Sức khỏe tài chính các doanh nghiệp BĐS đang suy giảm dù năng lực tín dụng vẫn ổn định

Dòng tiền từ hợp tác kinh doanh chiếm 51% trong cơ cấu nguồn vốn

Tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam 2022 diễn ra ngày 5/6 vừa qua, ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng Giám đốc CTCP FiinGroup đã có chia sẻ về bài toán nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Ông Thuân cho biết, trong tổng số hơn 3.200 doanh nghiệp nhà ở đang hoạt động thì hiện có khoảng gần 1.000 doanh nghiệp tập trung vào căn hộ để bán từ cao cấp đến nhà ở bình dân. 

Sự phân bố các doanh nghiệp này tập trung chủ yếu tại TP HCM (2.086 đơn vị), Hà Nội (325 đơn vị) và các thành phố lớn có tốc độ đô thị hóa cao. Trong đó, khoảng gần 100 đơn vị hiện đang niêm yết trên HOSE và HNX. 

Theo ông Thuân, chiếm 51% trong cơ cấu nguồn vốn vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết là đến từ các nguồn vốn khác bao gồm các khoản vay nợ nước ngoài, hợp tác đầu tư và các nguồn khác. Còn lại, 14% đến từ vay ngân hàng, 17% đến từ vay trái phiếu và 18% đến từ khách hàng trả tiền trước. 

Tính đến thời điểm ngày 31/3/2022, dư nợ tín dụng đối với bất động sản là 2.240.166 tỷ đồng, tăng 7,87% so với cuối năm 2021, chiếm tỷ trọng 20,23% tổng dư nợ tín dụng chung. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng kinh doanh chiếm tỷ trọng 34,99% trong dư nợ bất động sản.

Đối với kênh trái phiếu, tại thời điểm cuối tháng 4/2021, quy mô trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản khoảng 487.000 tỷ đồng, 63% trong đó (tương đương với khoảng 305.000 tỷ đồng) sẽ có điểm rơi đáo hạn vào ba năm tới (2022 – 2024).

Năng lực tín dụng tương đối ổn định, song sức khỏe tài chính đang suy giảm

Đánh giá về năng lực tín dụng của các doanh nghiệp bất động sản, ông Thuân cho biết, các doanh nghiệp vẫn còn nhiều dư địa, khả năng vay và trả nợ vẫn tương đối ổn định.

Tuy nhiên, tình hình dịch bệnh và vấn đề pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án, qua đó khiến việc tiếp cận nguồn vốn từ các kênh gặp hạn chế.

Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là kinh doanh bất động sản kênh vốn trái phiếu doanh nghiệp trở nên quan trọng hơn. 

Bên cạnh đó, ngành bất động sản dân cư là một trong các ngành có dự báo kết quả kinh doanh “đi ngang” trong năm 2022. Việc chậm triển khai dự án do Covid-19 và thủ tục pháp lý dự án, sản lượng căn hộ bán được giảm còn khoảng 30% và giá trị dòng tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh giảm cũng cho thấy sức khỏe tín dụng  của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đang suy giảm. 

Trong khi đó, năng lực tín dụng của các doanh nghiệp chưa niêm yết có rủi ro lớn hơn so với doanh nghiệp niêm yết trong khi phần lớn giá trị phát hành và đang lưu hành lại thuộc về các tổ chức phát hành chưa niêm yết. Điểm rơi thời gian đáo hạn các khoản vay trái phiếu trong 3 năm tới như nói trên cũng tạo áp lực đáo ở mức cao trong bối cảnh thắt chặt kênh tín dụng.

Ngoài những thách thức trên, tình hình kinh tế vĩ mô như lạm phát tăng, giá nguyên vật liệu tăng cũng được cho là sẽ tác động tiêu cực đến sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản. 

Để giải quyết bài toán này, Tổng Giám đốc FiinGroup đã đề xuất ý tưởng về xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia mở về pháp lý dự án bất động sản dân cư, đẩy mạnh việc áp dụng xếp hạng tín nhiệm để tăng tính minh bạch thông tin; hỗ trợ kiểm soát rủi ro tín dụng, rủi ro vỡ nợ chéo. 

Cũng theo ông Thuân, các quy định pháp lý cần được sửa đổi theo hướng linh hoạt vì sự vận hành đúng chức năng của kênh vốn trái phiếu doanh nghiệp và nhu cầu đầu tư của người dân là lớn.