Khu công nghiệp gần 12.000 tỷ khiến Long Sơn sa lầy nhiều năm có bước ngoặt mới

CTCP Đầu tư Khu công nghiệp Dầu khí Long Sơn (Long Sơn PIC, mã chứng khoán: PXL) vừa công bố báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2023 và kế hoạch năm 2024. Trong đó, doanh nghiệp có cập nhật tiến độ các dự án trọng điểm đang thực hiện đầu tư.

KCN Dầu khí Long Sơn

Đầu tiên là Khu công nghiệp Dầu khí Long Sơn có quy mô 850 ha, nằm tại xã Long Sơn, TP Vũng Tàu. Tổng mức đầu tư điều chỉnh giai đoạn 1 (tạm tính) là 11.759 tỷ đồng, Long Sơn là chủ đầu tư. Long Sơn cho biết, dự án này đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư, triển khai và hoàn thành một số công việc cho giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

Trong khu công nghiệp này có một hạng mục chính là Nhà máy Lọc dầu số 3, vào năm 2015 Thủ tướng Chính phủ đã duyệt điều chỉnh thời gian xem xét đầu tư Nhà máy Lọc dầu số 3 qua giai đoạn sau 2023. Theo Long Sơn, đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc dự án chưa thể triển khai.

Năm 2017, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý loại Nhà máy Lọc Dầu số 3 khỏi quy hoạch phát triển ngành Dầu khí Việt Nam đến 2035. Ngày sau khi có chủ trương này, Long Sơn đã nghiên cứu, làm việc với Bà Rịa - Vũng Tàu để điều chỉnh tính chất, chức năng của KCN Dầu khí Long Sơn.

Tháng 7/2023, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt quy hoạch tổng thể về năng lượng quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn 2050. Theo đó, mục tiêu của KCN Dầu khí Long Sơn không thay đổi so với ban đầu và chỉ xem xét thay đổi ngành nghề thu hút đầu tư, sẽ được xác định tại bước điều chỉnh quy hoạch phân khu 1/2000.

Tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2023, cổ đông Long Sơn đã thông qua phương án tăng vốn điều lệ từ 827 tỷ lên 1.761 tỷ đồng để đảm bảo năng lực tài chính và vốn đầu tư KCN Dầu khí Long Sơn.

Hiện nay, quy hoạch phát triển kinh tế xã hội tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tầm nhìn 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, xác định KCN Dầu khí Long Sơn là dự án trọng điểm giai đoạn 2024 - 2030, là cơ sở để triển khai dự án.

Chủ đầu tư cho biết thời gian tới sẽ tập trung làm việc để điều chỉnh dự án. Quá trình này sẽ mất nhiều thời gian do thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ, cần nhiều Bộ ngành trung ương góp ý. 

Đối với KCN Dầu khí Long Sơn, năm 2024, Long Sơn sẽ tập trung lập quy hoạch phân khu 1/2000; đo vẽ bản đồ địa chính và khái toán chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; lập dự án đầu tư điều chỉnh; báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM); rà phá bom mìn; ký quỹ đầu tư; triển khai giải phóng, san lấp mặt bằng và hoàn thiện cơ sở hạ tầng.

Long Sơn Building

Dự án thứ hai mà Dầu khí Long Sơn đang đầu tư là chung cư Huỳnh Tấn Phát, quận 7 (Long Sơn Building) với diện tích 3.395 m2, gồm khối căn hộ 28 tầng (180 căn), khối thương mại 6 tầng và 2 tầng hầm. Tổng mức đầu tư sau thuế là 577 tỷ đồng, trong đó vốn chủ sở hữu 129 tỷ đồng.

Tại dự án này, Long Sơn đóng vai trò là nhà điều hành (nắm 85% vốn); CTCP Tập đoàn Khang Thông là chủ đầu tư (5%) và CTCP Xây dựng Công nghiệp và Dân dụng Dầu khí tham gia (10% vốn).

