Sửa sai về đất ở không hình thành đơn vị ở dưới góc nhìn luật sư

Thời gian qua, một số địa phương đang tìm cách sửa sai cho các quyết định giao đất ở không hình thành đơn vị ở để làm dự án. Theo Thanh tra Chính phủ trong Luật Đất đai không có qui định loại đất nào là "đất ở không hình thành đơn vị ở".

Do vậy, việc qui hoạch và giao đất cho các nhà đầu tư thực hiện dự án kinh doanh căn hộ du lịch (condotel) là trái pháp luật đất đai hiện hành, buộc phải điều chỉnh.

Để hiểu rõ hơn về việc "sửa sai" đối với loại đất này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với luật sư Trần Đức Phương, Đoàn luật sư TP HCM, một người am hiểu về du lịch nghỉ dưỡng và pháp lí liên quan đến các dự án có đất ở không hình thành đơn vị ở. 

- Trước đây một số địa phương có quyết định giao đất ở không hình thành đơn vị ở hoặc quyết định chuyển đối đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở để làm căn hộ du lịch (condotel) và biệt thự du lịch. Tuy nhiên thời gian gần đây một số dự án đã được điều chỉnh các quyết định trên để đưa đúng về cho thuê đất thương mại dịch vụ. Theo ông việc điều chỉnh mới này có những thuận lợi và khó khăn gì cho nhà đầu tư?

Luật sư Trần Đức Phượng: Trước đây các địa phương thực hiện dưới hai hình thức, thứ nhất là có quyết định giao đất đất ở không hình thành đơn vị (toàn bộ dự án hoặc một phần dự án, phần còn lại là cho thuê đất thương mại dịch vụ). 

Và thứ hai là ban đầu cho thuê đất thương mại dịch vụ và sau đó mới "chuyển mục đích sử dụng" từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở (cũng dưới dạng, toàn bộ dự án hoặc chỉ một phần dự án).

Theo thực tế đã xảy ra trước đây, với việc các địa phương thu hồi quyết định cũ và ban hành quyết định mới nhưng về mặt pháp lí có những điểm chưa phù hợp pháp luật, có thể nói, hai lần sai nên trở thành đúng.

Trường hợp thứ nhất, trước đây là quyết định giao đất ở không hình thành đơn vị ở mà nay thu hồi quyết định cũ và ban hành văn bản mới về giao đất thì phải thu hồi đất, chấm dứt dự án sau đó mới tiến việc giao giao đất mới.

Thậm chí việc giao đất thương mại dịch vụ lại theo hình thức chỉ định mà đúng ra là phải bắt buộc qua đấu giá áp dụng các dự án này theo Nghị định 25/2020/NĐ-CP về lựa chọn nhà đầu tư.

Do đó, các địa phương sửa sai theo hình thức điều chỉnh nội dung "giao đất" sang "cho thuê đất", điều chỉnh từ loại đất "đất ở không hình thành đơn vị ở" về "đất thương mại dịch vụ". Ngoài ra, bỏ luôn qui định hạn chế buộc người mua các ăn hộ du lịch chỉ được cho chủ đầu tư thuê được xem là trái với Luật đất đai, Bộ Luật dân sự.

Theo qui định xu hướng tăng giá tiền thuê thì phải làm thủ tục tính tiền thuê đất và trách nhiệm phát sinh là phải nộp thêm tiền thuê đất. Trong khi đó, việc đã nộp tiền sử dụng đất ở đối với đất ở không hình thành đơn vị ở sẽ vướng trong thủ tục lấy tiền ngân sách hoàn trả cho doanh nghiệp.

Trường hợp thứ hai, trước đây là quyết định "chuyển mục đích sử dụng" từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở thì động tác của địa phương là hủy quyết định "chuyển mục đích sử dụng".

Theo đó, việc hủy quyết định này là đúng pháp luật tuy nhiên việc hoàn trả cho doanh nghiệp tiền sử dụng đất đã nộp trước đây sẽ gặp nhiều trở ngại trong thủ tục.

Đối với các chủ đầu tư, tôi cho rằng chỉ thấy các doanh nghiệp có thể sẽ gặp thêm khó khăn khi thêm thủ tục hành chính khác và trong việc thực hiện các thủ tục để nhận hoàn trả khoản tiền đã nộp ngân sách. Còn người dân biết và thận trọng hơn, không còn tâm lí ào ào như trước đây.

