Bất động sản mặt phố, nhà riêng loay hoay tìm khách, giải pháp nào có lợi cho hai bên?

Thị trường hiện tại chưa khởi sắc

Sự bùng phát dịch Covid-19 đã tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản. Trong đợt dịch đầu, nhiều cửa hàng đóng cửa, khách thuê bán lẻ trả mặt bằng, chủ nhà phải giảm giá thuê... Việc này đã khiến chủ cho thuê và người kinh doanh chịu những tổn thất lớn về doanh thu. 

Suốt ba tháng, Việt Nam đã kiểm soát được dịch khi không ghi nhận ca nhiễm mới, thì tình hình lại trở nên kém sắc hơn với việc ghi nhận ca nhiễm Covid-19 ở Đà Nẵng.  

Việc xuất hiện dịch trở lại cũng đồng nghĩa thị trường cho thuê mặt bằng vừa chớm phục hồi đã lại đối diện với khó khăn mới. Việc kinh doanh khó khăn, tâm lí thắt chặt chi tiêu dự phòng trước dịch là nguyên nhân chính khiến nhiều khách thuê trả lại mặt bằng hoặc không dám thuê mới. Đây là tình trạng chung xảy ra đối với thị trường cho thuê mặt bằng ở hầu hết các thành phố lớn. 

Nhiều mặt bằng phố sầm uất ở Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng giảm giá mạnh nhưng vẫn ế khách thuê vì dịch Covid-19. (Ảnh tư liệu: Minh Hằng, Chu Lai)

Theo Savills, trong thời gian qua, nhiều khách thuê kinh doanh nhà hàng sau khi cân nhắc về doanh thu và chi phí vận hành đã phải quyết định dừng kinh doanh và trả mặt bằng khi hết hợp đồng, trong khi một số vẫn tiếp tục duy trì kinh doanh.

Đối với các nhà phố rao thuê ở các khu phố trung tâm tại TP HCM, Hà Nội và Đà Nẵng cũng đang gặp khó trong việc tìm được khách thuê. Nguyên nhân được cho là trong thời điểm này chủ yếu là do yêu cầu thuê nguyên căn; thêm vào đó là thời hạn hợp đồng thuê dài có thể lên đến vài năm tại các khu vực trung tâm, cũng là yếu tố làm nhiều khách có nhu cầu thuê từ bỏ.

Theo thống kê của Batdongsan.com, trong Quí II/2020, thị trường bất động sản nhà mặt phố cho thuê tiếp tục ghi nhận xu hướng giảm giá. Tại Hà Nội, các căn nhà mặt phố có mức giá thuê sụt giảm đáng kể tập trung tại các quận và huyện như Thanh Xuân, Đống Đa, Hai Bà Trưng và Cầu Giấy. Thị trường TP HCM ghi nhận mức giảm hơn Hà Nội khi các quận có giá thuê giảm mạnh nhất là Quận 1 (-16%), sau đó đến quận Tân Phú (-15%) và quận Bình Thạnh (-14%).

Đối với nhà riêng cũng ghi nhận giảm giá thuê tại hầu khắp các quận, huyện. Tại Hà Nội, quận có giá thuê giảm mạnh nhất là quận Hoàng Mai (-12%), quận Đống Đa (-8%). Đối với thị trường TP HCM, giá thuê các căn nhà riêng sụt giảm mạnh nhất ở các quận trung tâm, điển hình là Quận 1 (-12%). Một số quận nổi bật khác cũng ghi nhận giá thuê giảm như quận Bình Thạnh (-5%), quận Bình Tân (-2%) và quận Gò Vấp (-2%).

Việc xuất hiện dịch trở lại cũng sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến các hoạt động kinh doanh thuê và cho thuê đất mặt bằng và nhà riêng. Hiện, các thành phố lớn tiếp tục rơi vào tình trạng các mặt bằng được rao cho thuê, giảm giá sâu nhưng vẫn ế khách. Trong khi nhu cầu thuê của người muốn kinh doanh thì chưa bao giờ ngừng, nhưng thực tế đành phải "án binh bất động" để theo dõi tình hình kiểm soát dịch bệnh.

Cuộc chạy đua sản xuất vắc xin Covid-19 đang được nhiều quốc gia đẩy mạnh để sớm được đưa vào sử dụng, nhưng đó vẫn còn là tương lai, với hiện tại, việc "ngấm đòn" từ dịch Covid đã khiến thị trường này chưa có nhiều khởi sắc.

