Từ vụ án lừa đảo tại Công ty Alibaba: Vì sao hàng nghìn người nhanh chóng 'sập bẫy'?

Dấu hiệu lừa đảo từ các dự án phân lô, bán nền

Phân tích vụ lừa đảo gây chấn động dư luận tại Công ty Alibaba, Luật sư Nguyễn Tiến Hòa – Đoàn Luật sư Hà Nội cho biết, theo Điều 194 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo trình tự qui định.

Theo đó, UBND cấp tỉnh căn cứ vào qui định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ qui định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 cũng nêu rõ, điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Chủ tịch Công ty địa ốc Alibaba bị bắt

Các dự án này phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu.

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án, gồm tiền sử dụng, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.

Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Như vậy, pháp luật đã qui định cụ thể về việc dự án phân lô bán nền phải đáp ứng các điều kiện trên, đồng thời phải có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chủ đầu tư chưa được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà vẫn tiến hành phân lô bán nền, thì hoạt động này có dấu hiệu lừa đảo.

Điều đáng nói là, thời gian qua, đa số các hợp đồng mua bán đất nền đều là hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn thảo sẵn, thiếu chặt chẽ, không đảm bảo quyền lợi cho người mua, đến khi xảy ra tranh chấp, chỉ người mua chịu thiệt – Luật sư Nguyễn Tiến Hòa nhận định.

Làm gì để giảm thiểu rủi ro?

Việc một số công ty mua đất của người dân trong dự án “treo” rồi tự nhận là chủ đầu tư để quảng cáo, rao bán, thu tiền khách hàng bằng các hợp đồng góp vốn, đặt cọc giữ chỗ... khi chưa có đầy đủ hồ sơ pháp lí là vi phạm qui định pháp luật. Khi đó giao dịch mua bán giữa công ty với khách hàng có thể bị vô hiệu. Nếu công ty không trả lại tiền cho khách hàng hoặc sử dụng số tiền đó vào mục đích khác có thể bị xử lí về hành vi Lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Do đó, để giảm thiểu tối đa những rủi ro có thể xảy ra, trước khi quyết định mua đất nền, người mua phải kiểm tra tính pháp lí của dự án (văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; quyết định phê duyệt qui hoạch, quyết định giao đất, giấy phép xây dựng..).

Người dân cũng không nên mua đất theo tâm lí đám đông, cần xem xét kỹ các điều khoản trước khi ký hợp đồng để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đồng thời tỉnh táo trước những lời quảng cáo có cánh, các cam kết siêu lợi nhuận của bên bán – Luật sư Nguyễn Tiến Hòa khuyến cáo.

Về hệ thống các qui định liên quan đến việc phân lô, bán nền, Luật sư Tiến Hòa cho rằng, Luật Đất đai năm 2013 đã cho phép điều này, dẫn đến việc một số doanh nghiệp,cá nhân đang lợi dụng kẽ hở của qui định để phân lô bán nền trái phép. Các đối tượng này không được Nhà nước cấp phép để xây dựng cơ sở hạ tầng nhưng vẫn tự vẽ đường, lập các công trình hạ tầng, sau đó quảng cáo, rao bán, thu lợi bất chính.

Để giải quyết triệt để hành vi phân lô bán nền trái phép cần có qui định buộc các dự án phân lô bán nền gắn với các doanh nghiệp. Bên cạnh đó, Nhà nước cần lập, quản lí và thực hiện qui hoạch bài bản, công khai cho người dân được biết. Khi khách hàng biết khu đất nào không phải là đất ở thì họ sẽ không dễ dàng “sập bẫy” đối tượng lừa đảo.

“Vụ Công ty Alibaba lừa đảo chiếm đoạt hàng nghìn tỉ đồng của người dân chỉ trong thời gian ngắn là bài học đắt giá không chỉ cho các cơ quan quản lí nhà nước mà còn cả người dân khi tham gia đầu tư đất nền do không tìm hiểu kĩ hồ sơ pháp lí, qui hoạch để rồi “tiền mất, tật mang” – Luật sư Tiến Hòa chia sẻ.