- Ông có thể nói rõ thêm về trường hợp dự án có đất hình thành đơn vị ở được đã có quyết định giao đất, được duyệt nhưng chưa giao đất?

Luật sư Trần Đức Phượng: Với trường hợp đất chưa bàn giao cho doanh nghiệp, việc thu hồi quyết định giao là đúng qui định pháp luật. 

Tuy nhiên, việc cho thuê đất mới phải áp dụng theo Nghị định 25/2020/NĐ-CP về lựa chọn nhà đầu tư, địa phương không thể thực hiện tiếp việc cho thuê đất theo chỉ định. Và sẽ có e ngại trong việc đấu thầu vì sẽ phải bằng cách này hay cách kia để lại cho thuê đất đúng cho nhà đầu tư đó.

- Riêng với những dự án đã triển khai, đã bán căn hộ du lịch cho khách hàng thì việc điều chỉnh đất ở không hình thành đơn vị ở thành đất thương mại dịch vụ khách hàng và chủ đầu tư sẽ bị ảnh hưởng như thế nào?

Luật sư Trần Đức Phượng: Với những trường hợp này, khách hàng sẽ "tỉnh" hơn về các giao dịch dạng này, bản thân loại hình này không đúng nên về mặt pháp luật, không có các quyền như cấp sổ lâu dài như người ta gán ghép.

Khách hàng không thiệt hại gì mà giúp khách hàng nhận thức đúng hơn về mặt pháp lí, tốt hơn với người khác trong việc quyết định tham gia giao dịch hay không.

Với chủ đầu tư, như đã phân tích trên, họ sẽ bị ảnh hưởng về thêm các thủ tục, khó khăn trong việc nhận hoàn trả và đặc biệt việc quảng cáo, thực hiện giao dịch với khách hàng không thể dựa theo các quyết định sai trước đây, đất ở không hình thành nên đơn vị nên được cấp sổ sở hữu căn hộ lâu dài.

Một điểm nữa, bỏ luôn qui định hạn chế buộc người mua các ăn hộ du lịch chỉ được cho chủ đầu tư thuê thì các dự án này chủ đầu tư sẽ bàn giao cho người mua tự tổ chức việc cho thuê phòng với khách du lịch có thể sẽ tạo nên các áp lực về an ninh trật tự.

- Vậy còn trường hợp dự án chưa triển khai hoặc chưa bán cho khách hàng khi chuyển lại mục đích đất thương mại dịch vụ phải chăng chủ đầu tư chỉ được xây khách sạn để kinh doanh và không được bán?

Luật sư Trần Đức Phượng: Theo tôi, các dự án này được cấp giấy chứng nhận đầu tư về du lịch, trong giấy chứng nhận không có phần căn cứ Luật kinh doanh bất động sản, do đó việc bán căn hộ là việc thực hiện dự án không đúng qui định Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản, đúng ra phải xử lí vi phạm.

- Theo ông, các khách hàng nên làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình?

Luật sư Trần Đức Phượng: Theo tôi, tuỳ từng khách hàng, mà có quyết định khác nhau. Tuy nhiên, có thể đưa ra một số trường hợp sắp tới có thể xảy ra như rút khỏi thị trường bằng cách chuyển nhượng cho người khác, đàm phán với chủ đầu tư để thỏa thuận thanh lí hợp đồng, chủ đầu tư đứng ra kinh doanh hoặc do một công ty kinh doanh du lịch M&A để lấy một phần hoặc toàn bộ dự án.

Nếu đang là trường hợp được sử dụng căn hộ thì tìm cách khai thác bằng việc cho thuê và chấp nhận chờ các thay đổi pháp luật trong việc cấp sổ hoặc rút khỏi thị trường.

Nếu đang là trường hợp chủ đầu tư vận hành, hoặc được cho bên thứ ba quản lí thì ngoài các cách thức trên còn ẩn chứa về hiệu quả dự án trong thời gian sau này về cam kết lợi nhuận có thể sẽ có tình trạng nhiều khách hàng cùng quyết định trong cùng một thời điểm.

Việc lựa chọn giải quyết về giao dịch theo con đường Tòa án sẽ ít xảy ra, và chỉ những dự án mà chủ đầu tư ít năng lực, dự án kinh doanh không hiệu quả vì quá trình kiện tụng sẽ kéo dài.

- Xin cám ơn ông.