Long Sơn cho biết dự án được hoàn thành, nghiệm thu và bàn giao từ tháng 4/2019, công ty đã chuyển nhượng hợp đồng mua bán với 133/180 căn hộ, còn 47 căn hộ chưa có kế hoạch bán tiếp do vướng thủ tục pháp lý, do đó tạm thời đang cho thuê 47 căn hộ với doanh thu khoảng 240 triệu đồng/tháng. Đối với khối thương mại, hiện đã cho thuê 5/6 sàn trung tâm thương mại với giá 688 triệu/tháng.

Hiện nay, Long Sơn đang khởi kiện Khang Thông liên quan đến nghĩa vụ đóng tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất của dự án, làm cơ sở cấp sổ cho 180 căn hộ. Cụ thể, nghĩa vụ này thuộc về Khang Thông, song Khang Thông đưa ra lý do gặp khó khăn tài chính, không có khả năng đóng thuế... nên không hợp tác giải quyết vướng mắc. Vào tháng 8/2023, hồ sơ vụ án đã được chuyển sang TAND huyện Bến Lức, Long An (nơi Khang Thông đặt trụ sở), hiện Long Sơn đang tiến hành bổ sung tài liệu cho vụ kiện.

Long Sơn thông tin, ban đầu kế hoạch đầu tư dự án này là 3 năm, song đến nay đã kéo dài 14 năm dẫn đến tăng chi phí xây dựng, chi phí vốn, sản phẩm tồn động chưa tiệu thụ hết. Bên cạnh đó tình hình cho thuê trung tâm thương mại cũng khó khăn do thị trường không thuận lợi, hiện có 900 m2 sàn đã bỏ trống 5 tháng chưa tìm được khách thuê.

Đối với dự án này, năm 2024 Long Sơn sẽ tập trung giải quyết vụ kiện với Khang Thông để xin ra sổ cho cư dân. Đồng thời, ưu tiên bán hoặc chuyển nhượng toàn bộ sở hữu tại dự án này để thu hồi vốn đầu tư ngay khi đủ điều kiện pháp lý.

Dự án Tương Bình Hiệp

Tại Bình Dương, Long Sơn đang hợp tác cùng CTCP Đầu tư Thương mại Á Châu và Petroland đầu tư dự án khu nhà ở thương mại Tương Bình Hiệp thuộc địa bàn hai xã Tương Bình Hiệp và Chánh Mỹ, TP Thủ Dầu Một. Dự án này có quy mô 30,6 ha, tổng mức đầu đầu tư tạm tính 465 tỷ đồng.

Để triển khai dự án, Á Châu đã ký hợp đồng với CTCP Đầu tư và Thương mại Dầu khí Sông Hồng (nay là CTCP Vạn Khởi Thành - VKT). VKT sau đó đã ký hợp đồng với Long Sơn và Petroland hợp tác đầu tư dự án với tỷ lệ góp vốn: VKT (42%); Long Sơn (33%) và Petroland (25%).

Sau khi dự án này được phê duyệt quy hoạch 1/500, chủ đầu tư đã lập báo cáo ĐTM và điều chỉnh dự án lần đầu vào năm 2012. Đến nay, dự án thuộc diện thu hồi theo quy định hiện hành do tạm dừng quá lâu.

Để triển khai lại, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục xin gia hạn. Trường hợp được tỉnh Bình Dương chấp thuận, chủ đầu tư sẽ lập lại dự án đầu tư và ĐTM theo quy hoạch 1/500 được điều chỉnh lần thứ hai vào năm 2015.

Với những vướng mắc nói trên, Long Sơn đã duyệt chủ trương thoái vốn tại dự án này, ký hợp đồng với các đối tác về việc VKT hoàn trả lại phần vốn góp với giá trị bằng 1,2 lần giá trị vốn góp gốc (tương đương 59 tỷ đồng) và VKT đã chuyển tiền cọc theo cam kết là 6 tỷ đồng.

