Cenland tăng vốn lên hơn 2.000 tỷ đồng, cơn khát vốn sắp được giải tỏa?

Huy động 912 tỷ đồng từ công chúng

CTCP Bất Động sản Thế Kỷ (Cenland, Mã: CRE) công bố quyết định triển khai phương án tăng vốn điều lệ thêm 1.056 tỷ đồng thông qua việc phát hành gần 105,6 triệu cổ phiếu. Sau khi tăng, vốn điều lệ của Cenland sẽ là 2.012 tỷ đồng.

Phương án cụ thể, Cenland phát hành 9,6 triệu cp để trả cổ tức năm 2020 (tỷ lệ 10:1). Ngoài ra, công ty sẽ phát hành ESOP gần 4,8 triệu cp và chào bán cho cổ đông hiện hữu 91,2 triệp cp với giá 10.000 đồng/cp. Thời gian thực hiện phát hành ESOP và chào bán ra ngoài công chúng trong năm 2021, khi có chấp thuận của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước.

Mục đích sử dụng vốn của Cenland từ chào bán cổ phần ra công chúng. Nguồn: Cenland.

Về phương án sử dụng vốn, 48 tỷ đồng từ phát hành ESOP được công ty bổ sung vốn lưu động để phục vụ hoạt động kinh doanh. Với số tiền 912 tỷ đồng từ chào bán cổ phiếu ra công chúng, Cenland dùng 400 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng một phần các sản phẩm bất động sản là căn hộ thuộc Dự án Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công. Thời gian giải ngân từ tháng 6 đến tháng 9 năm nay.

Số tiền 512 tỷ đồng còn lại được dùng để cơ cấu lại các khoản nợ. Trong đó, 400 tỷ đồng dùng trả nợ gốc vay cho các hợp đồng nhận chuyển nhượng các sản phẩm bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai thuộc Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Hoàng Văn Thụ. 112 tỷ đồng còn lại được dùng để trả nợ gốc vay ngân hàng. Theo kế hoạch, công ty sẽ thực hiện giải ngân vòa tháng 7, ngay sau khi được sử dụng tiền thu từ đợt chào bán.

Nguồn: Tổng hợp từ BCTC.

Góp 400 tỷ đồng thực hiện dự án Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công thế nào?

Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công, đây là dự án nằm tại trụ sở của Hợp tác xã Thành Công tại 145 đường Hồ Mễ Trì, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội. Theo thiết kế, dự án có quy mô 25 tầng gồm 117 căn hộ.

Cụ thể hơn về phương thức góp vốn của Cenland tại dự án, công ty nhận chuyển nhượng một phần các sản phẩm bất động sản là căn hộ thuộc dự án, sau đó thực hiện phân phối lại. Công ty sẽ ký hợp đồng nguyên tắc với Hợp tác xã Thành Công sau đó thực hiện các hợp đồng mua bán chuyển nhượng bất động sản là các căn hộ thuộc dự án. Giá trị hợp đồng nguyên tắc (tổng giá trị mua bán) là 506,8 tỷ đồng, trong đó nhu cầu vốn trong năm 2021 là 506,8 tỷ đồng.

Cenland ký hợp tác chiến lược với Hợp tác xã Thành Công vào tháng 4/2019. Ảnh: Cenland.

Trước khi chính thức hợp tác, Cenland và Hợp tác xã Thành Công ký kết hợp tác chiến lược vào tháng 4/2019. Theo tìm hiểu, Hợp tác xã Thành Công là đơn vị hoạt động trong lĩnh vực xã hội hóa vệ sinh môi trường trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Đơn vị này được thành lập vào năm, hiện có quy mô hơn 1.000 lao động. Giai đoạn 2016 – 2020, Hợp tác xã Thành Công trúng tổng cộng 12 gói thầu.

