VNDirect: Đất Xanh đối mặt thách thức lớn về dòng tiền sau Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi

Theo báo cáo mới đây của Chứng khoán VNDirect về CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG), đơn vị phân tích này cho rằng, quy định doanh nghiệp phát triển bất động sản chỉ được nhận tối đa 5% tiền cọc từ người mua nhà khi bán các sản phẩm hình thành trong tương lai của Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi mới đây sẽ làm tăng gánh nặng nguồn vốn và dòng tiền đối với Đất Xanh. 

“Chúng tôi cho rằng Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi sẽ đặt ra thách thức lớn cho Đất Xanh vì sẽ làm hạn chế nguồn vốn nhận trước (pre-fund) từ người mua nhà. Hơn thế nữa, Đất Xanh hiện phải đối mặt với nhiều thách thức, trong đó có khó khăn về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh vì thế gây ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển của Đất Xanh.”, chuyên viên phân tích từ VNDirect nhận định. 

Bên cạnh đó, dù áp lực thị trường chung đã dịu đi, rủi ro đối với Đất Xanh vẫn hiện hữu khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh chưa cho thấy tín hiệu cải thiện. 

Theo thống kê của đơn vị này, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Đất Xanh gần như liên tục âm từ năm 2018 đến cuối quý III/2023 (thời điểm gần nhất công bố báo cáo tài chính), chủ yếu do công ty liên tục đầu tư mở rộng quỹ đất và phát triển dự án. 

Ngoài ra, các dự án hình thành trong tương lai của công ty thường bị chậm trễ do thủ tục pháp lý kéo dài đã gây ảnh hưởng đến dòng tiền từ thanh toán của khách hàng và từ đó ảnh hưởng đến dòng tiền hoạt động kinh doanh. 

Trong khi đó, nợ vay có xu hướng gia tăng qua các năm 2016 đến cuối quý III/2023 do hoạt động mở rộng kinh doanh. Tỷ lệ tiền mặt/nợ ngắn hạn giảm từ mức trung bình 80% trong giai đoạn 2019 - 2021 xuống chỉ còn 26% vào cuối quý III/2023. Trong khi đó, tỷ lệ nợ ngắn hạn/tổng nợ đã tăng lên 44% vào cuối quý III/2023 làm giảm tính lành mạnh của cơ cấu tài chính. 

Song, cũng theo VNDirect, nhờ liên tục tăng vốn điều lệ thông qua nhiều đợt phát hành trong những năm qua, cơ cấu tài chính của Đất Xanh ở mức tương đối lành mạnh với tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu ở mức 34%, thấp hơn trung bình ngành là 46 - 50%; tỷ lệ đòn bẩy tài chính của Đất Xanh là 39%, cũng thấp hơn so với mức trung bình ngành là 58 - 62%.

Tính đến cuối quý III/2023, tổng dư nợ trái phiếu của doanh nghiệp là 1.668 tỷ đồng. Giá trị trái phiếu đáo hạn vào năm 2024 - 2025 lần lượt là 773 tỷ đồng và 650 tỷ đồng. 

Theo VNDirect, mặc dù lượng tiền mặt thấp, Đất Xanh sẽ không gặp áp lực trả nợ trái phiếu trong giai đoạn 2024 - 2025 nhờ nguồn tiền thu được từ phát hành cổ phiếu riêng lẻ. Bên cạnh đó, công ty cũng có lượng tài sản đảm bảo lớn, bao gồm quyền sử dụng đất tại các dự án bất động sản và cổ phiếu DXS tại Đất Xanh Services. Do đó, trong trường hợp không thuận lợi, Đất Xanh có thể sử dụng tài sản này để hoàn trả nghĩa vụ trái phiếu.   

Bên cạnh đó, việc mặt bằng lãi suất dần hạ nhiệt và các nút thắt pháp lý đang được tháo gỡ với việc thông qua của Luật Bất động sản sửa đổi (Luật Nhà ở – thông qua ngày 28/11/2023, Luật Kinh doanh Bất động sản – thông qua ngày 29/11/2023, Luật Đất đai – thông qua ngày 18/01/2024), được kỳ vọng sẽ tạo điều thuận lợi cho các đợt mở bán sắp tới của Đất Xanh, trước mắt là việc mở bán trở lại phân khu Topaz Town tại dự án Gem Sky World và dự án DXH Riverside trong năm nay.