Long Sơn cho biết, VKT sau đó không thực hiện thanh toán theo thoả thuận dù nhiều lần xin gia hạn thanh toán. Do đó, Long Sơn đã chấm dứt văn bản thoả thuận hoàn vốn nói trên và tìm kiếm đối tác chuyển nhượng phần vốn góp tại dự án. Tuy nhiên điều này cũng gặp khó khăn khi các hồ sơ pháp lý của dự án không được VKT đáp ứng.

Nhận thấy VKT có dấu hiệu không minh bạch trong việc sử dụng tiền vốn góp, Long Sơn và đại diện Petroland (nay là Victory Capital) đã tiến hành họp thống nhất phương án khởi kiện VKT. Hiện nay, các bên liên quan đã tiến hành hoà giải lần 2 theo thủ tục tố tụng nhưng vẫn chưa đi đến thống nhất phương án hoàn trả vốn góp của VKT.

Trong 2024, Long Sơn cho biết sẽ tiếp tục phối hợp với cơ quan chức năng xử lý sai phạm của các bên liên quan để thu hồi phần vốn góp bị chiếm dụng.

Khách sạn Dầu khí Kinh Bắc

Tại phường Đại Phúc, TP Bắc Ninh, Long Sơn đang bắt tay cùng CTCP Đầu tư Xây dựng Dầu khí Kinh Bắc (PVC - Kinh Bắc) hợp tác đầu tư Khách sạn Dầu khí Kinh Bắc với tỷ lệ vốn góp 50% mỗi bên. Dự án này có diện tích 4.767 m2, hạng mục chính là toà nhà cao 14 tầng nổi, tổng mức đầu tư 302 tỷ đồng.

Khách sạn Dầu khí Kinh Bắc đã hoàn thành đấu giá quyền sử dụng đất và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, duyệt chuyển đổi chức năng thành toà nhà hỗn hợp trung tâm thương mại - văn phòng - chung cư cho thuê.

Long Sơn cho biết, PVC - Kinh Bắc sau đó đã vi phạm hợp đồng khi đơn phương đem thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án cho PVComBank để bảo lãnh vay tiền sử dụng mục đích riêng. Long Sơn đã có nhiều lần làm việc với PVC - Kinh Bắc để giải quyết song chưa có kết quả, do đó Long Sơn đã tiến hành khởi kiện.

Tháng 6/2022, TAND TP Bắc Ninh đã tiến hành xét xử và ban hành bản án sơ thẩm, tuyên PVC - Kinh Bắc phải trả cho Long Sơn 15 tỷ đồng tiền gốc kèm 13 tỷ tiền lãi. Tuy nhiên, Long Sơn không đồng ý với kết luận này và gửi đơn kháng cáo. Tháng 11/2022, phiên xét xử phúc thẩm được tiến hành nhưng bị hoãn do PVC - Kinh Bắc không tham dự.

Ở một diễn biến khác, PVComBank cũng đã tiến hành kiện PVC - Kinh Bắc liên quan tới tài sản đảm bảo là giấy chứng nhận quyền sử dụng khu đất dự án. Kết quả, phiên toà phúc thẩm vào tháng 9/2022 yêu cầu PVC - Kinh Bắc phải thanh toán công nợ cho PVComBank với số tiền 147 tỷ đồng, nếu không sẽ tiến hành kê biên khu đất dự án.

Long Sơn sau đó đã đề nghị tạm hoãn thi hành án vụ việc này nhưng bất thành. Tháng 11/2023, Cục thi hành án dân sự TP Bắc Ninh đã ra quyết định thi hành án giữa VAMC (đơn vị được PVComBank uỷ quyền) và PVC - Kinh Bắc. 

Trong 2024, Long Sơn cho biết sẽ tiếp tục phối hợp với cơ quan chức năng xử lý sai phạm của các bên liên quan để thu hồi phần vốn góp bị chiếm dụng tại dự án này.