Từ câu chuyện Evergrande, chuyên gia tài chính đưa ra hai kịch bản trái chiều về tương lai thị trường BĐS Việt Nam

Cuộc khủng hoảng nợ của một trong những tập đoàn BĐS lớn nhất Trung Quốc Evergrande đang khiến các nhà đầu tư toàn cầu bất ngờ và lo ngại, trong đó có các nhà đầu tư Việt Nam. 

Cả GDP của Việt Nam năm 2020 là 354 tỷ USD, còn nợ của Evergrande là 320 tỷ USD - khoản nợ khổng lồ ngang ngửa GDP của một quốc gia. 

Nhiều ý kiến cho rằng vụ Evergrande sẽ ảnh hưởng tới thị trường BĐS Việt Nam, bởi về kinh tế, Trung Quốc là quốc gia có tổng kim ngạch thương mại lớn nhất của Việt Nam. Bên cạnh đó, mô hình phát triển thị trường BĐS của Trung Quốc cũng có nhiều nét tương đồng với Việt Nam. 

Tại talkshow "Nhìn từ vụ Evergrande đến tương lai thị trường bất động sản Việt Nam" do Cafeland tổ chức, hai chuyên gia tài chính ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu và TS. Đinh Thế Hiển đã có những nhận định ngược chiều nhau về vấn đề này.

BĐS Việt Nam sẽ không có chuyện như Evergrande

TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, "bom nợ" Evergrande sẽ có ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp tới thị trường bất động sản Việt Nam, do cả hai nước đều có sự tương đồng về nền kinh tế, sự tăng trưởng và đầu tư BĐS. 

Ông cho biết, cả hai thị trường BĐS Trung Quốc và Việt Nam đều được các chuyên gia đánh giá chung là tăng quá nóng. Điều này thể tạo ra những bất hợp lý, xa rời sức mua và tạo ra thị trường ảo với mức giá tăng quá cao. 

Hơn thế, cách thức phát triển của các công ty BĐS Trung Quốc và Việt Nam đều dựa trên vốn vay từ ngân hàng và trái phiếu. Doanh nghiệp BĐS hai nước phát triển theo hình thức bán nhà ở hình thành từ tương lai. 

Đồng thời, thị trường BĐS không tồn tại quỹ đầu tư tài chính bên vững với nguồn vốn lớn và lâu dài như quỹ tín thác BĐS.

Tuy nhiên, ông Hiển nhận định mỗi nước lại có đặc điểm riêng để "chống lưng" cho BĐS. 

Trong khi Trung Quốc là nền kinh tế được mở cửa, phát triển trong 30 năm đã vươn lên đứng thứ hai trên thế giới; cùng với dân số đông, nhu cầu ở rất lớn kèm theo GDP, xuất khẩu toàn cầu và giá trị nội địa lớn đã tạo nền tảng cho thị trường bất động sản. 

Xuất phát điểm của Trung Quốc vào năm 1978 được đánh giá là thấp so với thế giới và khi mở vửa, loạt hạ tầng tại quốc gia này phải xây dựng. Loạt khu đô thị gắn với các cụm đô thị và cụm công nghiệp hình thành. Vì vậy, việc xây dựng hệ thống hạ tầng, giao thông đã kéo theo nhu cầu ở lớn, giúp thị trường BĐS Trung Quốc vững chắc trong nhiều năm.

Mỗi năm GDP Trung Quốc tăng khoảng 8 - 9% trong khi thế giới, đơn cử như các nước phát triển ở châu Âu, châu Mỹ mỗi năm chỉ tăng khoảng 1 - 2%. Thậm chí Nhật Bản trong vòng 20 năm gần đây tăng trưởng gần như bằng không. 

Tương tự, GDP của Việt Nam 20 năm trở lại đây tăng liên tục 8%/năm. Nhà nước liên tục đầu tư vào hạ tầng với số tiền lớn để phát triển giao thông. Khi giao thông mở và thuận lợi sẽ kèm theo quá trình đô thị hóa, với sự hình thành của các cụm công nghiệp. Trong vòng 15 năm nay, thị trường BĐS có "bệ đỡ" rất tốt.

