Phó Thủ tướng chỉ ra nghịch lý '2 chính sách và 2 giá' trong đền bù thu hồi đất

Sáng 8/3, tại Hà Nội, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo Cổng TTĐT Bộ Tài nguyên và Môi trường, tại Hội thảo, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cùng các chuyên gia, đại biểu tham dự đã có trao đổi về các vấn đề liên quan tới giá đất, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ.

Nghịch lý “2 chính sách và 2 giá”

Nhận định mấu chốt là phương pháp tính toán, định giá đất đai, Phó Thủ tướng phân tích, nếu định giá đất đai không chính xác sẽ dẫn đến nhiều hệ luỵ phức tạp do nguyên nhân chủ quan, duy ý chí. Hiện nay có 5 phương pháp định giá đất đai nhưng rất khó chính xác nếu không xây dựng được cơ sở dữ liệu rõ ràng, phản ánh, thống kê đầy đủ giá trị đất đai, hoạt động kinh doanh đất đai. Đây là cơ sở để xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường trong điều kiện bình thường, ổn định, có sự điều tiết của Nhà nước, được cập nhật khi có biến động.

Bảng giá đất là căn cứ thực hiện các hoạt động thu hồi, đền bù, sử dụng đất đai một cách công bằng, minh bạch. Đồng thời, điều hoà giá trị gia tăng từ đất đai, bảo đảm công bằng giữa người dân, nhà nước, doanh nghiệp; cũng như giữa các khu vực, vùng miền, địa phương, thậm chí giữa các dự án có tính chất khác nhau.

“Trong kinh tế đất đai, Nhà nước không chỉ điều tiết ở những khu vực phát sinh giá trị gia tăng từ đất đai mà còn cả cộng đồng ở đó, cũng như ở những khu vực, cộng đồng khác và những dự án không phát sinh giá trị gia tăng từ đất đai”, Phó Thủ tướng nói.

Đề cập đến các hình thức thu hồi đất đai hiện nay (doanh nghiệp tự thoả thuận với người dân sau đó Nhà nước thực hiện thu hồi hoặc Nhà nước thực hiện thu hồi và giao đất sạch cho doanh nghiệp), Phó Thủ tướng cho biết dự thảo luật dự kiến mở rộng thêm một số khái niệm như Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất phát triển cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị, bảo vệ môi trường,…

Phó Thủ tướng nêu nghịch lý “2 chính sách và 2 giá”. Nếu doanh nghiệp tự thỏa thuận thì giá đền bù rất cao do doanh nghiệp thu lợi nhuận cao nhưng chỉ đối với những dự án quy mô nhỏ. Trong khi đó, những dự án quy mô lớn do Nhà nước thực hiện thu hồi có giá đền bù thấp hơn do phải bảo đảm công bằng, hài hoà các mục tiêu, kể cả về lợi ích kinh tế, các vấn đề xã hội.

“Trên thực tế chưa có doanh nghiệp tự thoả thuận được giá đền bù thu hồi đất đối với dự án quy mô lớn. Đồng thời, trong tất cả các dự án, Nhà nước đều thực hiện thu hồi, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng. Tuy nhiên, việc tính toán, điều hoà giá trị gia tăng từ đất đai còn rất khó khăn. Đây là vấn đề các doanh nghiệp, chuyên gia kinh tế cần nhìn nhận, đóng góp ý kiến sát thực tiễn, bảo đảm hiệu quả sử dụng đất đai”, Phó Thủ tướng mong muốn.

Phó Thủ tướng cũng khẳng định, Nhà nước với tư cách là cơ quan quản lý, chịu trách nhiệm trước người dân, phải định giá, quyết định việc chuyển dịch đất đai, định hướng để trong quá trình chuyển dịch thì những doanh nghiệp phát triển dự án và những người dân bị thu hồi đất, đều có lợi. Vì vậy, phải lượng hoá, có tiêu chí cụ thể về cơ sở hạ tầng, chỗ ở, sinh kế, an sinh xã hội, thiết chế văn hoá… để người dân tái định cư có điều kiện sống tốt hơn nơi ở cũ”.

Tại Hội thảo, các đại biểu đã tập trung thảo luận về các vấn đề liên quan tới giá đất, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và mong muốn các ý kiến đóng góp sẽ được Cơ quan chủ trì soạn thảo xem xét, cân nhắc, tiếp thu để hoàn thiện Dự thảo Luật một cách tốt nhất, góp phần đưa chính sách, pháp luật đất đai đi vào thực tiễn cuộc sống, nhất là trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp, chính đáng của doanh nghiệp, người dân, phục vụ phát triển kinh tế xã hội.

Nhiều vấn đề cần làm rõ

Đóng góp hoàn thiện Dự thảo Luật, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, Điểm c Khoản 1 Điều 153 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường.

"Tại Khoản 2 Điều này có hướng dẫn cụ thể như thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, cần phải làm rõ hơn là chu kỳ xem xét đánh giá là thời gian bao lâu, quy mô xem xét phải tương đồng; các điều kiện xã hội tương đương… Nếu không luật hoá sẽ khó áp dụng sau này".

Dẫn kinh nghiệm ở một số quốc gia phát triển, ông Hiệp cho rằng, để xây dựng được giá đất, cần có phải có hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trên thị trường phải được đăng tải và công bố trên hệ thống dữ liệu này thì mới có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần xuất nhiều nhất. Do đó, ông Hiệp kiến nghị, quy định này phải có lộ trình cụ thể, từng bước một để phù hợp với điều kiện thực tế, ví dụ sau ba năm.

Góp ý về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, ông Đinh Dũng Sỹ, Nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ cho rằng Điều 153 quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, song tất cả các nguyên tắc, phương pháp, quy trình này mới chỉ là định tính và được giao cho Chính phủ quy định cụ thể, kể cả việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện.

Chẳng hạn dự thảo Luật quy định việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc là theo mục đích sử dụng đất. Nhưng mục đích sử dụng đất này cũng phải tùy từng trường hợp. Ví dụ như thu hồi đất nông nghiệp để làm dự án nhà ở thương mại thì giá đất trước dự án và sau dự án là khác nhau rất nhiều. Nếu định giá đất để đền bù cho người dân theo giá đất nông nghiệp (giá trước dự án) mà không tính đến địa tô chênh lệch thì vẫn chưa thể xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư như đã được ghi trong Nghị quyết số 18 của Ban chấp hành Trung ương.

Hoặc Điều 153 dự thảo Luật quy định việc định giá căn cứ vào thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Vậy các yếu tố khác là những yếu tố nào, cần phải được tiếp tục cụ thể hóa. Do vậy, để biết được toàn diện, cụ thể các quy định về giá đất trong dự thảo Luật Đất đai, cần phải có dự thảo Nghị định của Chính phủ, thậm chí kể cả dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường trình kèm dự thảo Luật mới có thể biết được các quy định về giá đất có khả thi hay không.