Người dân sẽ khó mua bất động sản hơn thời gian tới?

Tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản trong quý vừa qua đã có sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc tại những địa phương khác nhau.

Cụ thể, theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý II, thị trường đón nhận 27.335 sản phẩm mở bán, với 19.747 sản phẩm chào bán mới, gấp 3 lần quý I, còn lại là hàng tồn của các giai đoạn mở bán trước đó. Hơn 60% nguồn cung nhà ở mở bán đến từ các dự án ở khu vực miền Bắc.

Phân khúc căn hộ chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu nguồn cung nhà ở sơ cấp với 14.646 sản phẩm mở bán. Trong đó, hơn 43% nguồn cung căn hộ mở bán mới trong quý II đến từ 1 dự án đại đô thị ở Hà Nội.

Khoảng 50% nguồn cung căn hộ đến từ phân khúc cao cấp mở bán vào quý vừa qua. Trong khi đó, tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc trung cấp ngày càng sụt giảm, bằng 26% tổng cung căn hộ. Nguồn cung căn hộ trung cấp chủ yếu nằm ở các tỉnh/thành cấp 2,3; các thành phố vệ tinh như Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Lào Cai, An Giang, Bình Định,… Lý do bởi trong bối cảnh quy đất khan hiếm, chi phí phát triển dự án tại 2 đô thị đặc biệt ngày càng cao.

Thị trường tiếp tục vắng bóng căn hộ thương mại giá bình dân. Nguồn cung căn hộ bình dân được đóng góp hoàn toàn bởi các dự án nhà ở xã hội tại các tỉnh thành cấp 2, cấp 3. 4

Nguồn cung phân khúc thấp tầng, đất nền cải thiện nhẹ, với số lượng dự án mở bán mới tăng trưởng, chủ yếu tập trung ở khu vực miền Trung trở ra do các khu vực này có nhu cầu đầu tư phục hồi đáng kể.

Về giao dịch nhà ở, hơn 75% lượng giao dịch được đóng góp bởi phân khúc căn hộ chung cư. Với sản phẩm thấp tầng, đất nền, lượng giao dịch trong quý II tăng 60% so với quý I. Trong đó, hơn 70% lượng giao dịch được đóng góp bởi 1 dự án đại đô thị tại Hải Phòng. Một số dự án có nguồn cung không nhiều khác tại miền Bắc, miền Trung cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khá tốt. 

Riêng về phân khúc nhà ở xã hội (NOXH), ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS thông tin từ năm 2021 đến nay, cả nước đã hoàn thành 75 dự án với quy mô 39.884 căn, mới đạt 9,3% kế hoạch 2021 - 2025.

Giao dịch phân khúc NOXH đã được cải thiện nhưng không đáng kể, tỷ lệ hấp thụ thấp đạt khoảng 40% với hơn 800 giao dịch thành công, chủ yếu đến từ các tỉnh thành phát triển gắn liền với phát triển công nghiệp.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE chia sẻ: “Nhu cầu NOXH vốn đã nóng lại càng trở lên cấp thiết khi thời gian qua xảy ra hàng loạt vụ hỏa hoạn thương tâm tại các khu chung cư mini, khu nhà trọ, gây thiệt hại nặng nề cả về vật chất lẫn sức khỏe và tính mạng của người dân.

Trong bối cảnh giá nhà ở thương mại liên tục thiết lập mặt bằng giá mới ở ngưỡng cao, việc đẩy mạnh phát triển phân khúc này được coi là chìa khóa quan trọng nhất giúp khơi thông nguồn cung nhà ở giá bình dân".

Ngoài ra, theo dữ liệu nghiên cứu của VARs IRE, vẫn tồn tại tình trạng một số dự án NOXH xây xong nhưng vướng mắc không bán được, khiến nhiều nhu cầu không được "khớp lệnh". Điều này không chỉ gây lãng phí nguồn lực đất đai, mà còn khiến cả chủ đầu tư và người dân đều thiệt hại. Đơn vị kiến nghị Chính phủ và các cơ quan ban ngành cần có biện pháp hỗ trợ tích cực hơn, trực tiếp tới từng dự án cụ thể để có thể giải quyết một cách triệt để. 

Giá bất động sản sẽ tăng với luật mới? 

Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sắp chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1/8, sớm hơn 5 tháng so với quy định ban đầu. Theo VARS, nhìn chung trước "giờ G", thị trường địa ốc trong nước vẫn đang duy trì, chờ đợi những nút thắt được tháo gỡ để thực sự khỏe lại.

Khi các bộ luật có hiệu lực thực thi, tâm lý chờ đợi sẽ được tháo bỏ, các chủ thể bắt đầu rục rịch chuyển động, doanh nghiệp phát triển bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý Nhà nước, chủ đầu tư tự tin hơn với việc ra hàng, nhà đầu tư có niềm tin trở lại, môi giới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới thay đổi để đáp ứng các quy định mới... Các bộ luật mới cũng sẽ là bộ lọc loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi.  

Song, cần lưu ý đến nguy cơ phát sinh mâu thuẫn nếu quy định mới không đủ chặt chẽ và liên kết với các điều luật, chưa đủ chi tiết, cụ thể. Khi vấn đề này xảy ra sẽ trở thành rào cản, làm giảm tác động tích cực của chính sách tới tiến trình phục hồi của thị trường.  

Do đó, VARS kiến nghị Cơ quan quản lý Nhà nước nhanh chóng nghiên cứu, ban hành các thông tư, nghị định hướng dẫn chi tiết, trải đường sẵn để các luật có cơ hội được thực thi ngay khi chính thức có hiệu lực.

Các bộ, ngành, địa phương chuẩn bị chặt chẽ để đảm bảo không tạo ra khoảng trống hay kẽ hở pháp luật trong quá trình tổ chức thực hiện; thường xuyên cập nhật, đánh giá kết quả thực thi của các đạo luật mới, tích cực tiếp nhận thông tin phản hồi để điều chỉnh; giải quyết dứt điểm các khó khăn, vướng mắc, cụ thể tới từng dự án, nhất là với nhà ở xã hội.  

Dưới góc nhìn chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Minh Phong cho biết, Luật Đất đai được xem là nền tảng cơ sở của 2 bộ luật còn lại. Khi các luật này chính thức có hiệu lực sẽ tạo điều kiện tháo gỡ pháp lý, góp phần đẩy nhanh thỏa thuận giữa doanh nghiệp với người dân về giải phóng mặt bằng. Đồng thời, các quy định mới cũng góp phần tạo sân chơi rộng hơn, minh bạch hơn.

Tuy nhiên, cần hết sức lưu ý đến việc có thể giá bất động sản sẽ tăng lên vì các quy định tính giá đất theo giá thị trường. Điều này khiến việc tiếp cận bất động sản của người dân gặp khó khăn hơn. Chắc chắn sẽ phát sinh những điểm trống, bất cập cần lưu ý để giải quyết.   

Bàn về giải pháp giúp thị trường bất động sản thực sự ổn định và phát triển trở lại, PGS. TS Trần Đình Thiên cho rằng rất cần đến chữ “thông”, tức thông cầu - thông cung. Để cung và cầu hiện bị tắc nghẽn có thể gặp nhau, giúp thị trường đổi sắc, cần chú ý 4 việc cấp bách cần thực hiện.

Thứ nhất, các vướng mắc thể chế phải được giải quyết nhanh và dứt điểm, để không kìm hãm nhịp phục hồi của thị trường.

Thứ hai, khơi thông các nguồn lực, có biện pháp thúc đẩy, tạo cơ hội để cả doanh nghiệp kinh doanh địa ốc và khách hàng/nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận nguồn vốn thuận lợi với mức lãi suất hỗ trợ, tạo động cơ tăng trưởng và phát triển mới.

Thứ ba, xem xét các giải pháp cải thiện mức lương tối thiểu để người dân có cơ hội tăng thu nhập, từ đó cầu cũng tăng lên. Thứ tư, tiếp tục thực hiện các giải pháp thu hút dòng đầu tư để duy trì và thúc đẩy các phân khúc bất động sản công nghiệp, thương mại và du lịch, nghỉ dưỡng.

Cần lưu ý các giải pháp cần được thực hiện đồng bộ, nút thắt nào có cơ hội được giải tỏa thì giải tỏa ngay để tránh mất đà phục hồi của thị trường. Khơi thông dòng vốn cho bất động sản chính là khâu trọng yếu.