Hơn thế, GDP xuất nhập khẩu lớn, trong khi thu hút FDI tốt. Dù quý III, FDI vào Việt Nam ghi nhận âm so với quý trước do giãn cách xã hội nhưng việc mở cửa trở lại là điều tất nhiên, vị chuyên gia đánh giá. 

Trong lúc chúng ta đang lo ngại các công ty nước ngoài rút dòng đầu tư thì giải ngân vào Việt Nam trong 8 tháng đầu năm đã tăng 2% so với năm trước, đạt 1,6 tỷ USD. 

Nhìn chung, BĐS Việt Nam có sự "chống lưng" của nền kinh tế trong giai đoạn tăng trưởng sắp tới. "Khó khăn lớn nhất là ảnh hưởng của dịch Covid-19, nhưng tôi tin có thể kiểm soát được. Chúng ta không tồn tại những công ty BĐS có sự huy động trái phiếu quốc tế như Trung Quốc", TS. Đinh Thế Hiển nhận định.

Về huy động nội địa, ông cho biết, Việt Nam giống Trung Quốc ở điểm quốc gia chỉ bảo vệ ngân hàng thương mại, bởi đó là tiền gửi từ người dân. Do đó, sẽ không có chuyện ngân hàng thương mại sụp đổ, mà khi ngân hàng cho vay sẽ cần phải có đảm bảo. 

Hiện nay Việt Nam cũng có nhiều mối lo ngại về nợ vay từ các công ty BĐS, nhưng vẫn trong sự giám sát của ngân hàng nhà nước.

Năm 2019, nhận thấy việc tăng trưởng tín dụng quay trở lại và đổ nhiều vào thị trường BĐS, Chính phủ đã ban hành nghị định cho vay trung và dài hạn từ huy động ngắn hạn, nhằm "hạ nhiệt" các khoản vay BĐS. Hoạt động này vẫn tiếp tục diễn ra trong vòng vài năm gần đấy. 

Ông Hiển dự báo, thị trường BĐS Việt Nam sẽ gặp khó khăn do thanh khoản, tăng giá và Covid-19. "Nhưng không có chuyện như Evergrande, không có chuyện lo ngại mất đi một chân đế của nền kinh tế." 

Giai đoạn cẩn trọng, không nên vẽ tương lai màu hồng

Từ câu chuyện của "bom nợ" Evergrande, ngược lại với quan điểm của TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, TS. Nguyễn Trí Hiếu lại có cái nhìn không mấy lạc quan về thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn tới. Nguyên nhân mà ông đưa ra do nợ xấu ngân hàng tăng, rủi ro vỡ nợ của các nhà kinh doanh BĐS và vấn đề pháp lý. 

Chuyên gia cho biết, ADB từng cảnh báo vấn đề nợ xấu của Việt Nam tăng mạnh, đặc biệt là nợ xấu về BĐS. Trong giai đoạn giãn cách xã hội, các cửa hàng, mặt bằng, dự án, trung tâm thương mại tại nhiều tỉnh thành, đặc biệt là Hà Nội và TP HCM "đóng băng", sẽ khiến các chủ đầu tư gặp khó trong vấn đề trả nợ ngân hàng.

Điểm thứ hai, tại Việt Nam thời gian qua, nhiều doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu "ồ ạt" trên thị trường.

Ông Hiếu nhận định: "Tại thời điểm này, họ vẫn trong thời hạn chưa phải trả nợ. Tuy nhiên, sang năm tới, khi mà các doanh nghiệp đến hạn trả nợ, tình trạng đóng băng tiếp tục xảy ra, thì vấn đề vỡ nợ của nhà kinh doanh BĐS có thể sẽ có." 

Về vấn đề pháp lý, tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tại ngân hàng bị rút ngắn lại (trước đây là 40%, bắt đầu từ ngày 30/9 giảm xuống còn 37%.

