Chuẩn bị gì cho cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm sắp tới?

Savills Việt Nam cho biết theo kế hoạch đấu giá năm 2024, TP HCM dự định đấu giá 4 lô đất trong khu Thủ Thiêm và 3.790 căn hộ chung cư trước đây được xây dựng tái định cư.

Trong đó, có 3 lô dành cho dân cư đa chức năng, tập trung phát triển nhà ở và một phần nhỏ diện tích thương mại dịch vụ. Lô còn lại thuộc Khu chức năng 7 được quy hoạch khách sạn nghỉ dưỡng. Thời gian chuẩn bị hồ sơ từ tháng 5 đến tháng 10 và đấu giá dự kiến từ tháng 7 đến tháng 11 năm nay.

Tiếp theo vào tháng 9 và tháng 11 năm 2025, thành phố dự kiến sẽ tiếp tục bán đấu giá 7 lô. Đây là các lô đa chức năng, gồm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại bán lẻ... Các lô đất tập trung ở Khu chức năng 1 và 3, vị trí chiến lược với kết nối tốt với Cầu Ba Son và tiện ích công cộng hiện hữu. 

Trước đó, vào năm 2021 đã diễn ra cuộc đấu giá không thành công ở Thủ Thiêm khi các doanh nghiệp thắng đấu giá ở mức giá cao gấp 7 - 8 lần giá thị trường đều lần lượt bỏ cọc.

Savills đánh giá vụ việc này đã có tác động tiêu cực đến thị trường thời điểm đó khi giá đất phát triển dự án trúng thầu cao hơn nhiều so với mặt bằng giá thị trường, làm hạn chế khả năng tiếp cận dự án của các chủ đầu tư có tiềm lực và sự quan tâm thực sự.

Hiện TP HCM đã có những bước chuẩn bị cho cuộc đấu giá sắp tới. Cụ thể, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố đã và đang hoàn thiện các khâu trong quy trình đấu giá như phương án đấu giá, việc tổ chức lại việc bán đấu giá, xác định giá khởi điểm. 

Về cách xác định giá khởi điểm, Nghị định 12/2024/NĐ-CP đã được ban hành ngày 5/2/2024, bổ sung quy định chi tiết cụ thể về các phương pháp xác định giá đất, điều kiện áp dụng, trình tự, nội dung xác định giá đất theo các phương pháp khác nhau. Như vậy việc xác định giá khởi điểm đấu giá được quy định rõ ràng, chi tiết và minh bạch.

Để chuẩn bị cho những cuộc đấu giá sắp tới, các chuyên gia Savills đã nêu lên một số đề xuất có thể cân nhắc. 

Thứ nhất là sàng lọc nhà đầu tư. Cụ thể, Nghị định 10/2023-NĐ-CP quy định điều kiện của tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp có 2 công ty trở lên có sở hữu chéo lẫn nhau thì chỉ được một công ty tham gia đấu giá. Tổ chức tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt cọc bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Luật Đất Đai 2024 quy định thêm về tổ chức tham gia phải có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án; có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư.

Như vậy, cần cụ thể hóa các tiêu chí để lựa chọn nhà đầu tư có tiềm lực và sự quan tâm thực chất. Việc sàng lọc này giúp tránh những đơn vị có khả năng gây nhiễu loạn thị trường. 

Về kinh nghiệm nhà đầu tư, cần cân nhắc các tiêu chí như kết quả hoạt động kinh doanh trong những năm gần nhất, thời gian hoạt động của doanh nghiệp, tổng vốn, số lượng dự án bất động sản đã từng thực hiện.

Về khả năng thực hiện dự án, có thể sàng lọc thông qua kế hoạch phát triển dự kiến của họ trên khu đất tham gia đấu giá như điều kiện về vốn chủ sở hữu, kế hoạch thu xếp vốn chi trả tiền sử dụng đất, khả năng huy động vốn phát triển dự án. Ngoài ra, nghiên cứu khả thi của phương án kinh doanh và phát triển.

