Thị trường TP HCM đang khát nhà ở giá rẻ

Áp lực thiếu nhà ở giá rẻ ở TP HCM

Nếu như trong giai đoạn 2014 - 2018 nguồn cung nhà ở bình dân tại TP HCM tăng trưởng rất khả quan thì sang giai đoạn 2019 - 2020 con số này lại sụt giảm nghiêm trọng.

Theo dữ liệu của JLL, nguồn cung nhà ở bình dân tại TP HCM giai đoạn 2019 - 2020 chỉ đạt khoảng 5.000 căn. Trong khi khảo sát của Sở Xây dựng TP HCM năm 2019 cho thấy, có khoảng 500.000 hộ gia đình trên địa bàn thành phố chưa sở hữu nhà riêng và 94% trong số đó này có nhu cầu mua nhà dưới 44.000 USD/căn (tương đương 1 tỷ VNĐ). 

Bên cạnh đó, theo ước tính của JLL, tỷ lệ giá bán căn hộ bình dân so với thu nhập cũng không ngừng tăng lên trong 5 năm qua, đạt 5.4 vào năm 2020. 

Bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Thị trường của JLL Việt Nam nhận định: 

“Nhìn vào tỷ lệ giá bán so với thu nhập ngày càng tăng có thể thấy không có dấu hiệu dư cung trên thị trường. Tuy nhiên, con số này dự báo thị trường bất động sản đang phát triển không đồng đều và thị trường đang cần có sự điều chỉnh về cấu trúc”.

Cũng theo bà Trang, có nhiều lý do tác động đến mức tăng giá trung bình toàn thị trường. Thứ nhất là quỹ đất có tiềm năng phát triển nhà ở bình dân khá khan hiếm, khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng bị hạn chế khiến cho các nhà phát triển khó có thể tính được bài toán căn hộ giá rẻ. 

Thứ hai, thủ tục phê duyệt các dự án mới bắt đầu vào cuối năm 2018 bị trì hoãn cản trở khả năng khởi động dự án theo kế hoạch. Do đó, các chi phí phụ phát sinh như lãi vay, chi phí hoạt động được tính vào giá bán. 

Chưa kể đến sự tự tin của chủ đầu tư, chi phí vật liệu xây dựng cao tăng cũng là các yếu tố tác động đến giá bán

Cơ hội mở ra cho các nhà phát triển

Việc thiếu vắng các dự án có giá bình dân mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư và các nhà phát triển, đặc biệt là các nhà đầu tư trong nước muốn mở rộng thị phần, đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình.

Theo đánh giá của bà Trang, mặc dù lợi nhuận biên trên từng dự án có thể kém hấp dẫn hơn so với phân khúc cao cấp, nhưng quy mô tiềm năng của phân khúc giá rẻ lại rất hấp dẫn. 

Các dự án bình dân cũng có tốc độ bán tốt hơn do có mức giá thấp; nguồn cung tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp nên sự cạnh tranh ít quyết liệt hơn. 

Để thúc đẩy phát triển nhà ở bình dân, JLL cũng đưa ra một số giải pháp khả thi. Trong đó, cần rất nhiều hỗ trợ từ Chính phủ như đưa ra chính sách hỗ trợ tốt hơn về thuế cho nhà phát triển, đẩy nhanh và ưu tiên việc cấp phép cho các dự án, phát triển hạ tầng giúp cải thiện kết nối giữa các khu vực ngoại ô với khu trung tâm và các khu vực làm việc.

Đối với các chủ đầu tư nước ngoài mới tham gia thị trường, nên cân nhắc thành lập mối quan hệ liên doanh chiến lược với các đối tác địa phương có uy tín, những doanh nghiệp có quyền sử dụng quỹ địa ốc và có thể hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình hoàn tất các thủ tục và giấy phép kinh doanh.

Tuy nhiên, theo đại diện JLL, những dự án như trên là rất hiếm, các nhà đầu tư nước ngoài nên tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập vào thị trường.