Sắp hết thời người mua nhà phải 'xin' để được cấp sổ đỏ

Vừa qua vào chiều 19/6, Chính phủ đã chính thức trình Quốc hội dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng).

Tại tờ trình, Chính phủ đề xuất cho phép Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8, sớm 5 tháng so với thời điểm đã được Quốc hội quyết định. Riêng một số quy định chuyển tiếp tại 7 điều (từ điều 253 đến 260) của Luật Đất đai vẫn có hiệu lực từ 1/1/2025. 

Trong bản tin thị trường vừa công bố, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá 3 luật trên sẽ có nhiều tác động đến người mua nhà. Chính sách mới được sửa đổi, bổ sung, cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và minh bạch hơn, qua đó giúp bảo vệ, tăng cường quyền và lợi ích của khách hàng trong sân chơi bất động sản.

Với Luật Đất đai 2024, các quy định đã được sửa đổi, bổ sung theo hướng lấy người dân làm trọng tâm, bảo vệ lợi ích tối đa cho người mua. 

Cụ thể, với quy định bảng giá đất mới, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường, tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng sẽ được đẩy nhanh và người dân được hưởng lợi khi bị thu hồi đất. Đồng thời hạn chế đầu cơ, thúc đẩy thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững khi chi phí chuyển nhượng, thuế,... tăng cao.

Phương pháp định giá đất cụ thể, minh bạch sẽ giúp các dự án triển khai được thông suốt, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bị tạm dừng, thúc đẩy nguồn cung mới, tạo điều kiện cho chủ đầu tư cân đối chi phí vốn và hạ giá bán. Thông qua đó, hỗ trợ nhu cầu mua nhà của người dân.

Các quy định mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được sửa đổi theo hướng rõ ràng và minh bạch hơn. Nếu như trước đây, rất nhiều người mua nhà phải vất vả, thậm chí phải "xin" để được cấp giấy chứng nhận thì trong Luật Đất đai 2024, trách nhiệm này thuộc về nhà nước. Theo đó, nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận.

Luật Đất đai mới cũng hướng đến quyền lợi của người mua khi chính thức cấp chứng nhận quyền sở hữu cho đất chưa có sổ từ sau năm 2014.

Với Luật Nhà ở 2023, tiêu chuẩn mới về thiết kế, xây dựng và quản lý nhà ở được nâng cao, đảm bảo an toàn và chất lượng sống cho người mua.

Quy định chung cư mini phải đủ phòng cháy, chữa cháy và được xem xét cấp sổ hồng nếu đáp ứng đủ điều kiện sẽ tạo điều kiện thúc đẩy cả về mặt an sinh, an toàn xã hội cho người dân và hỗ trợ các cá nhân, tập thể phát triển loại hình này.

Quy định yêu cầu phát triển nhà ở và không được phân lô, bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III sẽ làm hạn chế phát sinh các vụ việc lừa đảo mà người mua là nạn nhân như trong thời gian qua.

Quy định mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài, tăng thời gian sở hữu và đơn giản hóa các thủ tục mua nhà sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho những nhà đầu tư nước ngoài.

Luật Nhà ở mới cũng bổ sung đối tượng được đầu tư phát triển nhà ở xã hội và cả đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Thông qua đó, phát triển nguồn cung phân khúc này, hỗ trợ người có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận các dự án nhà ở giá phù hợp và các chương trình vay vốn ưu đãi.

Với Luật Kinh doanh bất động sản 2023, môi trường kinh doanh địa ốc sẽ lành mạnh, minh bạch hơn. Luật mới quy định môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, phải hoạt động trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản. Yêu cầu giao dịch nhà đất phải thực hiện qua sàn sẽ giúp hạn chế rủi ro cho khách hàng.

Chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh địa ốc buộc phải thanh toán qua ngân hàng, dự án bất động sản phải công khai thông tin trước khi đưa vào kinh doanh. Theo VARS, quy định này sẽ là nền tảng để xây dựng và số hóa cơ sở dữ liệu các dự án, giúp công bố công khai cho mọi thành viên thị trường, tránh tình trạng thông tin bất cân xứng, giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà.

Một quy định khác là chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Quy định này góp phần bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Ngoài ra, người mua nhà có thể giảm bớt áp lực chi phí tài chính nếu mua sản phẩm từ các chủ đầu tư uy tín. Lý do bởi Luật Kinh doanh bất động sản mới cho phép khách hàng có toàn quyền lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Luật mới cũng quy định rõ ràng về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bàn giao nhà đúng hạn, đảm bảo chất lượng công trình và xử lý các khiếu nại của người mua.

VARS nhận định: "Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản mới được sửa đổi, bổ sung, cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và linh hoạt hơn sau khi thực thi sẽ là cơ hội tốt với người mua nhà.

Với các quy định mới, quyền và lợi ích của người mua nhà sẽ được bảo vệ, có nhiều lựa chọn hơn khi nguồn cung được khơi thông.

Đặc biệt, các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội và mở rộng quyền sở hữu cho người nước ngoài cũng góp phần tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân và nhà đầu tư trong việc sở hữu và kinh doanh bất động sản.