Thứ hai là hoàn thiện quy trình. Đơn cử như về vấn đề giá đất khởi điểm, theo ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, đối với các dự án đầu tư có quy mô lớn, thời gian phát triển dài, đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giá khởi điểm thường được xác định dựa trên phương pháp thặng dư.

Phương pháp này ước tính tổng chi phí phát triển trên cơ sở hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình theo quy hoạch đã được phê duyệt. Tuy nhiên, trên thực tế, thông số quy hoạch này chưa chắc đã phải là kế hoạch sử dụng đất có hiệu quả cao nhất, phù hợp thị trường nhất.

Ví dụ những lô đất có diện tích thương mại cho văn phòng hay khách sạn quá cao ở những khu vực không phát triển hai loại hình này, khi xác định giá đất có thể sẽ dẫn đến sự khác biệt giữa giá khởi điểm đưa ra và giá thị trường mà các nhà đầu tư có thể đấu giá được. Điều này dẫn đến khả năng cuộc đấu giá không thành công, do giá khởi điểm không hấp dẫn nhà đầu tư.

"Để tránh được điều này cần có quy hoạch phù hợp và đơn giá khởi điểm hợp lý. Ngoài đơn vị chủ quản và cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cần có sự tham gia của các đơn vị tư vấn chuyên môn (quy hoạch và thị trường), am hiểu phát triển", ông Troy bổ sung. 

Về hình thức đấu giá, hiện Luật đấu giá tài sản 2016 quy định 4 hình thức đấu giá là đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp và đấu giá trực tuyến. Nhìn chung, việc đấu giá được chia ra theo hình thức trực tiếp (lời nói hay bỏ phiếu) và gián triếp (phong bì đóng kín).

Đấu giá trực tiếp là quá trình người đấu giá tham gia trực tiếp tại buổi đấu giá, lần lượt đưa ra giá đề nghị của mình, mỗi lần có bên tham gia nào đưa ra giá mới, thì giá cao nhất sẽ được cập nhật cho đến khi không có ai muốn nâng giá lên nữa.

Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam, trong đấu giá miệng, áp lực của môi trường đấu giá trực tiếp đôi khi có thể dẫn đến việc đặt giá thầu bốc đồng hoặc đặt giá quá cao. Ưu điểm của hình thức này là đấu giá được đến cùng, minh bạch, có sự cạnh tranh trực tiếp và góp phần tăng thu ngân sách. Song, hạn chế là dễ lộ thông tin, dễ xảy ra tình trạng thông đồng, hay như cuộc đấu giá 2021 là thổi giá cao, rồi bỏ cọc.

Ngược lại, hình thức bỏ phiếu gián tiếp là việc người tham gia nộp giá thầu kín mà không biết giá thầu của người tham gia khác. Người trả giá cao nhất sẽ thắng cuộc đấu giá và trả số tiền họ trả. Tuy nhiên, hình thức này không thúc đẩy đấu giá được đến cùng và yêu cầu một cơ chế giám sát chặt chẽ khi mở phiếu trả giá.

Hình thức đấu giá này có một số ưu điểm như giảm áp lực, ẩn danh, đảm bảo công bằng và ngăn chặn sự thông đồng giữa những người tham gia đấu giá.

Liên quan đến khoản tiền đặt trước (cọc), theo Luật Đấu giá tài sản hiện hành, khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Trong khi đó, Nghị định 10/2023-NĐ-CP quy định tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đặt trước khoản tiền bằng 20% giá khởi điểm, quy định này đã được áp dụng từ ngày 20/5/2023.

Bà Giang kiến nghị: "Luật Đất Đai quy định việc đấu thầu theo quy định của Luật Đấu giá tài sản. Do đó, để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá gây nhiễu loạn thị trường và trục lợi, có thể cân nhắc nâng tỷ lệ tiền đặt trước tối thiểu lên 10%, thay vì 5% khi đấu giá quyền sử dụng đất". 

Ngoài ra, các chuyên gia Savills đề xuất cần có thêm quy định về chế tài xử phạt trường hợp trúng đấu giá mà bỏ cọc.