"Tức là trong 100 đồng huy động vốn, ngân hàng chỉ được dùng 37 đồng cho vay trung và dài hạn, trong đó có cho vay BĐS.

Điều này tạo ra tính an toàn cho các ngân hàng, ngân hàng sẽ dành ít tiền hơn để cho vay trung và dài hạn; trong khi các nhà kinh doanh BĐS là những người cần đến khoản vốn này", chuyên gia tài chính cho biết. 

Từ vụ Evergrande, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận thấy rằng, BĐS Việt Nam giống Trung Quốc ở một điểm, đều cho phép các doanh nghiệp bán BĐS hình thành trong tương lai bằng cách huy động vốn từ các nhà đầu tư, mà cụ thể là người dân, với cách thức đóng tiền cọc theo tiến độ.

"Trung Quốc đang có hàng triệu người đóng tiền nhà, đặt cọc để Evergrande xây dựng các dự án, với hi vọng chúng sẽ hoàn thành và tập đoàn này sẽ giao nhà đúng tiến độ cho người dân. Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng nợ khiến hàng triệu người trên lo lắng vì Evergrande có thể phá sản.

Nếu điều này xảy ra, những chủ nợ, Chính phủ Trung Quốc sẽ thanh lý các tài sản của tập đoàn để lấy lại tiền nợ thuế, tiền cung cấp nguyên vật liệu từ các nhà cung ứng. Đến tay của những người đã đóng tiền cọc cho các dự án đó thường sẽ ở hạng ưu tiên rất thấp", chuyên gia chia sẻ.

Ở Việt Nam cũng có hình thức bán BĐS hình thành trong tương lai bằng cách huy động vốn từ các nhà đầu tư. Doanh nghiệp kinh doanh tốt, hoàn thành dự án sẽ giao nhà đúng tiến độ cho người dân. Tuy nhiên, ông Hiếu cho rằng thời gian qua tại Việt Nam có rất nhiều dự án dở dang. 

Vì vậy, Luật kinh doanh BĐS sửa đổi năm 2014 đưa ra quy định liên quan đến việc kinh doanh BĐS phải có bảo lãnh của ngân hàng để bảo lãnh cho người mua nhà. 

"Nếu công ty BĐS không giao nhà đúng tiến độ thì người dân có quyền đòi lại tất cả tiền đã đóng. Và chủ đầu tư nếu không trả lại tiền cho người dân thì ngân hàng sẽ đứng ra bảo lãnh cho doanh nghiệp này sẽ bồi thường cho người dân. 

Nhiều dự án người dân có bảo lãnh ngân hàng, đóng tiền đúng tiến độ, nhưng cuối cùng sau nhiều năm nhà vẫn không thấy đâu. Vì vậy, tôi cho rằng cần có hợp đồng bảo lãnh song phương giữa ngân hàng và người mua nhà", chuyên gia chia sẻ.

Ông Hiếu lấy ví dụ về thị trường tại Mỹ, các chủ đầu tư BĐS không được phép huy động tiền của người dân, mà sẽ vay ngân hàng để xây dựng dự án, khi hoàn thành mới bán lại cho người dân.

Bên cạnh đó, một hạn chế khác theo chuyên gia là việc Việt Nam chưa có bảo hiểm về quyền sở hữu, quyền tư hữu đất đai. Ví dụ, khi một anh A mua bảo hiểm căn nhà, anh A sẽ có quyền tư hữu trên miếng đất và nhà xây trên đó. Nếu xảy ra tranh chấp, thua kiện thì hãng bảo hiểm BĐS sẽ chịu trách nhiệm bồi thường cho anh A.  

Cuối cùng, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng thị trường Việt Nam đang đi vào giai đoạn rủi ro do nền kinh tế trong quý III bị tác động mạnh bởi Covid-19. 

"Tôi khuyên các nhà đầu tư BĐS hãy cẩn thận trong giai đoạn này và sắp tới, chúng ta không nên vẽ một hình ảnh quá màu hồng", ông khẳng định.