lượng công trình, uy tín chủ đầu tư, doanh nghiệp vận hành…, đặc biệt là chủ đầu tư có làm đúng như cam kết hay không.