Mới đây nhất, vào tháng 12/2020, Hợp tác xã Thành Công trúng thầu thực hiện dịch vụ thu gom, vận chuyển và duy trì vệ sinh môi trường trên địa bàn quận Thanh Xuân trong thời gian 5 năm (2021 - 2025) với giá trị gần 420 tỷ đồng.

Đối tác nợ gần nghìn tỷ, cần tiền cơ cấu lại các khoản nợ

Bên cạnh việc hợp tác đầu tư, số tiền huy động từ chào bán cổ phần ra công chúng được Cenland sử dụng để trả nợ gốc các khoản vay của công ty.

Cụ thể, tại dự án Đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Hoàng Văn Thụ (phường Hoàng Văn Thụ, Thịnh Liệt, Yên Sở, quận Hoàng Mai, Hà Nội), Cenland dùng 400 tỷ đồng để trả nợ gốc vay của CTCP Đầu tư Phát triển đô thi Hoàng Mai (chủ đầu tư). Tại ngày 25/2/2021, dư nợ của Cenland tại với chủ đầu tư này là 760,2 tỷ đồng.

Dư nợ của Cenland với CTCP Đầu tư Phát triển đô thi Hoàng Mai. Nguồn: Cenland.

Theo tìm hiểu, việc hợp tác đầu từ và kinh doanh tại Khu đô thị mới Hoàng Văn Thụ được thực hiện thông qua hợp đồng môi giới giữa CTCP Đầu tư Phát triển đô thi Hoàng Mai và CTCP Bất động sản Galaxy Land (Galaxy Land).

Nhưng sau đó ba công ty gồm Galaxy Land, CTCP Dịch vụ và Đầu tư Trustlink (Trustlink) và Cenland hợp tác phân phối. Tỷ lệ góp vốn là Trustlink (30%), 70% còn lại là của Galaxy Land và Cenland. Tuy nhiên, thỏa thuận sau đó, Cenland sẽ góp cả 70%.

Nguồn: BCTC Cenland.

Tại ngày 31/3/2021, khoản phải thu ngắn hạn với Galaxy Land là 234,5 tỷ đồng. Cho vay ngắn hạn của Cenland và Trustlink là 729,5 tỷ đồng. Chi tiết về khoản vay 760,2 tỷ đồng như trên không được thuyết minh trên báo cáo tài chính.

Về phần trả nợ ngân hàng, Cenland sẽ dùng gần 112 tỷ đồng để trả nợ gốc của BIDV tại hai chi nhánh Thái Hà (17,6 tỷ đồng) và Thanh Xuân (160,7 tỷ đồng). Dư nợ gốc của công ty tại hai chi nhánh này tính đến thời điểm 14/4 là 295,5 tỷ đồng.

Thông tin thêm về tình hình tài chính của Cenland cuối quý I, vay ngắn hạn tại các ngân hàng hơn 690 tỷ đồng gồm BIDV – CN Thái Hài (488 tỷ đồng), BIDV Thanh Xuân (166,7 tỷ đồng) và VietinBank Đống Đa (35 tỷ đồng). Ngoài ra, công ty phát hành trái phiếu 950 tỷ đồng cho Chứng khoán VNDirect.

Nguồn: Tổng hợp từ BCTC.

Kể từ năm công ty niêm yết trên sàn chứng khoán, tổng nợ vay của doanh nghiệp tăng mạnh trong năm 2020 (từ 784 tỷ đồng thời điểm 31/12/2019 lên1.767 tỷ đồng thời điểm 31/12/2020). Trong quý đầu năm 2021, CenLand tiếp tục mở rộng quy mô nợ lên đến 2.824 tỷ đồng tính đến thời điểm 31/3.

Theo quy mô nợ mở rộng, tỷ lệ sử dụng đòn bẩy (nợ/vốn chủ sở hữu) của doanh nghiệp cũng tăng nhanh chóng từ 0,6 năm 2018 lên 0,9 năm 2020. Cập nhật đến quý I/2021, hệ số đòn bẩy của CenLand đã lên đến 1,3.