Biên lợi nhuận gộp mảng BĐS của Khang Điền giảm, tồn kho BĐS vượt 12.400 tỷ đồng

Biên lợi nhuận gộp mảng BĐS giảm mạnh trong năm 2022

Theo báo cáo tài chính hợp nhất vừa công bố của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH), quý IV/2022, công ty đạt doanh thu thuần 1.234 tỷ đồng, tăng 109% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, doanh thu chuyển nhượng bất động sản đạt 1.218 tỷ đồng, tăng hơn 112%, còn lại là doanh thu từ cung cấp dịch vụ và từ cho thuê.

Song, biên lợi nhuận gộp giảm từ 82% cùng kỳ còn 24%, lợi nhuận gộp giảm 39% còn 298 tỷ đồng, ghi nhận giảm ở hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Ngược lại, biên lợi nhuận gộp ở hai mảng còn lại đều tăng so với cùng kỳ.

Bên cạnh đó, khoản lãi khác của Khang Điền trong quý IV cũng giảm mạnh so với cùng kỳ, chủ yếu do không còn ghi nhận gần 200 tỷ đồng lãi từ giao dịch mua rẻ nhờ thương vụ mua Công ty Phước Nguyên và Đoàn Nguyên như cùng kỳ năm 2021. 

Kết quả, công ty báo lãi sau thuế quý IV giảm 73% so với cùng kỳ, đạt 111 tỷ đồng. 

Cả năm 2022, doanh thu thuần và lãi sau thuế của Khang Điền lần lượt đạt 2.912 tỷ đồng và 1.081 tỷ đồng, giảm 22% và 10% so với năm 2021. 

So sánh với kế hoạch kinh doanh mà công ty đề ra là doanh thu thuần 4.000 tỷ đồng, lãi sau thuế 1.400 tỷ đồng, như vậy, công ty đã hoàn thành lần lượt 72,8% và 77,2% chỉ tiêu.  

Dòng tiền trong kỳ phụ thuộc hoạt động đi vay

Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh năm 2022 âm 1.824 tỷ đồng, chủ yếu do công ty tăng các khoản phải thu (âm 577 tỷ đồng) và tăng hàng tồn kho (âm 4.708 tỷ đồng). Dòng tiền thuần hoạt động đầu tư cũng âm 19,6 tỷ đồng do khoản chi để mua sắm, xây dựng tài sản cố định và tài sản dài hạn khác.

Song, dòng tiền từ hoạt động tài chính dương 3.230 tỷ đồng nhờ có các khoản thu từ phát hành cổ phiếu, nhận vốn góp của chủ sở hữu và đi vay. Qua đó, dòng tiền thuần trong kỳ của Khang Điền dương 1.387 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ âm hơn 470 tỷ đồng. 

Nói thêm về hoạt động đi vay của Khang Điền, báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho thấy, trong năm 2022, công ty đã thu gần 4.209 tỷ đồng từ kênh vay vốn, cao gần gấp đôi năm 2021, mặt khác, công ty cũng chi hơn 1.208 tỷ đồng để trả nợ gốc vay.

Tại ngày 31/12/2022, tổng dư nợ tài chính đạt 6.771 tỷ đồng, cao gấp 2,65 lần so với giá trị đầu năm. Con số dư nợ này chiếm 31,3% trong tổng nguồn vốn và bằng 57% vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp. 

Các khoản nợ của Khang Điền đến từ vay ngân hàng và trái phiếu, chủ yếu là các khoản vay dài hạn. Trong đó, nợ trái phiếu là 1.100 tỷ đồng từ hai lô trái phiếu với kỳ hạn trả nợ gốc trong năm 2025, nhằm mục đích tăng quy mô vốn hoạt động. 

Công ty cũng có 9 khoản vay từ OCB và Vietinbank với tổng dư nợ 5.414 tỷ đồng (vay dài hạn đến hạn trả là 771 tỷ đồng), với mục đích đầu tư góp vốn và tài trợ cho các dự án Tân Tạo - khu A, Khu nhà ở phường Bình Trưng Đông, Lê Minh Xuân mở rộng, Khu nhà ở 11A.

Tồn kho BĐS tăng mạnh, chiếm 58% tổng tài sản

Ở diễn biến khác, tại thời điểm cuối năm 2022, Khang Điền cũng ghi nhận hơn 987,5 tỷ đồng khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn. Trong đó, 976 tỷ đồng là tiền nhận trước của khách hàng từ chuyển nhượng bất động sản, theo tiến độ của các hợp đồng mua bán bất động sản, nhà ở và căn hộ thuộc các dự án của nhóm công ty, cao gấp 5,5 lần so với thời điểm đầu năm.

Các dự án đang ghi nhận tồn kho lớn của Khang Điền gồm Khu dân cư Tân Tạo (5.316 tỷ đồng), Khu nhà ở Đoàn Nguyên (3.258 tỷ đồng), Bình Trưng Đông (1.078 tỷ đồng),... phần lớn tăng so với đầu năm.

Tổng giá trị tồn kho tại cuối năm 2022 của Khang Điền đạt 12.440 tỷ đồng, cao gấp 1,6 lần đầu năm, chủ yếu do ghi nhận thêm khoản tồn kho tại dự án Đoàn Nguyên.

Ngoài ra, công ty cũng có 12,6 tỷ đồng khoản thu trước tiền cho thuê đất Khu công nghiệp Lê Minh Xuân, cao gấp 1,6 lần đầu năm, ghi nhận tại mục doanh thu chưa thực hiện. Mặt khác, tại Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng, công ty cũng ghi nhận gần 747 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang.

Ở diễn biến khác, Khang Điền có 561 tỷ đồng khoảng phải thu khách hàng từ chuyển nhượng bất động sản. Công ty cũng phải thu 2.319 tỷ đồng từ khoản trả trước cho người bán để mua quyền sử dụng đất và và phải thu 2.193 tỷ đồng từ khoản tạm ứng công tác đền bù dự án. Giá trị tổng các khoản phải thu đạt 5.374 tỷ đồng, cao gấp 1,25 lần đầu năm.

Lượng tiền mặt của Khang Điền ở mức 2.796 tỷ đồng, cao gần gấp đôi đầu năm, chủ yếu do tăng các khoản tiền gửi. 

Qua đó, tổng tài sản của Khang Điền tại cuối năm 2022 đạt 21.632 tỷ đồng, tăng 60% so với thời điểm đầu năm.