Giải pháp nào có lợi cho hai bên?

Để hoạt động kinh doanh và doanh thu từ cho thuê mặt bằng, nhà riêng được trở lại bình thường vẫn cần phải có thêm thời gian, bởi vấn đề này hoàn toàn phụ thuộc vào tình hình kiểm soát được dịch bệnh, nhất là việc có vắc xin điều trị Covid-19. 

Tuy nhiên, theo nhận định của nhiều chuyên gia kinh tế, chủ cho thuê và người thuê kinh doanh nên chủ động chuẩn bị phương án để ứng phó với khó khăn này, và cũng có kế hoạch thích nghi với tình hình mới.

Để thu hút khách thuê, theo Savills, chủ nhà cung cấp giá thuê giảm giá phù hợp với tình hiình hoặc linh hoạt cho thuê theo diện tích khách thuê mong muốn, thay vì bắt buộc thuê nguyên căn. 

Đối với các nhà phố đang cho thuê, chủ nhà cũng có những động thái thương lượng hỗ trợ khách thuê về giá thuê; chấp nhận miễn phí hay giá thuê trong thời gian có dịch đối với người thuê. 

Tuy nhiên, trong bối cảnh tác động của Covid-19 thì ngay cả chủ cho thuê cũng gặp nhiều khó khăn, nhất là những người đang phải vay vốn để đầu tư xây dựng. Một lựa chọn có thể làm lúc này là đàm phán để cả hai bên đều cùng hỗ trợ nhau thay vì bỏ trống mặt bằng chờ dịch đi qua mà không có doanh thu.

Trên thực tế, nhu cầu mua nhà mặt phố không nhiều do ảnh hưởng của dịch, người dân thắt chặt chi tiêu nên chủ cho thuê khó có thể chọn giải pháp bán.

Theo số liệu thống kê trong Quý II/2020 của Bộ Xây dựng công bố, ở Hà Nội giá chào thuê nhà phố, nhà riêng giảm từ 2-7% trong khi tại TP HCM con số này là từ 5-16%.

Với người kinh doanh, trong chương trình tọa đàm Bài toán văn phòng thời Covid-19 do VnExpress tổ chức, ông Lê Song Song Ngọc - người đồng sáng lập Cộng đồng Hỗ trợ Doanh nghiệp CSC khẳng định hiện doanh nghiệp nào cũng muốn giảm bài toán chi phí cố định về văn phòng, nhưng không phải ai cũng đạt mục tiêu.

Ông Ngọc cho hay, giả sử doanh nghiệp đạt được thỏa thuận, chưa chắc mức giảm giá thuê đã phù hợp với mức sụt giảm hoạt động kinh doanh của họ. Trường hợp nếu thỏa thuận đạt được không phù hợp, doanh nghiệp vừa không thể rời đi, vừa phải chịu khoản chi phí độn thêm nếu ở lại.

Thay vì trình bày khó khăn, ông Ngọc khuyên doanh nghiệp nên chủ động có những giải pháp có thể phù hợp với bên cho thuê, đồng thời đề xuất một số phương án như chậm chi tiêu, thanh toán ngắn hạn, giảm một phần tiền thuê văn phòng hay biến định phí thành biến phí.

Trước tình hình kinh tế vẫn khó khăn kéo dài, người kinh doanh cần cân nhắc việc thuê mặt bằng phù hợp với túi tiền và có thể hướng tới sự phát triển dài hạn. 

Trường hợp khi dịch được kiểm soát và có vắc xin Covid-19, thị trường nhà riêng và nhà mặt phố cũng sẽ phục hồi nhanh chóng bởi nhu cầu người thuê để phục vụ kinh doanh luôn có. Hơn nữa, thực trạng giá bất động sản tại các thành phố trung tâm ngày càng tăng cao, nên người kinh doanh thuê cũng cần cân nhắc việc không nên đặt kì vọng quá cao với giá thuê giảm xuống sâu mức mặt bằng chung vì rất có thể người khác sẽ thể thuê được.

Trong bối cảnh hiện tại, không có giải pháp nào là hoàn hảo. Tuy nhiên, động thái cả người chủ cho thuê và người thuê ngồi chung thương lượng về giá phù hợp, thời gian thuê, tạo điều kiện hỗ trợ... sẽ là mấu chốt quan trọng để hai bên cùng nhau sống qua thời gian khó khăn này.